서울 아파트의 전셋값이 두 달 이상 약세를 보이고 있는 가운데 강북 아파트 단지를 대표하고 있는 노원구, 도심 인기 주거지로 떠오르고 있는 마포구의 매매가 대비 전세가 비율이 약 3년 만에 70%대에서 60%대로 내려왔습니다.
KB국민은행에서 발표한 4월 월간 주택 가격 분석에 따르자면 지난달 서울 아파트 전세가율은 66.22%로, 3월 보다 1% 포인트 하락했습니다. 이와 같은 모습은 주택시장의 침체기인 2015년 2월 66.8%를 기록한 이후 3년 1개월 만에 최저치를 기록한 것입니다.
중소형 아파트가 밀집되어 있는 노원구 전세가율이 지난달보다 69.5% 하락을 기록하면서 2015년 5월 이후에 처음으로 60%대로 떨어졌습니다. 노원구 지역 같은 경우 정부의 재건축 안전진단 강화 조치 이후에 최근에는 매매가격이 약세로 돌아섰지만 전세가격이 매매가보다 더 많이 내려가면서 전세가율이 60%대로 하락했습니다.
'마용성'으로 불리면서 도심에서 인기 주거지로 부상하고 있는 마포구의 전세가율도 66%를 기록하면서 2015년 3월 이후 3년 만에 70% 아래로 내려왔습니다. 마포구의 전세가율은 2016년 7월 79%를 기록하는 등 지난 3년 사이에 계속 70%를 웃돌아 전세를 끼고 있는 주택을 사는 일명 '갭투자'가 기승을 부렸습니다.
전셋값이 높게 측정이 되다 보니 전세를 끼고 3억~4억 원만 있으면 중소형 아파트 한 채를 구입할 수 있어 실수요자들은 물론이고 투자자들까지 가세를 더한 것입니다. 마포구 지역은 최근 전셋값이 크게 상승 폭이 둔화한 가운데 매매가격은 강세를 보이면서 매매가와 전세가의 가격 차이가 점점 벌어지고 있는 추세입니다.
또 다른 도심 중에서 인기 있는 용산구는 전세가율이 54.4%로 비강남권 가운데 가장 낮았고 성동구는 65.1%로 4년여 전인 2014년 1월 수준으로 전세가율이 내려갔습니다. 성동구의 전세가율은 2016년 4월에 81%까지 솟았다가 한강변 고가의 주상복합아파트의 입주와 성수전략정비구역 재개발 사업 등 의 개발 호재로 매매가격이 급격하게 올라가는 반면에 전셋값은 최근에 약보합세를 보이면서 하락세를 보인 것입니다.
서울 25개 구 전체를 통틀어서 전세가율이 가장 높은 성북구도 2015년 6월 84.5%를 찍은 후 올해 2월까지 계속 80%대를 유지했지만 4월 현재 77.7%로 떨어졌습니다. 이처럼 서울 지역에서 전세가율이 80%를 넘는 구는 단 한 곳도 없었습니다.
최근에 전셋값이 하락하면서 상대적으로 강남권 아파트 전세가율이 50% 대도 버겁게 되었습니다. 지난달 강남구 전세가율은 전월 보다 0.08% 포인트 하락한 50.6%를 기록하면서 곧 40%대로 떨어질 것으로 예상됩니다. 또한 서초구 지역의 전세가율은 53.6%, 송파구 54.1%를 기록하는 등 새 아파트 입주 여파로 전셋값이 하락하고 있는 강남권의 전세가율이 서울에서 가장 낮게 기록되었습니다.
실제로 한국감정원 집계분석에 따르자면 서울 강남 4구 아파트 전셋값은 올해 들어서 지난달 말까지 평균 1.58% 하락했습니다. 국민은행이 중개업소를 대상으로 조사를 한 지난달 전세 거래 지수도 15.8을 기록하면서 기준점이 100에 못 미친 결과입니다.
그만큼 전세 거래가 혼잡하다는 것입니다. 향후 전세가격 전망을 묻는 전망 지수도 89.2로 기준점인 100보다 낮아서 전셋값이 하락할 것으로 전망됩니다. 전문가들은 전세가율이 하락세를 보이면서 지난해까지 기승을 부렸던 갭투자 수요가 많이 감소할 것으로 예상하고 있습니다.
전세가율이 60% 이하로 떨어지면서 자본 부담이 커져 사실상 갭투자가 힘들다고 볼 수 있겠습니다. 최근에 양도소득세 중과 등 다주택자에 대한 부동산 규제로 집값의 상승 폭이 줄어들었고, 일부 단지에서의 매매가도 하락세를 보이고 있어 당분간은 갭투자 자체가 소강상태를 보일 것으로 예상됩니다.
일각에서는 역전세난을 우려하고 있습니다. 송파구, 서초구 일대에서는 최근 전세 수요 감소로 전셋값이 1억~2억 원씩 하락해도 세입자를 찾지 못해서 보증금을 돌려받지 못ㅅ하는 역전세난이 현실화되고 있습니다.
전셋값이 하락세를 보이면 무주택자 서민들에게는 유리하다고 생각할 수 있겠지만, 전세를 끼고 집을 샀을 경우나, 기존에 임대를 놓고 있는 집주인들이 역전세난으로 전세 보증금을 제때 돌려주지 못하면 세입자들의 피해도 불가피해 질 것으로 당분간은 수도권에 입주물량이 증가하면서 전셋값 약세가 예상되고 있는 만큼 세입자 보호 장치를 강화해야 할 것입니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
