8.2부동산대책 이후 규제에 따르자면 2018년 4월부터 양도하는 다주택자는 장기보유특별공제 배제와 양도소득세 중과세가 적용이 됩니다.
따라서 다주택자 같은 경우 세금의 부담을 줄이기 위해서 주택 임대사업자를 등록하는 것을 고려해 보는 것이 좋겠습니다.
주택임대사업자는 각종 세금감면 혜택을 받을 수 있습니다. 거주주택의 양도소득세 비과세, 임대주택에 대한 보유,취득,처분 때 혜택을 받을 수 있습니다. 등록절차는 지자체에서 주택임대사업자 등록증을 받고 거주지의 관할 세무서에 사업자등록 신청서와 함께 제출하시면 됩니다.
임대주택 5년이상 임대 외 실거주 주택이 2년이상 거중건을 갖추어야 주택임대사업자 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 이때 비과세는 주택임대사업자 등록 주택수 관계없이 적용됩니다.
양도소득세 장기보유특별공제 같은 경우 연2%를 추가공제 받을 수 있는데 6년이상 임대를 한 주택 한에서 입니다. 또한 준공공임대 중 임대기간에 따라서 8년 이상 50%, 10년이상 70% 공제율이 적용됩니다.
재산세에도 세금 혜택이 있습니다. 2채 이상 등록할 경우 혜택을 받을 수 있습니다. 4년 일반임대 = 전용면적 60㎡이하 50%, 60~85㎡이하 25% 감면해 줍니다. 그리고 8년 준공공임대 = 전용면적 40㎡이하 재산세 면제, 40~60㎡ 이하 75%, 60~85㎡ 이하 50% 감면 받을 수 있습니다.
그리고 월세·전세보증금에 대한 소득세·법인세는 임대주택 전용면적 85㎡ 이하이고 공기가격이 6억원 이하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
종합부동산세를 부담하지 않아도 되는 조건은 공시가격 수도권 6억, 지방 3억 이하, 5년이상 임대요건을 모두 갖춘 경우라면 부담하지 않아도 됩니다. 아울러서 취득세는 8년 준공공임대, 4년 일반임대의 경우 60㎡ 신규분양분에 한해서 면제가 됩니다.
참고로 8.2부동산대책 내용 중 주택을 신축해 분양 후 매매를 하고자 하는 분들께서는 주의 깊게 봐야 할 사항입니다.
2018년 1월 1일 이후 양도부터 건물을 신축해 취득한 후 5년 이내 양도할 경우 환산취득가액 5%를 가산세로 부과하도록 하는 방침입니다. 양도소득세 신고 납부시 취득한 실거래가액을 확일 할 수 없을때 기준시가를 적용해서 환산하는 취득가액으로 양도 소득세를 계산하는 방식입니다.
주택을 신축하여 판매를 할때 추가비용이 들게 되는데 시공업자에게 의뢰를 할 경우 부가세 문제로 현금공사를 할 경우, 직영으로 공사를 진행할 경우 일용직 일당, 4대 보험, 등 추가로 비용이 들게 됩니다.
또한 정당하게 지급을 했는데 증빙하지 못한 경우들이 있습니다. 만약에 취득가액과 양도가액이 차이가 나지 않아서 양도세가 없다고 하더라도 건물을 신축하고 5년 이내 양도를 하는 경우 환산취득가액 5%를 가산세로 내게 된다고 생각하시면 됩니다.
세금은 취득 및 양도를 하는 시기에 따라서 다르게 적용된다는 것을 알아두시고 미리 준비를 해두시는게 절세를 할 수 있을 것 입니다. 이상 카페인커뮤니케이션이었습니다.
