정부에서는 다주택자 양도소득세 중과를 시행하였고 올해 세제개편에서 부동산보유세를 인상하기로 했었지만 서울과 수도권, 세종 등의 지역에서는 여전히 '로또아파트'를 양산하고 있습니다.
대한민국의 부동산시장은 규제에 막혀있습니다. 문재인 정부 출범 이후 규제 기조를 유지했었고 보유세 개편안 발표로 시장 옥죄기가 앞으로도 지속될 전망입니다. 내 집 마련과 부동산투자 성공이 국민들에게 큰 관심사를 보이고 있지만, 규제로 막혀 있는 시장 상황은 도무지 돌파구가 보이질 않습니다. 또한 여러 차례 계속되고 있는 규제는 복잡, 까다롭기 까지해서 이해하기도 힘든부분입니다. 시장 분위기를 반전시킬 수 없다면 흐름을 읽는 눈을 키워야 합니다.
부동산시장의 상황과 집값은 상관관계가 존재합니다. 따라서 각 상황 별로 흐름을 잘 분석하는 것도 투자성공의 첫걸음이겠는데요. 인구 이동과 집값의 흐름이 상관관계를 보이고 있습니다. 인구유출이 증가하면 집값도 떨어질 것이고, 최근에 수도권 택지지구와 신도시 갭라 등으로 인구가 빠져나간 서울 지역의 집값은 떨어지고 있습니다.
금리 흐름 역시도 집값을 쥐락펴락하는 중요한 요인으로 지목되었습니다. 현재 우리나라에서는 금리상승 구간에 있어서 대출금리가 오를 것으로 금리인상이 계속된다면 집을 사려는 수요층 들도 줄어들 것이고 따라서 매물만 쌓여가 집값이 떨어지고 있는 흐름을 보일 것입니다. 전체적으로 정부 규제와 금리인상에 잡혀서 시장이 침체되고 있는 만큼 섵불리 행동하지 말고 흐름을 관찰하는 자세가 중요하겠습니다.
특히나 일정 흐름으로 등락 주기를 반복하는 점 역시 주목해 봐야 겠는데요. 부동산시장은 4년~5년 상승을 한다면 4~5년 하향 안정이 되는 흐름이 주기적으로 나타납니다. 일반인은 현재 가치만 보고 있지만 투자 고수들은 등락 흐름까지 파악해서 10년 후의 가치를 내다봅니다.
정부의 각종 규제, 금리인상 등의 여파로 집값이 떨어졌지만 새 아파트를 원하는 신규 분양시장 인기는 과열양상을 보이고 있습니다. 불황기를 극복하는 새 아파트 분양열기에 대해서 시세 대비 저렴한 분양가와 뛰어난 미래가치에 주목해야 하겠습니다.
정부 규제 속에서도 서울, 강남 등 인기있는 지역의 새 아파트는 최대 수백대1의 경쟁률을 기록하면서 과열양상을 띠고 있습니다. 이것은 분양가가 비싸지만 시세 대비 저렴한 데다 완공 뒤에는 미래가치가 뛰어나기 때문에 높은 시세 상승 여력을 품고 있기 때문이라고 내다보고 있습니다.
재건축아파트 규제 역시도 신규 분양시장의 인기 요인으로 꼽히고 있습니다. 재건축초과이익환수제나 재건축조합원지위양도 금지 등 규제로 재건축아파트의 가치가 하락했지만 이에 따라서 실수요자, 투자자의 유동자금이 같은 재건축아파트임에도 불구하고 규제를 빗겨간 물량으로 몰려서 가치상승을 보이고 있습니다.
특히나 급격하게 변하고 있는 아파트의 트렌드에 맞춰 반영하는 것도 새 아파트의 장점으로 보여집니다. 지진, 미세먼지와 같은 환경적 요인에 따라서 시스템 설계 및 힐링을 원하는 실수요자들을 위한 테라스 설계 등 반영한 것이 새 아파트의 가치를 높여주고 있습니다. 이것은 재건축규제로 노후아파트 가치가 떨어진 상황에서 규제를 빗껴간 신규 분양시장의 미래가치가 더욱 뛰어날 수 밖에 없는 이유이겠습니다.
마지막으로 해당지역의 가치를 판단해야 합니다. 현재 각종 도시개발로 모든 지역의 집값이 뛰었던 시절이 아니라는 것이지요. 계속 되는 곳만 되는 양극화 현상이 심화되는 것 또한 이 때문입니다. 따라서 수요의 양보다 질을 따지는 그런 선행이 되어야 겠습니다.
먼저 그 도시의 성장가치를 살펴보아야 합니다. 여기서 말하는 성장가치란? 지하철 등 교통개선, 대형소핑시설 조성 등 도시의 성장 가능성이 있는지의 여부를 말합니다. 성장가치가 있는 곳은 계속 인구가 유입되기 때문에 추가적으로 발생하는 개발호재도 많아 미래가치가 뛰어나다는 것입니다.
그 다음으로는 희소가치입니다. 다른 곳에는 없고 그곳에만 있는 곳, 이것 또한 역시 짚고 넘어갈 요소라고 생각됩니다. 같은 단지라고 해도 한강뷰 여부에 따라서 가격차이가 나듯이, 미세먼지나 힐링 등이 주요 사회이슈로 나오고 있는 만큼 대규모녹지가 있는지 등등 여부를 따여봐야 한다는 것이지요.
마지막 요소중 하나는 매수가치이겠습니다. 해당지역의 수요가 언제 얼마에 매수에 나설여력이 되는지의 여부를 말합니다. 고령화, 저출산 등의 심화되면서 그에 따른 1인가구 증가로 최근에는 소형면적이 인기를 보고 있습니다. 여기에다가 직주근접을 선호하는 추세가 많아지고 있는 만큼 각종 기발시설이 잘 갖춰진 공공기관 이전지역, 업무밀집지역 등도 같이 살펴보는 것이 좋겠습니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
