정부에서 강남 재건축 부동산 규제가 강화가 되면서 지난해부터 꾸준하게 상승세를 이어가고 있는 성남시 분당구 리모델링 추진단지로 관심이 쏠리고 있습니다.
김현미 국토부 장관은 아파트 재건축 연한을 현행 30년 -> 40년으로 늘릴 수 있다고 밝히면서 지난 21일 국토부는 강남4구의 초과이익 환수금액이 평균 4억4000만원에 달한다고 밝혔습니다.
강남 지역이 재건축 단지 규제 철퇴를 맞은 것입니다. 이것은 지난해 8.2부동산 대책으로 재건축 조합원 지위양도 금지, 분양가 상한제 재실시 가능성 등 틈을 타 반사이익을 누리고 있는 분당 지역에서 추진단지들이 리모델링을 추진하고 있어 호재로 들썩거리고 있습니다.
한국감정원에 따르자면 지난해 분당구 아파트 매매가격은 7.22% 오른 기록을 나타냈습니다. 시.군.구 가운데 서울 송파구(8.72%) 다음으로 높은 상승률을 기록한 것입니다.
지난해에서 올해로 해가 바뀌었지만 꾸준하게 상승세를 보이면서 연초 이후 1.06% 뛰었습니다. 강남권 재건축 규제 이후에 분당 리모델링에 대한 투자자들이 많은 관심을 보이고 있는데요.
리모델링이란? 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위해서 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 말합니다. 수직증축은 15층 이상인 경우엔 최대 3개 층에만 허용이 되고 일반분양도 기존 가구의 15%까지만 가능합니다.
사업성 면에서 재건축은 다른 사업에 비해서 크게 뒤처집니다. 그러나 초과이익 환수제와 분양가 상한제 등 재건축에 따른 초과이익이 크게 제약을 받게 된다면 이야기가 달라집니다.
오히려 빠른 사업 조합원 지위양도 가능 등 리모델링의 장점으로 강조될 수 있습니다.
특히 분당 지역 아파트들은 용적률이 200% 수준에 달하면서 재건축 사업은 애초에 낮았던 만큼 여태동안 리모델링을 적극적으로 추진해온 것이 맞아 떨어지고 있습니다. 분당에서는 한솔주공5단지를 비롯해서 느티마을 3,4단지와 무지개마을 4단지 등 리모델링을 추진하고 있습니다. 사업속도가 빠른 한솔주공5단지는 빠르면 올 하반기에 이주가 시작될 것으로 보여집니다.
건설업계에 따르자면 리모델링 이후 일반분양 분양가가 3.3㎡당 2000만원 안팎이면 일부 수익도 가능할 것으로 추정하고 있습니다. 분당은 한 동안 새 아파트 공급이 없었던 만큼 신규 아파트에 대한 가치가 충분히 인정 받을 것으로 예상됩니다.
만약 일반분양 수익을 못내더라도 새 아파트 단장에 따른 시세 상승을 기대할 수 있겠습니다. 실제로 1992년에 지어졌던 청담동 동산아파트는 2014년 청담래미안로이뷰로 리모델링을 하면서 전용면적이 110.2㎡가량 넓어졌습니다. 실거래가를 보시면 2011년 최고 10억원이던 시세가 지난해에는 최고 18억원까지 뛰셈입니다.
당시 가구당 부담금이 3억2000만원으로 금액이 많다는 지적이 있지만 다시 생각해보면 이것을 제외하고는 5억원 가량 자간 가치상승을 누린 것입니다.
가구당 전용면적이 올라가면서 자연스럽게 가격도 오르는 것은 물론이고 주차장, 각종 편의시설 확충 등에 따라서 실수요자들의 선호도 까지 같이 올라갈 것으로 전망됩니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
