1979년 공사를 마친 복도식 아파트인 은마아파트는 특별합니다. 이 아파트는 지하주차장이 없어서 공터에 주민 차량으로 혼잡합니다. 또한 수압도 약해서 물도 제대로 못쓰는가 하면 녹물이 떨어져 난방도 열악하지요.
4424가구로 대단지를 이루고 있는 서울 강남구 대치동 은마아파트! 2003년부터 재건축을 추진하고 있는데 최고 49층 총6054가구를 건립한다는 계획입니다.
하지만 실제로 집주인들은 시세차익을 노리고 있는 투자자들이 많다고 합니다. 은마아파트에서 집 주인이 사는 것 보다 자녀 교육을 위해서 몰린 세입자들이 더 많은 것으로 조사되었습니다. 10억원이 넘는 은마아파트는 지난달 전용면적 79㎡는 13억5000만원이고 84㎡는 15억4000만원에 거래되었다고 합니다.
은마아파트 재건축에 대한 여부는 부동산 시장에서 뜨거운 관심을 모았습니다. 최근에 35층 규제의 권한을 가지고 앞장 선 곳은 서울시 였습니다. 2015년 말에서 부터 다섯 번을 걸쳐 층수 조정을 진행해 온 은마아파트와 서울시는 의견을 수립하기가 어려웠습니다. 서울시는 49층을 한다고 할 경우 은마아파트의 재건축을 더이상 심사하지 않겠다고 했습니다.
지난 8월 은마아파트 재건축추진위원회가 최고 49층 재건축 계획안을 보였지만 서울시에서는 미심의로 결정을 내렸습니다.
계획안 안에는 최고 14층 28개동 4424가구인 은마아파트를 최고 49층 6054가구로 재건축하겠다는 내용이였습니다. 서울시에서는 2030 서울플랜 도시계획을 근거로해서 공동주택을 35층 이하로 지을 것을 요구해왔지만 은마아파트 주민들은 49층 재건축을 의견을 굽히지 않았습니다.
반면 은마아파트 주민들 사이에서 49층 계획안을 접고 35층 계획안으로 재건축을 빠른 시일 내에 처리해야 한다는 의견이 나오고 있습니다. 결국에 추진위원회에서는 49층 VS 35층을 두고 주민동의서를 실시해서 결정하기로 했습니다.
49층은 6054가구이고 35층으로 재건축을 한다면 5905가구로 진행이 된다고 합니다. 49층은 각 동마다 동선의 거리가 멀어서 주거환경이 더 나을 것이고, 은마아파트가 랜드마크로 되면서 집값이 상승하는데 유리할것이고, 가구 수도 많아져서 분담금이 줄어 부담도 덜할 것입니다. 그러나 서울시에서 반대를 한다면 재건축 진행이 늦어지거나 흐지부지 취소될 가능성이 생길 수 있습니다.
그렇다면 은마아파트 주민들은 49층 재건축을 고집하는 이유가 무엇일까요?
바로 '수익성' 때문이라고 전문가들은 보고 있습니다. 재건축은 용적률이 수익성을 좌우합니다. 건축 규모를 결정할 수 있는 즉, 사업부지 대비 지상건축연면적 비율을 용적률 이라고 하지요.
기존의 아파트 용적률과 재건축을 하고난 후의 용적률 차이가 클수록 일반분양분이 늘어나기 때문에 분양 수입이 증가한다고 합니다. 그리고 일반분양 수입이 많아지면 주민들의 사업비 부담까지 같이 줄어들기 때문에 49층을 찬성한다는 이야기 입니다.
여기서 문제는 은마아파트가 현재 용적률이 197%로 높다는 것 입니다. 업게에서는 사업성이 있다고 보는 용적률이 180% 이하여야 한다고 합니다.
현재 상황에서 은마아파트가 재건축에 돌입한다면 용적률 300%가 적용되어 최고 35층 아파트를 지을 수 있습니다. 그러나 일부 땅을 준주거지역으로 바꿔서 초고층 단지로 짓게 된다면 분양가를 높게 받을 수 있습니다.
또한 재건축을 한 이후 아파트는 주변보다 시세가 높게 형성됩니다. 은마아파트가 초고층이 아니고 일반 재건축을 한다면 집주인은 추가부담금이 억대에 이르는 돈을 내야한다고 신한금융투자에서 말했습니다.
현재 이정돈 은마아파트 재건축추진위원장은 학여울역 주변을 준주거지역으로 바꿔서 종상향을 계획을 밀고 있습니다. 만약 된다면 은마아파트는 49층으로 지을 수 있게 됩니다. 규정안에는 도심 또는 광역 중심 기능을 하는 준주거지역의 주상복합은 50층 이상 지을 수 있다라는 규정을 담고 있어 이것을 이용해 초고층의 아파트를 짓겠다는 이야기 입니다.
하지만 서울시에서는 은마아파트 같은 경우 잠실 5단지와 다르게 광역 중심에 있지 않으므로 종상향을 통해서 초고층으로 재건축하기에는 불가능하다라는 의견이 나오고 있습니다.
서울시에서 35층 규제에 대해서 강력한 입장을 보이자 은마아파트 소유주들 사이에서는 규제를 받아들이는게 낫지 않느냐는 의견이 나오고 있다고 합니다.
여기서 변수는 잠실주공 5단지 입니다. 지난달에 50층 재건축 계획안을 추진 했는데 서울시에서는 받아들였다는 것 입니다. 은마아파트 일부 주민들은 잠실주공 5단지가 최고 50층짜리 건축안을 예시로 들면서 불공평하다 라는 지적을 했습니다.
곧 얼마 안남은 2018년이 오면 재건축 초과이익환수제가 부활하게 됩니다. 부동산 전문가에 따르자면 은마아파트 같은 경우 어떤 계획안을 선택하더라도 아직 재건축 조합이 설립되어 있지 않았기 때문에 재건축 초과이익환수제는 피하기 어려울 전망입니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
