8.2 부동산 대책과 가계부채 종합대책 등에 따른 부동산 규제 강화로 최근 아파트 시장에서 거래절벽 현상이 눈에 띄고 있다. 대출이 막히고 매수 심리가 위축되면서 매매거래량 감소 추세는 2018년에도 이어질 것으로 예상된다. 거래가 위축되면 시장에는 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 많아진다. 때문에 거래 불황기에는 시세차익이나 투자가치보다 환금성이 강조된다. 즉 팔고 싶을 때 쉽게 팔 수 있는 지 여부가 중요한 투자 포인트가 되어야 한다.
부동산114는 2017년 국토교통부의 아파트 실거래가 데이터를 전수(全數) 분석해 거래가 많이 이뤄진 아파트의 특징을 분석해 봤다. 분석 대상은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 다운로드(2017.11.02 기준)한 2017년 1월부터 10월까지의 전국 아파트 매매거래 사례 45만4,983건이다.
지역별 거래량: 지역 쏠림 현상 뚜렷
전국 17개 시도별 거래량을 보면 경기도가 12만4,781건으로 가장 많았는데, 이는 전체 거래량의 27.4%에 달하는 수치다. 경기도내 31개 시군 중에서는 ▲고양(1만2,334건) ▲수원(1만1,617건) ▲용인(1만1,431건) ▲성남(9,692건) ▲안양(8,141건) ▲부천(6,961건) ▲남양주(6,828건) 등 7개 지역 거래량이 경기도 전체 거래량의 53.7%를 차지하는 것으로 나타났다.
이어 서울이 8만1,971건으로 18%를 나타냈다. 전체 거래량의 절반 가까이가 서울과 경기 지역에 집중된 것이다. 서울의 경우 25개 자치구 중 ▲노원(8,455건) ▲송파(6,045건) ▲강남(5,333건) ▲강동(4,964건) ▲강서(4,705건) 순으로 거래량이 많았다. 그러나 이를 아파트 전체 가구(임대아파트 제외) 대비 매매거래 건수를 비교한 '거래 회전율'로 따져보면 강동(7.5%), 광진(6.4%), 용산(6.1%), 동작(6.0%) 등 이른바 '준(準) 강남' 지역과 구로(6.2%), 노원(6.1%) 등이 높게 나타났다. 거래 회전율이 높은 이들 지역이 실질적으로 환금성이 높다고 볼 수 있다.
금액대별 거래량: 전국 평균 실거래가는 3억
2017년 들어 전국에서 거래된 아파트의 총 매매거래 금액은 138조1,214억275만원으로, 실거래가 평균은 3억358만원으로 나타났다. 시도별 평균은 ▲서울(5억9,452만원) ▲경기(3억1,707만원) ▲대구(2억8,350만원) ▲세종(2억8,064만원) ▲부산(2억6,679만원) 순으로 높았다.
금액대별 거래건수는 ▲1억원대(26.1%) ▲2억원대(24.2%) ▲3억원대(14.9%) 등의 순으로 높은 비중을 나타냈으며 4억원 미만이 전체 거래량의 77.8%를 차지했다. 전국적으로 10억원 이상 거래비중은 2.2%에 불과했다.
거래금액은 지역에 따라 편차가 크다. 서울만 놓고 보면 4억원대 거래비중이 18.3%로 가장 높고 이어 ▲3억원대(17.8%) ▲5억원대(14.5%) ▲2억원대(11.3%) ▲6억원대(9.0%) 순으로 나타났다. 서울 전체 거래량의 절반은 3억~5억원대 아파트가 차지하고 있는 것이다. 한편, 10억원 이상 고가 아파트 거래비중은 11.1%인 것으로 분석됐다. 구간별 거래량 감소폭을 봤을 때 6억원을 넘어서며 1차 가격 저항선이 발생하고 이후 9억원을 넘어서며 2차 가격 저항선이 형성되는 것으로 볼 수 있다.
면적대별 거래량: 전용 60㎡ 이하 아파트의 '거래 회전율' 가장 높아
전국 매매거래량 45만4,983건의 42.3%인 19만2,668건이 60㎡(이하 전용면적) 이하 아파트의 매매거래였다. 이어 61~85㎡ 이하 아파트의 매매거래(19만1,381건) 비중이 42.1%로 그 뒤를 바짝 쫓았다. 이에 비해 85㎡ 초과 아파트의 거래 비중은 15.6%를 기록하는 데 그쳤고 특히, 135㎡ 초과 대형 아파트 거래량은 2.6% 불과했다
60㎡ 이하 아파트와 61~85㎡ 아파트의 절대 거래량은 비슷한 수준이지만 '거래 회전율'로 따져보면 ▲60㎡ 이하(6.2%) ▲61~85㎡(4.7%) ▲85㎡ 초과(4.4%) 등으로, 소형 면적의 회전율이 훨씬 높은 것으로 나타났다.
한편 서울의 경우 ▲61~85㎡ 아파트가 3만5,561건 거래돼 서울 전체 거래량의 43.4%를 차지했다. 타 지역에 비해 중형 아파트 거래량 비중이 높은 것이다. 그러나 거래 회전율은 ▲60㎡ 이하(6.1%)가 더 높았고 이어 ▲61~85㎡(5.5%) ▲85㎡ 초과(4.8%) 순이었다.
60㎡ 이하 소형 아파트의 환금성이 높은 것으로 나타난 가운데 주택담보대출 규제 강화로 자금부담이 낮은 소형 면적의 선호도는 더 높아질 것으로 예상된다.
참고) 거래 회전율은 전체 가구 가운데 매매된 가구가 얼마나 되느냐는 것이다. 예컨대 1,000가구 규모 아파트와 100가구 규모 아파트에서 똑같이 1년에 10가구가 매매됐더라도 회전율은 1,000가구가 1%인 반면 100가구는 10%에 달한다. 100가구 아파트의 환금성이 10배 높다고 볼 수 있다. 그만큼 수요자가 많아 쉽게 거래가 이뤄진다는 것으로, 거래 회전율을 통해 환금성을 판단해 볼 수 있다.
