주거 안정에 주력한 문재인 정부의 '8.2부동산 대책'이 발표 1년을 앞두고 있는 가운데 그동안 부동산 투자 상식을 뒤집는 현상이 나타나고 있습니다. 서울 강남 등 일부 지역을 중심으로 거래 비수기에 집값이 크게 증가하는가 하면 부동산 정책의 마지막 카드로 불리던 보유세 발표 이후에는 오히려 매매 거래 신고가 기록이 쏟아졌습니다. 일방적인 규제 일변도의 정책만으로는 기대했던 집값 안정화 효과를 거두기 어려운 만큼 수요와 공급을 고려한 복합적인 대책이 필요하다는 평가가 나오고 있습니다.
대표적인 현상이 비성수기의 가격 급등입니다. 거래량이 줄어들고 가격 변동성이 떨어지던 6~8월 한 여름과 12~2월 비성수기 흐름은 8.2대책 이후 통념과 반대 방향으로 움직였습니다. 한국감정원에 따르자면 지난해 12월 서울 주택 매매가격 변동률은 0.59%를 기록, 6월을 제외한 연중 최고 수준으로 치솟았습니다. 이후에도 상승세가 이어져서 지난 2월에는 0.94%로 지난 2004년 감정원 조사가 시작된 이래 중 가난 높은 수치를 기록했습니다.
거래량과 가격의 유사 흐름도 연관성이 끊겼습니다. 거래량 정보가 많아지면 시장 참여자들의 투자심리를 자극, 가격 변동의 원인이 됩니다. 특히나 서울 주택시장에서는 거래량과 가격 사이의 일정한 시계열 관계가 수치로도 증명되어 왔습니다. 그러나 최근 이와 관련된 연결고리는 끊어지는 양상입니다. 서울시에 따르자면 30일 현재 7월 서울 아파트 매매 건수는 5087건으로 전년 동기의 35% 수준에 불과합니다. 강남 3구의 경우 468건으로 전년 동기의 20%에도 못 미칩니다.
하지만 강남 3구에서는 일정 수준의 거래량 없이도 매물 1,2건이 가격을 크게 끌어올리는 양상입니다. 특히나 가장 강력한 부동산 대책의 끝판왕 규제로 여겨졌던 6월 보유세 개편안 발표 이후 오름세가 더욱 확실해졌습니다. 재건축 기대감이 높은 단지를 중심으로 적은 거래량으로도 가격 상승세를 주도하는 모습입니다.
지난 4월 양도세 중과 시행 후 가격이 떨어지고 거래가 뚝 끊겼던 강남구 대치동 은마아파트의 전용 76㎡ 매물은 16억 4500만 원에 매매돼 신고가를 썼고 작년 7월 12억 원 마지막으로 거래됐던 개포우성 3차 전용 104㎡는 최근 16억 원에 팔리며 1년 만에 4억 원이나 몸값이 뛰었습니다. 잠실 리센츠 전용 124㎡는 이달 13일 23억 원에 매매되며 지난 2월 거래가를 훌쩍 넘겼습니다.
시세 판단에 많이 활용되는 중위 가격도 지난 1년 사이에 큰 폭의 상승세를 나타냈습니다. 한국감정원에 따르자면 작년 8월 2억 7089만 원 수준이던 전국의 아파트 중위 매매가격은 지난 6월 3억 75만 원으로 올랐습니다. 같은 기간 서울 아파트 중위 매매가격은 5억 4685만 원에서 6억 6403만 원으로, 강남4구는 8억 8869만 원에서 11억 2315만 원으로 치솟았습니다.
시장에서는 8.2부동산 대책이 갭투자를 근절하는 데에 어느 정도 성과를 나타냈었지만 똘똘한 한채 선호 현상 등으로 특정 지역의 집값만 급등시켜 균등한 부동산 안정화 목표에는 도달하지 못했다는 평가입니다. 양도세 중과 시점 등 정부 정책에 따라서 거래량의 절벽, 푹 증 현상이 나타나고 시장이 혼란에 빠진 상황으로 부동산 가격이 3년 연속 상승했기 때문에 하반기 약보합이 전망되지만, 정부의 정책 강공으로 쉽게 예측하기 어려운 국면으로 가고 있는 것입니다.
정부 정책이 갭투자 근절에는 성과를 냈다고 평가할 수 있지만. 똘똘한 한채 선호 현상을 부추겨서 오히려 특징 지역의 집값만 부추기고 있어 산업 경기가 악화된 지방에는 악재로 작용하면서 오히려 균등한 부동산 안정화 목표에는 도달하지 못했다고 볼 수 있다고 진단했습니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
