정부에서는 10.24 가계부채 대책으로 대출의 규제를 줄이거나 아예 없애는 것에 집중하면서 부동산 시장에서도 손실을 피해갈 수 없을 전망입니다.
내년부터 정부에서는 다주택자를 중심으로 대출 규제를 하면서 일부의 무주택 실수요자들이 내 집 마련 하는데 많은 고민을 하고 있습니다. 매매거래 위축, 집값 조율 국면에도 불가피할 것으로 예상되면서 대출 규제로 내집 마련 하기 쉽지 않는 모습입니다.
신 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)이 여기서 핵심입니다.
기존의 주택을 보유하고 있는 자들이 느슨한 대출규제를 가지고 분별 없이 대출을 받아서 여러 채의 집을 구입하는 이른바 '갭투자'가 가계부채 급증세가 최근에 이끌었다는 것입니다. 정부에서는 이와 같은 판단을 바탕으로 해서 한층 더 정밀하게 차주의 상환능력을 따지기로 했습니다.
내년 1월 부터 신DTI가 도입된다면 주택담보대출을 가지고 있는 자가 추가로 집을 구입하기 위해서 주택담보대출을 신청할 경우에 지금보다 받을 수 있는 대출 금액의 한도가 확연히 줄어들 것입니다.
DTI는 현재 차주의 연간 소득에서 1년 동안 갚아야하는 원리금 상환액이 차지하고 있는 비중으로, 조정대상지역과 수도권에서 40~60% 한도를 정하고 이 한도를 넘으면 안된다고 금지하고 있습니다.
기존의 DTI는 주담대 이자와 새로 받는 주담대 원리금만 고려 했지만 신DTI는 기존의 주담대 이자도 받고 원금까지 더해서 원리금 상환 부담까지 더해서 계산한 것입니다.
또 두 번째로 받는 주담대는 최대 15년까지만 감안하게 끔 제안했습니다. 실제 만기와는 상관없이 최대 15년까지만 이지요. 그리고 최대 30년 까지 만기를 늘려 매년 내야 했던 기존의 대출 원리금이 줄어드는 것을 이용해서 DTI를 낮추는 것을 차단 했습니다.
그러나 정부에서 신DTI를 지금 당장 전국으로 적용하지 않고 기존의 수도권에서만 제한하기로 했습니다. 주담대 중에서 수도권이 절반 이상의 비중을 차지하고 있고 이번에 신DTI가 수도권에 있는 다주택자에 대해서 강화한 규제이기 때문에 가계부채 리스크 관리 측면에서 정부 입장은 수도권 지역에서만 적용해도 된다는 것입니다.
이번의 대출 규제는 다주택자들을 목적으로 한 것이 맞지만 전반적으로 봤을때 부동산 부채의 총량을 규제하는 것으로 보여집니다. 앞으도로 추가로 대출의 전체적인 양이 줄어들면서 매매 거래 하락으로 이어지고 부동산 시장이 무뎌지는 양상을 보일 것 같습니다.
특히나 내년부터는 초과이익환수제 유예 종료, 양도세 중과, 입주 물량 폭탄 등 시세 하락의 원인이 되는 조건이 자리 잡고 있어 집값 조정에 대해서 더욱더 속도를 낼 것으로 예상됩니다.
무엇보다 최근 수년간 부동산에서 호황기를 보였던 초저금리 시대도 서서히 저물고 있어서 유동성 악화로 부동산 시장의 냉기는 피해 갈 수 없는 상황 입니다.
그러나 또 한쪽에서는 서울 강남권 및 수도권에서 인기가 높은 지역 같은 경우 내년에 규제를 시행하기 전에 매수세가 잠깐동안 이어질수 있다는 의견이 나오고 있습니다.
내년 하반기에는 총체적상환능력비율(DSR)이 신 DTI보다 새롭고 강력한 규제가 시행된다면 부재 산정 기준이 더욱더 강화되어서 대출을 받으려는 실수요자들은 이전보다 더 어려워질 것입니다.
한편 정부에서는 이번에 가게부채 종합대책을 발표 한 후에 후속 조치를 11월 '주거복지 로드맵'을 추가로 발표할 계획이라고 합니다. 주거복지 로드맵에서는 임대등록사업자를 활성화하기 위한 인센티브 제공 같은 유인계책이 담길 예정으로 내년에 다주택자들의 활동을 양산하는 계기가 될 것으로 보여집니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
