생활 숙박시설, 주택법 적용 대상 아니라 청약통장 필요 없고, 전매도 가능해
주택시장 규제 강화 속 적용 피한 틈새 상품으로 떠올라 인기
청약제도 강화, 다주택자 및 고소득층 전세대출 전면 금지 등 정부의 강력한 주택시장 안정대책으로 인해 부동산 시장의 투자 흐름이 변화하고 있다.
그동안 타 부동산 상품 대비 접근성이 쉽고, 시세차익을 거두기 용이했던 아파트가 핵심 규제대상이 되자 아파트를 대신할 다른 투자처로 눈길을 돌림에 따라서다.
가장 각광받는 상품으로는 주거형 오피스텔과 생활 숙박시설 등을 꼽을 수 있다. 주거형 오피스텔과 생활 숙박시설은 아파트처럼 주거목적으로도 활용할 수 있는 것은 물론 임대 상품으로써 월세수익을 거둘 수 있다는 점에서 인기가 높다.
◈ 주거시설 + 숙박시설 = 생활형 숙박시설, 수익형 부동산으로 입지 커져…
특히, 최근 투자자들의 이목을 사로잡는 쪽은 바로 ‘생활 숙박시설’이다. 생활 숙박시설은 흔히 말하는 ‘레지던스’의 건축법상 용어다. 숙박시설의 한 종류로 일반 숙박시설과는 달리 실내에서 취사, 세탁 등이 가능한 형태로 지어져 숙박시설과 주거시설의 중간 형태라고 볼 수 있다.
당초 생활 숙박시설은 장기 투숙객들의 이용편의를 위해 취사 및 세탁 등을 가능하게 만들어 숙박시설로 활용됐으나 최근에는 오피스텔처럼 아파트를 대체할 주거 및 수익창출이 가능한 수익형 부동산으로 역할이 커지는 추세다.
◈ 주택법 NO, 건축법 YES! 청약통장 없이 전국 어디나 분양 가능해
특히, 낮은 진입장벽은 생활 숙박시설의 가장 큰 인기 요소로 꼽힌다. 생활 숙박시설의 경우 주택법의 적용을 받지 않으며, 건축법의 적용을 받고 있다.
이에 따라 청약통장이 없이도 청약이 가능할 뿐만 아니라 (주민등록상) 지역의 구분 없이 전국 어디든 분양을 받을 수 있다. 오피스텔과 달리 당연히 전매 제한 대상에서도 벗어난다. 시세차익이 발생하면 당장이라도 전매가 가능하다는 점은 최근 점점 단기 투자가 불가능해지고 있는 주택시장에서 큰 매력으로 느껴지는 부분이다. 게다가 당장 이달부터 시행되는 다주택자 규제 대상에도 속하지 않는다.
여기에 주택법상 적용받는 각종 세제로부터도 자유롭다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다.
◈ ‘숙박’ 가능해 수익 채널은 오피스텔보다 다양해…
수익형 부동산으로써는 오피스텔보다 수익 채널이 다양하다는 점이 장점이다. 일반 오피스텔의 경우 시세차익이나 전월세 등 임대수익을 거두는 게 다라면, 생활 숙박시설은 오피스텔과 마찬가지로 전월세 등의 임대수익은 물론 ‘숙박’을 통한 수익창출도 가능하다.
전문 운영업체에 위탁해 레지던스 호텔과 같이 숙박시설로 활용해 수익을 거둘 수 있으며, 그 외에도 연단위의 전•월세 계약 후 공실이 발생할 때는 언제든 단기 및 장기 숙박시설로 활용할 수 있어 공실로 인한 수익 저하도 줄일 수 있다.
이에 따라 최근 공급된 생활 숙박시설은 분양 경쟁이 치열해지는 모습이다. 지난 5월 제주도에서 분양한 ‘제주 아이파크 스위트’는 총 145실 청약에 8600여 건의 청약이 들어오면서 평균 59 대 1의 높은 경쟁률을 보인데 이어, 1주일 만에 전 실 계약까지 완료됐다.
◈ 높은 취득세, 입지 따른 수익률 격차 등 주의사항도 있어…
다양한 장점이 많은 생활 숙박시설이지만 단점도 당연히 존재한다. 먼저 세제 적용 부분을 짚어봐야 한다. 생활 숙박시설은 취득세가 4.6%로 일반주택보다 높다.
또한, 숙박시설로 활용할 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 실제 거주하거나 전•월세로 임대를 줘 전입신고를 할 경우 주택 수 산정에 포함된다. 이렇게 되면 종합부동산세와 양도세 중과 대상에도 포함될 수도 있다는 점에서 목적 및 수익성 여부에 따른 활용방안을 신중히 고려해야 한다.
또한 활용방법에 따른 올바른 입지 선택이 필요하다. 이를테면 숙박시설로 활용할 경우 입지에 따른 계절적 수익률 편차가 클 수 있다는 점을 고려해야 하며, 실거주를 목적으로 한다면 교통 및 생활환경을 잘 따져봐야 한다는 점을 잊어서는 안 된다.
