올해초에 부동산시장에 공급과잉의 우려가 커져 정치권 중심으로 선 시공 후분양제가 다시금 수면위로 떠올랐습니다. 투기의 수요뿐만 아니라 역전 세난을 막기 위해서 방안으로 거론이 되고 있지만 건설업계 쪽에 반발이 심해져서 실현이 될 가는 성은 미지수 입니다.
국회, 건설업계에 따르자면 후분양제와 선분양제 시에 사전입주예약제를 도입해 주택법 일부 개정법률안을 발의했습니다. 건설사가 주택을 80% 이상 지은 뒤에 입주자를 모집하는 쪽으로 법제화하고, 짓기 전에 판매를 하는 선분양시에는 소액만 내고 예약을 한 뒤에 본 계약은 1년에서 2년 후에 결정하자는 것 입니다.
현행주택법 에서는 주택공급 방식으로 선,후분양을 같이 규정을 하고 있지만, 건설사 에서는 사업비 부담 그리고 매매차익에 기대어 분양시장 과열 등 으로 선분양을 선호해 왔습니다.
그러나 선분양은 건설사 과장광고, 아파트 부실공사, 바가지 분양 등의 이유로 소비자들에게 피해가 심각하다는 지적을 꾸준이 받은 바가 있습니다. 이런 문제에 따라서 소비자의 피해와 불법 전매 등 투기를 막기 위해서 선분양의 제도 개혁이 필요하다고 했습니다. 일각 정부에서도 주택 공급관리와 관련해서 대책마련을 해야 한다면서 선시공을 통한 후분양제를 실시해야 한다 주장하고 있습니다.
후분양제란 건설사가 주택을 일정의 공정수준 이상으로 지은 후에 입주자를 모집하는 제도 입니다. 분양 후에 주택 건설을 시작하는 선분양과는 상대되는 개념이라고 할 수 있겠습니다.
신규로 공급이 되고 있는 아파트들을 직접 눈으로 보고 선택을 할 수 있으면 좋겠지요?
그 이유는 우리나라는 대부분 건설사 들이 집을 건축하기 전에 분양을 하고 있는 선분양제를 택하고 있기 때문입니다. 수억 원대의 비싼 제품을 보기 전에 견본주택만 보고 계약을 하는 공급자 중심의 시장을 바꿔야 하는 주장이 후분양제 입니다.
반면에 선분양제는 주택이 아직 완공이 되기 전에 직접 결과물을 확인하지 못한 채 견본, 분양광고에만 의지를 해서 계약을 해야 하는것이 선분양제 입니다. 수분양자가 일부 분양대금 (70~80%) 을 건설비용으로 충당하는 제도 입니다. 건설자 들은 대부분 선분양제를 선호하고 있습니다. 건설사 입장에서 건설자금을 입주자에게 미리 받을 수 있고, 구매자 입장에서는 분양권 전매 등등 매매차익을 기대 할 수 있기 때문입니다.
시공에서도 문제가 발생
먼저 후분양제 같은 경우에는 건축물 2/3 이상이 완료가 되어야 분양을 할 수 있습니다. 그래서 건설 중에 건설사 에게 부도, 파산 시에 부동산 구매자가 집을 받지 못하는 피해를 줄일 수 있습니다.
하지만 선분양제는 건설사가 파산 상태가 되면 부동산 구매자가 제 기간 안에 받지 못할 가능성이 높습니다. 또한 다른 건설사가 공사를 마무리 한다 해도 수분양자 금융비용이 증가해서 구매자의 부담이 증가 할수 밖에 없습니다.
분양가격도 선분양제를 실시할 경우 실제 건설비용의 대부분 수분양자의 분양 대금으로 충당을 해야 합니다.
그러나 후분양제같은 경우 건설사들 은 자신의 이름으로 대출을 활용해야 하기 때문에 이자 비용이 증가해서 분양가 상승의 문제가 발생 할 수가 있습니다. 대출을 해서 건설비용을 충당 해야하는 건설사들이 상당수이기 때문에 신용등급이 낮은경우 은행에서 건설 대금을 지원받지 못하는 경우에 시장의 진입이 어려울 수 있습니다. 후분양제를 할 경우에는 자금력이 약한 중견 건설사 에게 큰 피해를 입을 것으로 보여집니다.
여러분의 생각은 어떤가요?
건설사들은 여전히 후분양제를 반대하고 있습니다. 후분양을 시작하게 되면 주택사업자 부채비율이 커지게 되면서 고스란히 분양가에도 반영이 되고, 소비자의 부담이 가중 될 수 있다며 준공이 임박해 분양을 하게 된다면 소비자들은 선분양 때와는 달리 짧은 기간에 중도금과 잔금을 마련해야 하는 부담이 생기게 됩니다. 그래서 주택사업자, 소비자 모두 자금조달에 큰 부담에 시달 릴수 밖에 없다고 합니다.
선분양제 vs 후분양제 둘다 장단점은 존재 합니다. 이러한 단점을 보완을 해서 좋은 정책제도가 나오기를 기대해 봅니다. 감사합니다. 이상 카페인커뮤니케이션이었습니다.
