부동산 관련 정보를 얻으려면 현장에서 발품을 팔아야 그에 관련된 정보를 얻을 수 있었지요. 요즘에는 모바일이나 컴퓨터로 쉽게 검색할 수 있습니다.
그러나 한계 점은 있다는 사실! 일반적인 내용은 쉽게 검색되고 찾을 수 있지만 특정적인 사례를 구체적으로 찾기위해서는 어떤 정보를 알아야하고, 참고해야 하는지 막막할 때가 있습니다. 그렇다면 부동산에 관해서 놓칠 수 있는 주택임대차 계약 전에 관련해서 중요 사항을 부동산114 자료를 참고해서 알아보도록 하겠습니다.
▶ 임대차 계약서 사본에 확정일자를 받을 수 있나요?
일반적으로 임대차계약 후에 주장할 수 있는 효력을 얻기 위해서는 바로 확정일자를 받습니다. 하지만 이러한 임대차 계약서는 반드시 원본에만 확정일자를 받아야 하는 것일까요?
확정일자는 특정일에 계약서가 있었음을 증명하는 법률적인 효력을 가집니다. 사본 자체는 효력이 없기 때문에 반드시 임대차 계약서 원본을 가지고 관할 동 주민센터 또는 등기소에 가서 확정일자를 받아야 합니다. 인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 경우에는 스캔본이 있어야 합니다.
▶ 외국인도 주택임대차보호법 보호 대상일까요?
출입국관리법 제31조, 제36조에는 90일을 초과해서 국내 체류하는 외국인은 외국인 등록을 해야 하며, 등록한 외국인은 체류를 변경할 경우, 새로운 체류지에 전입신고를 해야 한다고 규정되어 있습니다.
외국인도 주택 인도와 체류지 변경 신고 등 공시를 통해서 대항 요건을 갖춘 후에 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
▶ 빌라 임대차 계약서에 지번만 신고해 주민등록 된 경우엔 대항력 취득 여부는 어떻게 되나요?
보통 임대차 계약서를 작성 할 때 주소 적는 란에 호수까지 쓰는 경우가 대부분입니다. 한 건물에 소유자는 동일하지만 별도로 구분 등기가 되어 있지 않는 건물인 다가구는 지번까지만 써도 대항력이 인정됩니다.
하지만 빌라, 맨션 등 다세대는 아파트처럼 구분등기가 되어있어서 동, 호수를 기재하지 않고 지번만으로도 신고를 해서 주민등록이 된 경우 대항력을 취득할 수 없습니다. 이때 건축물대장을 무조건 확인해서 호수를 확인해야 합니다. 건축물대장상의 호수와 실제 호수가 다른 경우가 허다하기 때문입니다.
▶ 임대인과 같이 사는 집에서 방 한 칸도 주택임대차보호법 대상자일까요?
최근 예능에 출연하고 있는 '이상민' 연예인은 1/4 아파트에 거주하고 있습니다. 이러한 아파트는 세대 구분형 아파트로 불리면서 소유자와 임차인이 같은 공간에서 생활하는 것이 아니라, 아파트 한채에서 주거공간을 법적으로 분리한 아파트를 말합니다.
이러한 경우 아파트 일부분에 거주하고 있는 임차인도 주택임대차보호법에 대상자가 될까요?
됩니다. 주거용 건물 일부분에 대해서 임대차 계약서를 작성하고 전입신고, 확정일자를 받는다면 우선변제권과 대항력을 행사할 수 있습니다.
▶ 본인 외 임대차 계약자 세대원만 전입신고를 해도 대항력이 생길수 있나요?
주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 그 후부터 제3삼자에 대한 대항력이 발생합니다. 이 때 통상전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 봅니다. 따라서 임차인은 임대차계약을 한 후에 주택을 인도 받아서 전입신고를 한 경우에 대항력을 취득하게 됩니다.
그리고 개인 사정으로 계약자 본인이 아니고 아내와 자녀만 주민등록을 임차주택으로 옮긴 경우에도 대항력은 인정 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법상 주민등록의 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니고 배우자, 자녀 등 가족 주민등록도 포함하기 때문입니다.
▶ 임대차계약기간 중 임차주택이 매매돼 새 집주인이 이사를 하라고 했을때 집을 비워야 할까요?
전세나 월세 임대차계약 중에 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다. 이럴 때에는 새 집주인이 이사를 통보 한다면 임차인은 무조건 집을 비워야 할까요?
그렇지 않습니다. 매수인이 현재 계약 상태로 조건을 인수하게 됩니다. 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 이미 마친 상태로 대항력을 갖추었다면 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 것이지요.
