서울 강남 분양시장을 중심으로 청약열기가 뜨겁게 달아오르고 있지만 전국적으로 악성 미분양에 속앓이를 하는 사업장도 적지 않다. 업계 전문가들은 과거 악성 미분양 증가로 주택시장에 여러 문제가 발생했던 만큼 사전에 우려되는 문제를 관리하는 것이 중요하다고 전한다.
아파트 공사가 끝나 준공돼도 미분양이 해소되지 않아 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 5년 2개월 만에 최대치로 늘어났다. 국토교통부에 따르면 9월 말 기준으로 전국의 준공 후 미분양은 1달 전보다 1.9% 증가한 1만 9354가구로 집계됐다고 밝혔다.
이러한 분위기는 내년까지 이어질 것으로 예측된다. 내년 '준공 후 미분양' 물량이 최대 3만 가구에 이를 것이라는 전망이 나왔다. KDI 정책포럼 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향' 보고서에서 2019년 준공 후 미분양 물량이 최대 2만 5561가구, 2020년이면 3만 51가구에 이를 것으로 추산했다. 이 같은 미분양 급증세는 2015년 집중됐던 주택공급 급증에 따른 것으로 풀이된다.
건설사는 가중되는 금융 부담 때문에 손해를 감수하고 미분양 털기에 나설 수밖에 없다. 이러한 선택은 주민 간 갈등의 불씨로 작용하기도 한다.
▣ 건설사와 계약자 간의 갈등 발생
건설사들은 입주 후에도 미분양 물량이 남아 있으면 분양가 인하나 중도금 무이자 등의 혜택을 통해 할인분양에 나서기도 한다. 할인 분양 자체가 이미 집값을 떨어트리는 계기가 되는 만큼 기존 입주민과 건설사간의 갈등이 발생한다. 일부 사업지의 경우 미분양 물량을 전세 임대 후 매매를 결정하는 애프터 리빙 혹은 스마트 리빙 방식으로 판매된다.
▣ 유동성 위기에 빠진 건설사… 연쇄 충격 우려
악성 미분양의 증가는 여러 건설업체의 위험요소가 된다. 빈집이지만 금융 대출이자 비용을 비롯해 관리비와 수선충당금은 건설사가 부담해야 하게 때문에 건설사의 부담은 더욱 커질 수밖에 없다. 실제 지난 2009~2010년 악성 미분양 증가 속 중견업체들은 재무구조 악화로 연쇄 부도 위기에 빠졌다.
주택거래 정지상태가 된 지방의 경우 상황은 더욱 심각하다. 미분양 물량이 늘어나게 되면 아파트 계약자들 역시 살고 있던 아파트가 팔리지 않아 잔금을 치르기 어렵게 돼 새 아파트 입주를 못하게 된다.
▣ 입주물량 증가 문제 ‘역전세난’ 우려
분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 전망이다. 아파트 입주 물량이 장기 평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.6∼1.121% 하락하는 것으로 나타났다. 서울•경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 2017년 12월과 2018년 2월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 2019년 12월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것이라고 지적했다.
역전세난은 넘쳐나는 공급으로 부동산 가격이 하락하면서 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 것을 말한다. 주택경기가 안 좋은 지방은 물론이고 수도권까지 역전세난이 확대되는 모습이다.
▣ 색안경 벗고 미분양 원인에 대한 꼼꼼한 분석 필요
분양가를 인근 시세보다 지나치게 높게 책정하거나 좋지 않은 입지에 분양하는 등 건설사 쪽 과실도 미분양 원인 중 하나다. 하지만 공급이 일시에 몰리면서 미분양이 발생한 사례도 있다. 교통이나 개발호재가 가시화되는 곳이라면 수요가 늘어날 가능성도 높아진다.
이에 미분양에 대한 섣부른 투자도 위험하지만 색안경을 끼고 바라볼 필요도 없다. 미분양 원인에 대한 꼼꼼한 분석을 토대로 투자 여부를 결정하면 된다.
