좋은물건을 저렴하게 얻는 방법! 바로 부동산 경매인데요. 높은 시세차익도 기대를 할 수 있지만 막상 접근 방법을 몰라서 고민을 하신느 분들이 많으실겁니다. 그래서 오늘은 카페인커뮤니케이션에서 부동산 경매의 초보자들에게 도움이 되는 정보를 드리려합니다.
실제로 법정에 가보시면 내 집을 마련 하고자 경매에 참여를 하는 사람들이 많습니다. 신혼집마련에서 부터 전세금이 높아서 대출을 받아 전세금을 올려주기 바쁘니 경매로 싸게 내 집 마련을 해야 겠다는 분들까지 다양합니다.
이렇게 연령, 보유자금도 다른 여러 사람들이 경매에 관심을 가지는 것은 그만큼 경매를 더 잘 알고 참여를 하는 것이 중요할 것 같습니다.
그렇다면 부동산 경매에 나서기 전에, 초보자들이 꼭 알아야 할 점은?
법원 경매에 있어서 일반적으로 중개업소를 통해서 집을 장만하는 것과 다르게 어떤 경매 물건이 있는지 찾아보고 그 부동산 조사를 하고 분석하는 전 과정이 매수자들에게 다시 말해서 응찰자의 책임입니다.
경매에 나온다는 집을 보러 갔다고 해서 문을 열어주는 사람도 없고 살고 있는 사람이 자기는 누구며, 임차인 보증금을 물어 줘야하는지 아닌지 친절하게 답변해주는 사람도 없습니다.
이렇게 말씀을 드리면 경매를 어떻게 하냐고 걱정하실지는 모르시겠지만 경매는 진행절차부터 법의 원칙에 맞게 진행이 되야하고 인수해야 하는 금액이 있는지 없는지 역시 임대차 보호법 근거해 분석하면 되어 조금만 알면 하실 수 있습니다. 또한 잘 모르는 부분은 전무가 도움을 받아서 확인을 해야 합니다.
부동산 경재 진행되는 과정은?
[부동산 경매 절차]
1. 법원에 경매 신청
2. 법원 경매개시결정
3. 배당요구 종기결정 및 공고
4. 매각 준비
5. 매각방법 등 지정공고 통지
6. 매각 실시
7. 매각 결정절차
8. 매각대금 납부
9. 소유권이전등기 등 촉탁 및 부동산인도명령
10. 배당절차
초보자들을 위한 몇가지 팁은?
먼저 현장조사를 철저하게 하셔야 합니다. 현장조사는 부동산 위치나 상태조사가 되어야겠지요. 어떠한 분들은 경매 사이트로 사진을 확인하고 지도를 보고 응찰하시는 분들도 계시지만, 반드시 현장에 가보셔야 합니다.
경매에 나온 부동산은 아무래도 관리가 소홀할 수 있습니다. 실제로 가서 확인을 해보니까 지하실 반이 물에 잡긴 경우도 있었습니다. 또한 2층이라서 좋다고 갔지만 바로 앞에 고가도로가 있다든지 하는 것은 현장에 가보시면 아실 수 있습니다.
현장조사에 중요한 또하나는 시세 조사입니다. 경매물건은 감정가격이 있습니다. 이러한 것들을 믿고 기준 삼아서 입찰을 하시는 분들이 계시지만, 감정가를 맹신하지 말고 반드시 현장 시세를 살펴보시되 팔 것처럼도 살것처럼도 물어봐서 진정한 매매가격을 아는 것이 중요하고, 비슷한 집이 몇개 정도 나와있는지조사하는것도 중요합니다.
만약에 여러 물건들이 나와있다면 향후에 가격이 오르는데 시간이 걸릴 것이고, 심지어 급한 경우에는 가격이 낮아질수도 있습니다. 반면에 나온 매물이 없고, 하나 거래가 되었다면 다음 물건은 가격차이가 크게 높아져 낙찰 가격을 쓸 때에도 좀더 공격적으로 써야 낙찰 가능성이 높아질 수 있습니다.
부동산경매에 있어 좋은 물건을 고르는 방법이 있을까?
투자의 목적인지, 실수요인지를 구분해서 고르셔야 합니다. 실제로 이용을 목적으로 한다면 본인이 좋아하는 것을 찾으면 되지만 투자 목적으로 한다면 나보다 남이 좋아하는 것을 우선적으로 고려해야 합니다.
또한 시세보다 감정이 낮게 평가가 된 것과 희소가치성이 있는것, 등기부등본을 봤을때 대출금액 많은 것 또한 좋은 물건들이지만 은행에서 평가를 할 때 그만큼 부동산 가치를 높게 평가를 한 것이라고 할 수 있습니다.
부동산경매 초보자들이 많이 하는 실수는?
초보자들이 입찰을 했다가 요즘에 경쟁이 심해지면서 낙찰이 잘 안되고 떨어지는 패찰이라고 하지요. 패찰을 여러번 경험하게 되면 두어번 떨어져 그 후에 낙찰을 받을 욕심에 낙찰가격을 높여 응찰을 하는 경우에 종종 보게 됩니다.
잊지 말아야 할것은 경매를 하는 목적이 낙찰을 위해서가 아니라 저렴하게 사는 것에 있었다는 경매의 의미를 잊어서는 안되는 것 입니다.
이러한 고가 낙찰을 막기 위해서 철저한 수익률에 근거한 낙찰가를 미리 정해져서 입찰장에 가는 것입니다. 즉흥적으로 낙찰가를 써내다본다면 분위기에 휩쓸려서 높은 가격을 써낼 때가 있습니다. 따라서 입찰장에 가기 전에 낙찰가 정하기, 입찰표 써보고 가기를 실천하신다면 실수를 막을 수 있습니다.
끝으로 한 가지 더 말씀드리자면! 입찰 금액 쓸때에 간혹 0 을 하나 더 붙여서 실수를 저지릅니다. 예를 들어서 3억 8천만원 짜리 물건을 38억원에 입찰을 한 것이지요. 이때 역시 어절 수 없이 입찰을 포기해야 하는데요. 당연히 입찰 보증금 그대로 날리게 됩니다. 이렇게 어이없는 실수 이지만 누구나 할 수 있는 실수 이기 때문에 꼭! 주의가 필요합니다. 이상 카페인커뮤니케이션이었습니다.
