2018년의 큰 틀은 2015년~2017년 3년간 증시와 부동산의 동반 상승이 이어지고 있다고 봅니다. 참여 정보를 계승하는 문재인 정부도 출범하였으며 개선된 경계지표를 바탕으로 기준금리 인상에 나섰습니다. 치솟는 집 값을 잡기 위한 정부의 부동산 대책도 쏟아지고 있습니다.
정부가 시장에 직접 개입하게 되는 경우 정부의 부동산 정책은 가격에도 영향을 미치게 됩니다. 따라서 다가오는 2018년에 바뀌게 될 정책변화를 미리 예상해놓은 다음 내 집 마련을 위해 탄탄한 전략을 짜시는 것이 보다 안전하다고 알려드리고 싶습니다.
내년 1월1일부터 시행되는 재건축 초과이익환수제는 조합원 1인당 재건축 사업으로 인해 정상주택가격분을 초과한 가격 상승분(이익)이 3000만원을 넘길 경우 초과분의 50% 이익을 환수하는 제도입니다. 오는 31일까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못한 재건축 단지는 이 제도 적용을 받게 되는데요. 이에 따라서 연내 관리처분계획인가 신청을 하지 못한 재건축 아파트는 사업 속도가 더 늦어질 것이라고 보고 있습니다.
조정대상지역에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율 50%도 적용됩니다. 예를 들어 8,000만원의 양도차익을 거둘 경우 4,000만원을 세금으로 내야 하는 것이죠. 조정대상지역 내 분양권 보유자가 조정대상지역에 있는 분양권을 양도할 경우 장기보유특별공제를 배제한다는 것입니다.
다주택자의 양도세 부담도 커지면서 이들의 고민도 한층 깊어질 전망입니다. 2주택자는 오는 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역에서 2주택 이상자가 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙게 됩니다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%인 점을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이라고 보시면 됩니다.
DSR는 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 신용대출 등 모든 가계 대출의 원리금을 종합적으로 산출해 상환능력을 보고 대출 한도를 산정하는 것을 말합니다. 아파트와 달리 정부 규제를 피해 '반사이익'을 누렸던 오피스텔도 전매가 제한되고 인터넷 청약도 의무화 될 것으로 보입니다.
아파트 규제 강화로 반사이익을 얻은 것으로 알려진 오피스텔도 조정대상지역, 투기과열지구의 경우 전매가 금지 될 예정입니다. 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양하도록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지하기 위한 목적이며, 규모 300세대 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화 돼 줄서기를 통한 경쟁심리를 유발하거나 청약 열기를 과대 포장하는 일도 줄어들 전망으로 보여집니다.
앞으로 부동산 임대업 사업자의 대출심사가 강화 될 예정입니다. 부동산 임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출, 대출을 심사하게 되며, 임대소득 대비 이자비용을 파악, 부동산임대업의 대출을 제한하게 됩니다. 따라서 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요하며 균형이 맞지 않을 경우 정책 일관성에 대한 비판은 불가피할 것으로 보입니다.
내년부터 계층별 공공주택 공급이 확대 될 예정입니다. 특별공급 물량 확대에 관한 임대특별법과 주택공급에 관한 규칙 등이 개정될 예정이므로, 아래 링크를 통해 확인해보시길 바랍니다.
2017년을 돌아보면 주택시장 규제 강화가 지속되었던 해였습니다. 불확실성이 강해지면서 상대적으로 규제가 덜 하고 안정적인 수익형 부동산이 특히 관심을 끈 해이기도 하죠. 내년은 기준금리 인상과 대출 요건 강화 등으로 수익형 부동산에도 적신호가 켜지고 있지만, ‘그래도 부동산’이라는 인식은 여전히 깨기 어려울 것으로 보여지네요. 이상 카페인인포였습니다.
