Q. 정부에서는 주택임대사업자 등록을 힘쓰고 있는 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 부동산 재테크와 세액을 합법적인 방법으로 줄여서 투자 수익률을 높이는 세테크를 한번에 누릴 수 있는 임대사업자 활용 방법이 궁금합니다.
A. 2018년 올해, 다주택자의 가장 큰 걱정거리는 집을 팔것이냐 VS 임대사업자로 등록을 할 것이냐 이겠는데요. 다주택자는 올 4월부터 조정대상지역 안에서 주택을 팔 경우에 양도소득세 기본세율에서 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 추가세율이 적용된다고 합니다.
작년 12월 13일 정부에서는 다주택자의 민간임대주택을 빠른 등록을 하기 위해서 '임대주택등록 활성화 방안'을 발표했습니다. 여기에는 주택임대사업자에 대한 세제혜택과 건강보험료 인하 등 다양한 지원 방안이 포함되어 있습니다.
주택임대사업을 등록할땐 해당 지역, 기타소득, 예상 보유기간 등을 충분히 고려해 보고 결정해야 할 것입니다.
조정대상지역 안에 주택을 보유하고 있는 다주택자들은 보유, 매도, 임대사업자 등록 중에서 하나를 결정해야 합니다. 최근 몇 년간 주택경기의 활황세에 힘을 받아서 집값이 올라서 양도차익이 수억원에 달하지만, 해당 아파트 대신 비교적 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔 것인가? VS 주택임대사업자로 등록해서 세제혜택을 누릴 것인가를 두고 고민 할 것입니다.
그렇다면 임대사업자 등록! 누구에게 이득이 되나?
□ 양도세중과 대상자…1세대 2주택 이상 다주택자로 조정대상지역 이내 주택 보유자
□ 종합부동산세 많이 나오는 소유자->장기보유 주택 선별 등록해 종부세 부담 감소 혜택 기대
□ 최소분양 공동주택(주거용 오피스텔)을 취득한 소유자->최득세 감면 혜택 기대
□ 5년 이상 매도 계획없는 소유자-> 등록 후 다양한 절세효과 누릴 수도
□ 전용면적 85㎡ 이하 주택을 취득한지 3개월 이내 소유자->준공공임대(10년)등록 후 양도세 100% 감면 혜택 기대
만약에 주택을 판다고 하면 가치 상승이 낮은 집을 먼저 매도해야 합니다. 주택의 수에 따라서 부담이 많이 되는 양도소득세를 피하기 위해서 집을 처분한다고 하면 미래가치가 높은 알짜배기 주택 한 채만 남겨두고 나머지를 처분하는 것이 좋겠습니다.
주택을 팔지 않고 버틴다면 주택임대사업자 등록으로 '임대주택 활성화 방안'의 내용으로 세제혜택을 받아야 합니다. 정부의 임대주택 등록 활성화 방안의 최대 수혜자는 조정대상 지역 내 시세차익이 크거나 보유가치가 높은 중소형 주택 2~3채 갖고 있는 집주인으로 집계가 됩니다.
특히나 향후에 집값이 상승할 가능성이 높고, 전세수요가 많은 서울 및 수도권 중심 지역이라면 큰 혜택을 누릴 수 있겠습니다.
임대등록에 양도세가 하나도 없는 경우에는 주택 취득 후 3개월 이내 준공공임대주택으로 임대사업자를 등록하여 10년 이상 임대를 하면 양도세는 100% 감면이 됩니다. 가격은 상관없이 전용 85㎡ 이하이면 되고 올해 말까지 등록을 할 경우에만 혜택을 제공해 줄 예정이었다가 2018년 말까지 연장을 했습니다.
이와 같은 준공공임대주택을 활용해서 투자를 할 수 있는 부동산은 장기 보유가치가 높은 재건축 주택입니다. 재건축은 조합 설립 이후 거래가 안 되기 때문에 5~7년은 자동으로 거래가 제한이 됩니다.
조합 설립 하기 전에 주택을 구입해서 준공공임대로 등록한 뒤 입주후까지 장기간 보유하면 세졔해택은 받을 수 있습니다. 그러나 임대료 제한, 의무임대 기간 등 제약사항도 있습니다.
서울 강남 4구 지역을 중심으로 이런 움직임이 보이는 수요자들이 많은 편으로 그 동안 소형 아파트 '갭투자'를 통해 단기간투자가 유행되었습니다. 그러나 장기보유 가치가 있는 지역에 대한 선호도가 높아지면서 다주택자는 미래가치가 높은 지역 내 아파트 투자에 움직임을 보이고 있습니다.
특히나 재건축 아파트 취득 예정자들은 임대에 적합한 주택, 5~10년 후에도 보유가치가 높은 임대용 주택을 선택하는 것이 무엇보다 중요하겠습니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
