서울 여의도에 있는 아파트가 건축법 재건축을 추진하고 있어 업계에서는 비상한 관심을 모으고 있습니다. 통상 재건축은 도정법이라고 불리는 도시 및 주거한 정경 비법에 근거해서 추진되는 것인데 건축법을 기반으로 새 아파트를 짓는 경우에는 지금껏 유례가 없었기 때문입니다.
부동산업계에 따르자면 서울 아파트 공동사업시행자인 여의 공영은 건축법 재건축을 목표로 주민 동의서를 받고 있습니다. 애초에부터 서울 아파트는 도시 및 주거환경 정비법에 따른 재건축을 추진하다가 2005년 건축법을 기반으로 사업 방향을 틀었습니다. 이후에 부침을 겪다가 지난해 11월 사업설명회를 열었습니다. 당시에는 현대사업개발, 한국투자증권, 해안건축, 법무법인 지평 바른, 감정평가법인 경일 대화 등이 참여했습니다.
건축법 재건축은 토지 소유주와 건설사가 공동으로 주택과 상가를 건설하는 자주 공동사업의 개념과 비슷한 것입니다. 지주는 토지를 제공하고 건설회사는 주택과 상가를 신축하고 분양을 해서 수익을 거두게 됩니다.
집 주인과 시행사가 사업단으로 꾸려서 건축 허가를 받아서 사업을 진행하는데, 상업용지 내 300가구 이하의 소규모 단지가 대상자입니다. 현재 서울 아파트는 해당 조건을 충족하고 있습니다. 특히나 도정법 재건축에 필요한 조합설립 인가 등 관련 절차를 생략할 수 있어서 속도전에 유리할 것입니다. 그동안에는 주민 동의가 100% 필요해서 사업 진행이 어려웠던 건 사실입니다.
최근 여의 공영이 다시 사업에 속도를 내고 있는 이유는 조건이 완화되었기 때문입니다. 국토부에서는 2016년 건축법 개전에 따른 하위 규정을 마련하면서 대지소유자 80% 이상 동의로 재건축이 가능하도록 관련 내용을 손질했습니다.
건축물 설비나 지붕, 벽 등의 노후화나 손상으로 기능 유지가 곤란한 경우 등은 공유자 80% 이상 동의로 재건축이 가능하도록 한 것입니다. 그리고 서울 아파트가 사업이 지지부진한 이유는 주민 동의를 받지 못해서입니다. 여의 공영은 용적률 최대 800%를 적용해서 아파트 2999가구, 오피스텔 360실 등 주상복합으로 조성한다는 계획입니다.
업계에 따르자면 건축법 재건축은 생소하다는 반응입니다. 조건에 맞는 단지가 희소하고 그런 시도 자체가 여태 없었기 때문입니다. 관련 규정이 복잡해서 건축 밥 재건축 추진으로 성공한 단지가 없는 것 같아서 상업용지에 들어선 소규모 단지에서는 사업성을 끌어올릴 수 있는 대안이 될 수 있을 것입니다.
문제는 도정법을 따르지 않기 때문에 초과이익 환수제 적용을 받지 않는다는 점입니다. 이것은 집값 안정화에 최우선으로 하고 있는 정부의 정책과 궤적을 달리합니다. 현재 정부에서는 집값 과열의 진원지를 재건축으로 판단하고 환수제 부활과 안전진단 강화 등 각종 규제 카드를 꺼내들었습니다. 서울 아파트가 계획한 대로 신축이 가능하다면 법망을 교묘하게 피하는 사업이 될 것이란 이야기도 나옵니다.
국토부 관계자에 따르자면 건축법 재건축은 300가구 미만인 경우에 가능하고 환수제 대상에서도 제외된다면서 사실상 1인 토지주를 만드는 개념으로 사업 추진이 어려울 수밖에 없다고 설명했습니다.
현지에서도 규정 맹점을 노리고 만약 사업이 추진된다면 정부에서 관련된 규제를 다시 손질할 수 있다는 의견을 내놓고 있습니다. 도정법을 피해서 일부 집주인들이 과도한 특혜를 볼 수 있다는 우려에서 나오는 말입니다. 건축법 재건축으로 성공한 사례가 나온다면 정부 정책에 반하는 단지가 될 것입니다. 환수제에 아래에 놓이게끔 또 다른 규제가 등장할 것은 당연하다는 이야기입니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
