정부의 잇따른 규제로 재건축 시장이 위축되면서 아파트 리모델링이 본격화되고 있다. 정부는 재건축 조합원의 지위 양도를 제한하고, 재건축 초과 이익환수제도 본격 시행됐다. 이후 아파트 재건축에 인기가 주춤한 반면 상대적으로 규제가 덜한 리모델링에 나서는 단지가 이어지고 있다.
리모델링 VS 재건축
리모델링과 재건축은 노후 아파트의 주거환경을 개선한다는 점에서 같다. 하지만 사업방식에서 전면 철거 후 새로 짓는 재건축과 달리 리모델링은 기존 뼈대(내력벽: 건축물 하중을 떠받치도록 설계한 벽)를 남기고 증축, 보강하거나 구조를 일부 변경한다.
일반적으로 기존 주택의 용적률(아파트 총 대지면적 대비 건축연면적의 비율)이 200% 이상인 15층 내외 중층 아파트가 리모델링에 유하고, 용적률이 100%대인 10층 미만 아파트는 재건축이 유리하다고 알려져 있다.
✱ 리모델링과 재건축 주요 차이점 ✱
리모델링의 장점
재건축은 30년이 지나야 사업이 가능하지만 리모델링은 15년만 지나면 사업이 가능하다. 안전진단 역시 리모델링은 B등급 이하만 받으면 된다. 재건축은 이보다 낮은 D등급 이하를 받아야 한다.
무엇보다 규제에서 좀 더 자유롭다. 조합원 지위 양도가 가능하고, 초과이익 환수제 대상도 아니다. 또 재건축은 임대주택을 의무적으로 지어야 하고 도로나 공원등을 조성해 무상으로 지자체 기부채납도 없다.
그밖에 리모델링은 75% 주민 동의(재건축 85%이상) 시 추진이 가능하고, 동 단위 추진도 가능하다. 사업 절차도 조합설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주•착공→입주 등으로 상대적으로 단출하다.
전체 가구의 15% 범위 내에서 최대 3층까지 증축이 가능해 늘어난 세대를 일반에 분양해 분담금을 낮출 수도 있다.
수익성 낮아 분담금 부담 클 수 있는 한계성도 있어
현재 리모델링 사업 추진 시 내력벽 철거가 어렵기 때문에 자유로운 평면 설계가 어렵다. 정부는 2016년 리모델링 활성화를 위해 수직증축 시 내력벽 철거를 허용하려고 했으나 안전성 논란으로 내년 3월까지 결정을 보류했다. 일반분양 물량이 많지 않은 만큼 사업성이 낮고 분담금 부담도 재건축보다 더 크다.
서울, 수도권 일대 2만여 가구 리모델링 추진
분당과 평촌, 일산 등 수도권 1기 신도시의 중층 아파트 2만여 가구가 리모델링을 추진 중이다. 분당신도시 한솔 주공 5단지, 느티나무 3ㆍ4단지 등은 내년 착공에 들어간다. 그밖에 서울 성동구 옥수동 극동아파트, 강동구 둔촌동 둔촌 현대 1차는 최근 실시한 안전진단에서 B등급을 받는 등 순항 중이다.
업계 관계자에 따르면 “정부의 규제로 속도를 못 내는 재건축과 달리 수도권 주요 리모델링 단지는 사업 속도를 내고 있다”면서”정부가 재건축 연한을 40년 연장 가능성을 시사하면서 당장 추진이 가능한 리모델링으로 전환하는 움직임이 빠르게 나타나고 있다”라고 말했다.
