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부동산 전문가 올 하반기 주택시장 전망은?

카페인커뮤니케이션 입력 2018.06.20 17:14 수정 2018.06.20 17:16
조회 19042추천 6

 

 

보유세 인상, 대출금리 상승, 입주물량 증가 등 올 하반기에 본격화될 대형 악재들이 서울 주택시장을 코너로 몰고 있습니다. 정부에서 강력한 규제책을 쏟아지면서 작년의 집값 급등세는 진정되었지만 거래 절벽이라는 부작용이 심각해진 상태입니다. 전문가들에 따르자면 지난 1년간 정부의 부동산 정책 방향에 대해서 긍정적으로 평가하면서도 규제 강도가 더 세질 경우 시장의 혼란이 우려된다고 지적했습니다.

 

서울 주택시장 전망을 설문한 결과 올해 하반기에도 현재와 같은 보합 국면이 이어질 것이라는 예측이 우세했습니다. 하지만 이것은 현재 시장에서 추가적인 변수가 없다는 가정 아래에서입니다. 보유세 인상안 발표나 금리 상승 등이 예고되어 있는 만큼 하반기 서울 주택시장은 얼음판 위를 걷는 모습일 것입니다.

 

 

여기서 가장 큰 변수는 보유세 인상입니다. 지난 4월 출범한 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 마련한 보유세 인상 권고안은 오는 22일 서울 여의도 중소기업중앙회에서 열리는 바람직한 부동산세제개혁 방안 정책토론회에서 공개됩니다.

 

유력한 방안으로는 현재 80%인 종합부동산세의 공정시장가액 비율을 5% 포인트씩 두 차례 올려 90%로 끌어올리는 방안입니다. 올해 공시가격이 급등한 상황에서 공정시장가액 비율마저 높아질 경우 고가주택 보유자의 세 부담이 최대 50% 정도 늘어날 것이라는 관측이 나오고 있습니다.

 

실질 적으로 얼마 과세되느냐도 중요하지만 심리적인 영향이 더 커서 공정시장가액 비율 상향 조정만으로도 투자심리가 상당히 위축될 것입니다. 공정시장가액 비율 상향 조정에 이어서 과세표준 기준금액이나 구간별 세율까지 조정된다면 시장에 미치는 영향은 상당할 것으로 예상됩니다.

 

보유세 인상안이 어떤 내용으로 채워져서 세법 개정안에 어떻게 들어갈지 3단계 고비마다 시장 흐름의 분수령이 될 것으로 세율을 올리거나 과세표준이 낮아진다면 파장이 클 것으로 보입니다.

 

 

올해 하반기에 예정되어 있던 대규모 입주 물량도 서울 집값 방향을 좌우할 주요 변수로 꼽혔습니다. 부동산 114에 따르자면 올해 서울 아파트 입주 물량은 3만 5127가구로 2014년 3만 7131가구 이후 4년 만에 다시 3만 가구를 넘어섭니다.

 

신규 입주 물량이 많은 곳에서는 물량 압박으로 인해서 전세와 매매가격 모두 조정 받을 것입니다. 주변 지역들까지 가격이 많이 떨어질 가능성이 있겠습니다. 여기에다가 다음 달부터 DSR 총부채 원리금 상환 비율 규제가 2금융권까지 확대 적용되는 등 대출 규제가 더욱 강화되는 것도 변수입니다. 대출 규제는 소득이 낮은 계층과 집값이 비싼 강남에 부담이 클 것으로 예상됩니다.

 

 

전문가들에 따르자면 실수요자라면 분양시장에 적극적으로 참여해야 한다고 입을 모았습니다. 주택도시 보증 공사 HUG가 분양 승인 과정에서 분양가를 주변 시세보다 낮게 통제하고 있어 분양가 상한제가 시행되고 있는 상황에서 청약 당첨시 내 집 마련과 동시에 시세 차익까지 기대해 볼 수 있겠습니다.

 

현재 전용면적 85㎡ 미만 아파트 분양은 100% 청약 가점으로 만 당첨자를 뽑기 때문에 본인의 가점을 정확하게 파악하고 관리하는 것이 가장 중요하겠습니다. 하지만 분양가 규제로 인한 로또 아파트 등장 때문에 청약 경쟁률이 과도하게 높아진 것은 당첨 확률을 낮춘 요인이기도 합니다.

 

내년까지 강남, 강북, 수도권 등에서 분양 물량이 많이 나올 것으로 청약이 가장 바람직한 내 집 마련 전략이겠습니다. 신혼부부 같은 경우에는 앞으로 공급할 신혼희망타운이 가장 중요한 포인트로 가점제에 대한 면밀한 분석이 필요한 시점이 되겠습니다.

 

 

하반기 집값의 하락이 예상되고 있는 만큼 기존의 재고주택에 대한 관심도 계속 가질 필요가 있겠습니다. 올해 하반기 이후에 가격 조정을 받는 지역을 중심으로 급매물 등으로 섣불리 나서기보다는 본인이 거주할 목적으로 기다린다면 분명 좋은 기회가 찾아올 것입니다.

 

투자자 입장에서는 정부 규제가 상대적으로 덜한 재개발 단지를 눈여겨볼 필요가 있겠습니다. 투자 목적으로 다가가는 것이라면 재개발 단지 중에서도 사업 추진이 빠른 곳을 선택하는 것이 좋겠습니다. 정부가 도시재생에 정책 초점을 맞추고 있는 만큼 도심재생이 추진되는 곳의 다가구주택 등을 매입해서 주택임대 사업으로 노후를 준비하는 계획도 생각해 보는 것이 좋겠습니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.

 

 

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