올 문재인정부는 주택시장의 안정을 위해 투자수요를 억제하는 등 부동산 대책을 쏟아 냈습니다. 정부에서는 지난 6월~11월까지 총 5차례를 걸쳐서 부동산 대책을 내놓았습니다.
투기과열지구 및 투기지역 지정, 확대 등 분양권전매가 금지가 되는 등 이미 시행되고 있는 규제들이 있지만 내년 새해에 바뀌거나 시행되는 제도와 법들이 있습니다.
내년 1월에는 재건축초과이익환수 재시행, 분양권전매 양도세 50%, 신 총부채상환비율(DTI) 등의 시행을 앞두고 있습니다. 두차례를 걸쳐 유예기간이 12월 31일로 종료되는 재건축초과이익환수는 내년 새해부터 재시행된다고 합니다.
재건축초과이익환수는 재건축추진위 설립 승인일에서 부터 준공까지 발생하는 이익금을 부과율 등을 적용해서 환수하는 제도 입니다. 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 적용 대상이 됩니다. 내년 재건축시장 과열 양상도 줄어들 것으로 예측됩니다.
내년부터는 장기보유특별공제 배제, 세율중과 등으로 양도세 부담도 커진다고 합니다. 1월 1일 이후 조정대상지역 내 거래되는 분양권 같은 경우 보유기간 상관없이 양도세율 50%가 적용됩니다. 쉽게 말해서 양도차익이 6000만원이면 3000만원이 세금으로 부과됩니다.
또한 다주택자의 양도세 부담도 커진다고 합니다. 다주택자 중 2주택자는 4월1일 이후 조정대상지역 내에서 주택을 양도할 경우에는 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙습니다.
하지만 양도세 중과로 인해 시장에서 매물이 귀해질 수 있다는 점은 피하기 어려울 것입니다. 지금 다주택자들은 그대로 가지고 있으면 집값이 오르거나 손해는 없을 것이라고 생각하고 있어 시장의 매물은 증가하지 않을 것으로 보여집니다.
총부채상환비율(DTI)은 차주의 상환능력을 소득으로 따져서 주택담보대출 한도를 정하는 기준을 말합니다. 특히나 차주의 상환능력을 정확하게 파악하기 위해서 소득과 부채 산정방식이 개선된다고 합니다.
기존의 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해서 대출의 한도가 축소되는 효과를 보이겠습니다. 또한 다주택자들은 두번째로 신규주택담보대출을 할 때에 만기를 15년으로 제한해서 DTI 비율을 산정하기 때문에 원금과 이자 상환 부담이 늘어나 다주택자들은 주택구입이 줄어들 수도 있겠습니다.
지난 11월 29일 발표 했던 주거복지로드맵 세부 항목에 대한 실행도 상반기에 본격적으로 시행된다고 합니다. 계층별 공공주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통해 특별공급 확대 등 민간임대특별법 개정, 주택공급에 관한 규칙 개정도 함께 시행된다고 합니다. 이것은 문재인 정부의 주거복지의 중심의 사항으로 미래에 주거복지 정책의 분수령이 될 전망입니다.
이제부터는 임대업 사업자가 대출을 할때에 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출,대출을 심사받게 됩니다. 임대소득 대비 이자비용을 파악해서 부동산임대업의 대출을 제한한다고 합니다.
지금은 이것과 관련해서 다주택자들의 임대사업을 독려하겠다는 기존의 기조와 반대되는 것으로 논란이 되고 있습니다. 따라서 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 균형이 필요할 것입니다.
내년 하반기에는 총체적상환능력심사(DSR)가 시행된다고 합니다. 이것은 주택담보대출, 신용대출 등 가계대출에 적용해서 차주의 상환 능력을 정확하게 따져서 대출의 한도를 정하는 것을 말합니다. 차주의 소득산정 방식은 신DTI와 동일하고 상환방식, 대출종류 등 따라서 차주의 상환부담액을 결정하는 것입니다.획일적인 규제가 아니고 금융회사가 심사과정에 활용할 수 있도록 하며 과도하게 대출이 이루어지는 것을 방지할 수 있습니다.
빠르면 내년 1월 혹은 연내에 오피스텔에 관련된 규제도 강화된다고 합니다. 아파트 규제의 강화로 반사이익을 얻고 있는 오피스텔에도 조정대상지역과 투기과열지구의 경우에 전매가 금지된다고 합니다. 그리고 지역에 거주하고 있는 거주자에 물량의 20%를 먼저 분양하도록 해서 외부의 수요로 인한 과열을 방지한다고 합니다.
규모 300세대 이상의 오피스텔은 인터넷 청약이 의무화를 하여 경쟁심리를 유발한다거나 청약 열기를 과대 포장하는 일도 줄어들 전망입니다. 이처럼 부동산시장에 대한 규제가 강화되고 있습니다. 입주의 증가와 금리가 인상되는 등 양극화는 심해질 것으로 보여집니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
