재건축 초과이익환수제가 내년에 재도입이 된다고 합니다. '재건축 초과이익환수제'란? 재건축을 할때 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원이 넘으면 초과이익의 최고 50%를 부담금으로 환수해야 하는 제도를 말합니다.
지난 2006년에 재건축 초과이익환수제 제도가 시행되었지만, 주택시장이 침체기를 겪는 등 2012년 12월부터 2017년 이달말까지 2차례를 걸쳐 5년동안 시행이 중단되었었습니다.
자유국당과 야당 의원들은 제도 유예기간을 늘리거나, 장기적으로 보유하고 있는 조합원의 부담금을 줄이는 등 개정안을 발의 했었지만, 이 개정안들은 국토교통위원회에서 모두 폐기가 되어 초과이익환수제는 내년에 재도입이 확정된 것입니다. 따라서 재건축을 추진하고 있는 조합원들이 초과이익환수제를 피할려면 내년 1월 2일까지 관리처분인가를 신청해야 합니다.
용어를 쉽게 풀이하자면 '초과이익'은 재건축 사업이 진행하고 있는 동안에 집값이 오르게 된다면 그에 따라서 개발비용과 해당 지역 평균 집값의 상승분을 뺀 금액을 말합니다.
초과이익 = 사업이 종료 되었을 때의 주택가격 - (사업을 시작할 때의 주택가격 + 지역 평균 집값 상승분 + 개발비용)
먼저 재건축 추진위원회에서 구성되는 시점의 주택 공시가격을 '사업을 시작할 때의 주택가격'을 말하는 것입니다. 그리고 새 아파트가 준공되는 시점의 공시가격을 '사업이 종료 되었을 때의 주택가격'을 말하는 것입니다.
여기서 한국감정원은 공시 가격을 결정함으로써 공공기관의 역할을 담당합니다. 공시가격은 통상 매매시세의 75~80%입니다. 만약에 10년 이상의 사업의 시작과 종료 시점이 차이가 있다면 준공 10년 전을 시작을 시점으로 책정해야 하는 것입니다.
또한 사업을 시작할 때에 주택가격에서 사업 기간의 해당 시군구 평균 주택가격 상승률을 곱한 값을 '지역 평균 집값 상승분'이라고 말합니다. 집값 상승률이 정기예금 이자율보다 낮을 경우에는 이자율을 기준으로 계산을 합니다.
우수한 입지조건으로 주변의 평균보다 시세가 급등한 단지는 많은 초과이익이 매겨지게 되는데요. 마지막으로 새 아파트를 짓는데 들어가는 공사비용 등은 '개발비용'으로 들어가게 됩니다.
이처럼 이런 제도를 적용받는 서울 강남 재건축 단지에서도 마찬가지로 내년부터 조합원 1인당 수천만원에서 많게는 약 3억 원의 부담금을 내야 할 것으로 보여집니다.
하지만 정부에서는 8.2부동산 대책, 10.24가계부채대책 등 강력한 규제를 내놓았음에도 불구하고 현재 서울 강남권 주요 재건축 아파트값이 초고층 재건축 건립안이 통과하면서 잇따른 개발 호재로 집값이 상승세를 보이고 있다고 하는데요.
부동산 시장에 따르자면 매매가격이 약 수천만원으로올라가면서 과열 증세를 보이고 있는 잠실주공 5단지, 강남구 은마아파트, 현대아파트 등이 주요단지라고 볼 수 있겠습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르자면 잠실주공 5단지는 전용면적 82.51㎡는 지난달에는 17억 6300만원으로 지난달 최고가로 실거래가 되었다고 합니다. 그리고 같은 달에 동일한 평형대가 17억5000만원, 17억 4000만원으로 각각 거래가 되었다고 합니다. 이러한 분석으로 볼때 지난 8월 50층 초고층 주상복합 건립안이 통과된 이후 시세가 올라가면서 지난 10월 초고가로 거래가 된것으로 분석됩니다.
은마아파트 같은 경우에도 전용면적 84.43㎡이 지난달 16억원에 무려 5채가 팔렸다고 합니다. 이것 역시도 10월에 역대 최고가 15억 8500만원을 넘어선 금액입니다.
은마아파트 재건축 추진위원회는 기존의 49층 건축안이 통과가 힘들자 지난 10월에 주민투표를 통하여 35층으로 낮춰 빠르게 사업을 진행하는 쪽으로 선택했습니다. 49층이라는 초고층은 무산되었지만 35층 사업이 진행되면서 매매가격이 상승세를 보였다는 것입니다.
내년에 본격적으로 제도가 시행된다면 강남 지역에도 부담금을 내야할 단지들이 적지 않을 것으로 보여집니다. 현재 서울 지역은 택지개발 사업을 진행하는 곳이 없어 공급이 부족하기 때문에 강남 재건축 시장으로 관심을 기울일 것으로 보여집니다. 따라서 이러한 강세는 계속 이어질 것으로 예상됩니다.
하지만 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활하고 다주택자 양도소득세 중과 등 시세 하락의 원인이 되는 제도가 시행된다면 강남 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
