입주 물량 증가와 함께 탄핵 그리고 대선이라는 이슈가 밝아지면서 새 정부 출범 이후 불확실성이 해소됨과 동시에 서울을 중심으로 주택시장이 재 가열 움직임을 보였습니다. 이에 정부는 6·19부동산대책을 이어 8·2부동산대책, 10·24가계부채 등을 연달아 내놓으며 집 값 잡기에 나섰습니다. 여기까지가 얼마 남지 않은 2017년 부동산 시장이라고 볼 수 있겠네요.
자, 그렇다면 내년 부동산 시장은 어떻게 미리 전망해볼 수 있을까요?
서울을 비롯해 수도권 아파트 시장은 새 정부 경기 부양에 대한 기대감으로 인해 아파트 가격이 급 상승하곤 했습니다. 내년 1월 재건축 초과이익 환수제가 다시금 부활하면서 이를 피하기 위한 서울 재건축 아파트들의 사업 속도가 아파트 가격 상승세를 이끈 것이 되는거죠. 여기에 저금리를 이용해 갭투자와 실수요자가 맞물리며 일반 아파트의 매매가격도 상승폭을 나타냈습니다.
서울과 세종 등 투기과열지구와 투기지역을 지정하고 양도소득세 강화, 총부채상환비율 담보인정비율 강화 등을 담은 8·2대책 발표 이후 가파른 상승세가 잠시 주춤하기도 했습니다. 거래시장 역시 위축된 매수세로 감소세를 보였지만 인기 지역에서는 잇단 대책 발표에도 여전히 가격 상승세가 이어졌습니다.
올해 전국 평균 청약 경쟁률은 13.03대 1로 지난해 14.35대 1에 비해 소폭 낮아진 것으로 나타났습니다. 서울과 부산, 대구, 세종시 등 평균 청약경쟁률이 두 자릿수를 훌쩍 넘어선 반면 충남은 평균경쟁률이 0.61대 1로 저조한 성적을 나타내 청약이 몰린 지역은 광풍, 일부 지방은 미분양이 쏟아져 극과 극의 지역 쏠림 현상을 보였습니다.
전반적으로 수도권은 서울 재개발, 재건축 아파트가 잇따른 청약 흥행을 보였으며 정부의 규제대책에서 벗어났지만 개발호재가 있는 경기 김포와 인천 송도 등 역시 수도권 대체 투자처로 인식되며 수요가 몰렸습니다. 지방에서 가장 청약경쟁률이 몰린 대구는 투기과열지구로 지정됐으나 신규 분양 아파트가 전년 보다 감소해 투자 수요가 몰려 높은 경쟁률을 기록하는 등, 지방 광역시 민간분양에도 전매제한이 적용되면서 전매제한 전 막차 분양을 받으려는 부산의 경우에도 수요자가 집중된 것으로 해석해볼 수 있습니다.
신규 분양 시장에서의 청약 쏠림 현상은 2018년 더욱 심화 될 것으로 보입니다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 곳’에 청약 수요가 몰리는 경향이 있기 때문이죠. 8·2부동산대책 후속 조치로 청약제도가 개편되면서 1순위 청약이 가능한 전체수요는 줄었지만 인기 단지 당첨 커트라인이 높아져 입지와 상품성을 갖춘 곳은 당첨 경쟁이 치열할 전망입니다.
이에 덧붙여 아파트 평균 분양가는 민간택지 분양가 상한제 시행으로 인해 주춤할 것이라는 예측을 보이고 있습니다. 수도권의 경우 서울 강남·영등포·서대문, 경기 성남 분당구가 적용대상으로 유력하고 지방은 대구 중·수성, 강원 속초 등이 분양가 상한제 지역으로 지정될 가능성이 있을 것으로 보여집니다.
앞서 강력한 규제에도 불구하고 내년 새 아파트 입주 물량은 전국적으로 약 44만 가구에 달할 전망이라고 합니다. 이는 주택 200만호 건설 계획에 따라 수도권 5대 신도시 입주가 시작 된 1990년대의 연간 입주 물량보다도 많은 역대 최대 물량입니다.
가장 많은 물량이 입주하는 곳은 경기도로 올해보다 25.7% 늘어난 16만 1천 1,992가구가 입주하게 될 예정입니다. 이 또한 역시 1990년 이후 경기지역 최대 물량을 자랑하며, 최근 나홀로 강세를 보이고 있는 서울 지역도 내년 입주물량이 3만 4,903가구로 올해보다 28.3% 증가했음을 알 수 있습니다.
지방의 입주 물량 또한 많습니다. 2018평창동계올림픽 수혜를 한 몸에 누리고 있는 강원도는 올해 입주물량이 5,959가구에 그쳤지만 내년에는 180% 가까이 증가한 1만 6,542가구가 준공 될 예정입니다.
청약시장 역시 영향을 미칠 전망입니다. 국토교통부에 따르면 10월 말 현재 전국의 미분양 아파트 가구 수는 총 5만 5,707가구로 전월 대비 2.36% 증가한 가운데 충남이 1만1,309가구, 경남이 1만1천257가구를 기록하는 등 각각 1만 가구를 넘어선 상태입니다. 이들 지역은 이미 근래 매매, 전셋값이 계속해서 하락하고 있습니다. 하지만 이런데도 불구하고 민간 건설사들은 내년 41만 가구가 넘는 새 아파트 공급을 준비 중이니 미분양 증가 우려도 커지고 있는 것이 되겠죠.
내년은 정부의 규제와 입주·공급물량 증가로 주택 가격이 올해만큼 상승하긴 어려워 보입니다. 때문에 무주택자와 내 집 마련 수요자들은 잔금을 납부하지 못해 나오는 급전세, 급매물을 노려보는 것도 괜찮을 것으로 보입니다.
이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
