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1,2인 가구 늘어… 소형 오피스텔 투자해도 괜찮을까?

카페인커뮤니케이션 입력 2018.05.28 17:32 수정 2018.05.28 17:33
조회 2248추천 0

 

 

소형 아파트 가격이 끝없이 치솟고 있고, 전세 가격이 고공행진을 하면서 아파트 같은 오피스텔 일명 '아파텔'이 대체적으로 수익형 부동산 상품으로 주목받고 있으면서 가격이 오름세를 보이고 있습니다.

 

특히나 신혼부부를 중심으로 해서 젊은 세대들이 아파트처럼 살 수 있는 오피스텔로 관심이 집중되면서 새로운 수익형 부동산으로 자리 잡고 있습니다. 최근에 젊은 세대 층은 집보다 차를 먼저 구입하는 세대이기 때문에 편리한 주차가 주거 선택의 중요 요소 조건 중 하나입니다. 주차 여건으로 해서 젊은 층이 빌라보다 주차가 편리한 아파텔을 선호하는 이유입니다.

 

 

주거용 오피스텔인 아파텔이 주목을 받고 있더라도 무작정 투자에 뛰어드는 것은 위험합니다. 아파텔이 아파트와 실내 구조가 비슷하고, 아파텔로 불리고 있다 하더라도 엄연히 오피스텔인 것을 명심해야 할 것입니다.

 

먼저 오피스텔은 아파트에 비해서 공급면적 대비 전용 면적 비율 즉, 전용률이 낮아서 관리비가 비싼 편입니다. 관리비는 전용 면적에 따라서가 아닌 공급면적을 기준으로 책정되는데 오피스텔은 전용률이 50% 안팎으로 아파트가 90%에 비하면 턱없이 낮습니다.

 

또한 전용률이 90%인 아파트 전용면적 84㎡ 형과 전용률이 50%인 오피스텔 전용면적 84㎡ 형을 예를 들어보면, 두 집 모두 기본 관리비가 1개월에 ㎡당 1200원이라고 가정하면 아파트는 기본적으로 나오는 관리비가 1개월에 10만 9200원이 될 것이고, 오피스텔은 20만 1600원이 됩니다. 아파트의 공급면적은 91㎡ 정도인데 반해서 오피스텔의 공급면적은 168㎡에 다르기 때문입니다. 따라서 전용률 차이만큼 오피스텔 관리비가 비싼 셈이지요.

 

 

두 번째로 취득세 같은 경우 아파트의 4배 이상입니다. 세금도 아파트에 비해 비싼 편입니다. 오피스텔은 업무 용이기 때문에 취득세가 분양가의 4.6%입니다. 반면에 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 취득세는 1.1%입니다. 전용면적 84㎡ 형의 오피스텔이라고 하면 아파트에 비해서 4배가 넘는 취득세를 내야 하는 것입니다.

 

반면에 다시 되팔았을 때 양도소득세는 주택과 똑같이 물어줘야 하고, 주택 수에 포함되어 다른 주택이 1채 더 있다면 2주택자가 됩니다. 세법상 오피스텔은 실제 사용 용도에 따라서 세금을 부과하게 되는데요. 주거용으로 사용을 했다면 관련 법상 업무 용이라고 해도 주택이 되는 것입니다.

 

따라서 주거용으로 사용했던 오피스텔을 2년 이상 보유하고 있다고 해도 다른 주택이 1채 더 있다고 하면 2주택자가 되는 것으로 주택을 먼저 팔든, 오피스텔을 먼저 팔든 양도소득세를 물어야 합니다.

 

 

세 번째, 상업지역에 들어서기 때문에 교육 환경에 열악합니다. 신도시 등등 공공택지는 물론이고 땅에는 관련 규정에 따라서 쓰이는 용도를 정해 높지만 아파트와 같은 주택은 주거지용에다가, 오피스텔이나 상가 같은 건물은 상업용지에다가 각각 짓게 됩니다.

 

문제는 상업용지 인근에 어린이집이나 학교가 인접해 있는 경유가 거의 없다는 것입니다. 특히나 상업용지에는 병원 같은 편의시설, 술집, 유흥, 유해업소 등이 대거 들어올 수 있습니다.

 

주변의 상업용지를 모두 아파텔로 조성할 때에도 마찬가지입니다. 상업용지 전부를 오피스텔촌으로 개발한다면 유흥, 유해시설 등이 들어설 가능성이 작지만, 아파트처럼 의무적으로 학교용지부담금을 물어야 하는 게 아닌 만큼 교육 시설이 인접해야 할 가능성은 작습니다.

 

 

마지막으로 실제 사용 면적도 작고 쾌적성도 낮습니다. 상업지역은 특히나 건폐율, 용적률이 높아서 주거 쾌적성이 떨어지는 편입니다. 아파트와 다르게 오피스텔은 1개 동, 또는 2개 동인 것도 이 때문입니다. 단지 내에서 여유분의 땅이 없으므로 아이들을 위한 놀이터 등 조경시설을 들이기도 쉽지 않다는 것입니다. 일부 오피스텔은 옥상 등에 조경을 들어서기도 하지만 대부분 생색내기 정도로 그칩니다.

 

아파트와 달리 건축법상 발코니를 들일 수 없다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 아파트는 전용면적 84㎡ 형이라 해도 발코니를 확장하면 서비스 면적이 10~20㎡ 정도 늘어서 실제로 사용 면적은 94㎡~104㎡에 이르지만, 오피스텔은 이와 같은 서비스 면적이 없습니다. 따라서 이러한 이유로 전문가들은 중형 오피스텔을 마치 아파트인 것처럼 아파텔이라고 부르는 것도 자제해야 한다고 입을 모으고 있습니다. 어느 투자 상품이나 장, 단점은 있기 마련이지요. 많은 지식과 정보로 성공적이고 합리적인 투자를 기원합니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

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