정부에서 빠르면 이달 5월에 아파트 후분양제 로드맵을 발표한다고 합니다. 먼저 공공부문에서 시작해서 민간부문으로 단계적으로 확대하는 방안이 가장 유력한 부분입니다. 중소형 건설사의 자금조달 부담과, 최소 공정률을 어떻게 정할지가 관건입니다.
국토교통부에 따르자면 이달 말 '제2차 장기 주거 종합 계획'을 통해서 후분양제 로드맵을 발표할 예정이라고 합니다. 공공 분양 주택부터 후분양제를 단계적으로 확대하겠다는 김현미 장관은 이런 의지를 밝힌 만큼 로드맵에서 민간기업이 자발적인 참여를 위한 인센티브와 각종 여러 가지 안정장치가 담길 것으로 예상됩니다.
일단 정부에서는 후분양제를 도입하면 주택도시기금 대출이자 및 한도, 분양보증 등 기준을 완화해주는 방안을 내놓았습니다. 하지만 그만큼 건설사의 자금 문제가 걸림돌이라는 반증입니다.
한국토지주택공사(LH)에서도 최근에 기자간담회에서 정부가 후분양제를 추진하면서 할 수 있는 있지만 당장 2년간은 분양 물량이 나오기 어려울 것이라면서 LH에서는 이자 비용에 대한 충격은 없었겠지만 은행이 2~3년 뒤에 내다보고 건설사들에게 자금을 융자해줘야 한다고 지적했습니다.
한편 건설업계의 우려도 클 것입니다. 정부에서 언급한 혜택에도 불구하고 사업부지 매입부터 공사비 조달 등 금융비용 부담이 크게 높아지기 때문입니다. 미분양으로 건설 비용 회수가 이뤄지지 않으면 재무구조가 취약한 일부 중소 건설사들은 경영이 흔들릴 수도 있겠습니다.
소비자 편익 증진 차원에서 불가피한 흐름이라고 한들 자금력이 완벽한 대형 건설사들의 쏠림 현상은 불가피할 것으로 전체적으로 분양가가 오르지 않는다면 수익구조에 따른 원가절감으로 부실이 늘어날 가능성도 있을 것으로 우려됩니다.
공정률도 관건일 것으로 보입니다. 국회 국토교통위원회 소위에서는 '공정률 90% 이후 분양 의무화' 방안이 논의 중입니다.
수요자가 완성된 주택을 보는 것이 아닌 만큼 견본주택으로 매입을 결정하는 현재의 방식과는 큰 차이가 없을 것이라는 지적이 나오고 있습니다. 공사가 80% 진행 한 후 분양이라고 해도 건설사는 공사 자금 마련에 실익이 없어 부담을 가져가야 하기 때문에 수비자 입장에서도 완공된 모습을 보고 결정하는 것이 아니라서 엄밀히 따지자면 후분양제라고 볼 수 없다고 말을 덧붙였습니다.
소비자 입장에서도 부담은 마찬가지일 것입니다. 중도금으로 나눠서 내던 기존의 선분양제 방식과는 달리 집값이 대부분 목돈으로 마련해야 하기 때문입니다. 대출 규제도 강력해진 상황에서 자금이 풍부하지 않은 서민의 내 집 마련 기회는 더욱 저어질 수밖에 없을 것입니다.
후분양제라는 상징성 의미는 크지만 현재 투자시장의 성향이나 고급시장 시스템, 금융환경을 고려해 보았을 때 어려움도 있을 것입니다. 수요자가 얻었던 분양가 대비 프리미엄이 건설사 몫으로 돌아가는 구조상을 반대하는 목소리도 클 것으로 예상됩니다.
과연 후분양제 도입 어떤 결과를 초래하게 될까요? 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
