주택보증 공사(HUG)가 지난 5일 고분양가 사업장 심사기준을 변경했다고 밝혔다. 기존 아파트값은 안정세로 접어들었지만 신규 아파트 가격은 상승 조짐을 보이자 선제적으로 이번 개선안을 내놓은 것으로 분석된다. 변경된 규정은 고분양가 사업장 해당 기준, 평균 분양가 산정방식, 비교 사업장 선정기준에 대한 것이다.
HUG는 입주시점 시세가 분양가에 못 미칠 경우 발생할 수 있는 미 입주 사태를 막기 위해 분양가 통제를 시행 중이었다. 분양보증서 발급에 앞서 분양가 심사를 진행하고 있는 것. HUG의 분양보증서가 없으면 지자체의 분양 승인에도 문제가 생기고 금융권 중도금 대출도 받을 수 없다. 때문에 HUG의 규제는 곧 정부 규제와 같은 효력을 낸다.
현재 서울 전역과 경기 과천•광명•하남, 세종 등을 고분양가 관리지역으로 지정하고 자체 규정인 ‘고분양가 사업장 기준’에 해당할 경우 분양보증을 거절하는 방식으로 분양가를 통제하고 있다.
기존의 조건은 아래와 같다. 신규 파트 분양 가격이 ▲사업장 인근(반경 1㎞ 이내) 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매가의 110% 이하 ▲‘사업장 해당 지역(자치구)에서 입지•세대수•브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양 아파트의 분양가 이하’라는 두 가지 기준을 모두 충족해야 한다.
▣ 분양가 상한 기준 110%에서 인하… 분양가 더욱 규제
이번에 발표된 개선안을 자세히 살펴보면 첫 번째 분양가 심사기준에 대한 변경이다. 개선안에 따르면 새로 분양하는 단지의 분양가를 책정할 때 최근 1년 이내 분양한 주변 아파트를 우선 비교 사업장으로 한다. 적합한 비교 대상이 없는 경우 1년이 넘은 곳 중에서 비교 사업장을 찾는다. 이도 없다면 그 지역에서 준공한 지 10년이 지나지 않은 비슷한 아파트를 비교 사업장으로 정한다.
신규 분양 단지 평균 분양가 심사 기준도 바꾼다. 비교 사업장이 1년 이내 단지인 경우 신규 사업장의 최고 분양가는 비교 사업장의 최고 분양가를 넘지 못한다. 1년 초과 단지인 경우 △비교 사업장의 평균 분양가에 주택 가격 변동률 적용한 금액과 △비교 사업장 평균 분양가의 105%, 둘 중 낮은 금액으로 책정한다. 이미 준공한 단지를 비교 사업장으로 하는 경우는 △비교 사업장의 평균 분양가에 주택 가격 변동률 적용한 금액과 △해당 지역 최근 1년간 평균 분양 가격, 둘 중 높은 금액을 적용하되 지역 평균 매매가를 초과하지 않는 범위에서 정한다.
또 평균 분양가 산정 방식을 기존 ‘산술평균+가중평균 방식’에서 ‘가중평균 방식’으로 변경했다. 평형ㆍ타입별 분양가를 일괄 공급면적으로 나눠 정했지만 평형ㆍ타입별 가중치를 반영한 가중평균으로 좀 더 정밀하게 설계한 것이다.
▣ 로또 청약 광풍 VS 시장 안정화 기대
주택보증 고사의 고분양가 사업장 해당 기준 변경은 시장에 어떤 영향을 미칠까?
먼저, 분양가 규제에 따른 로또 청약이 늘 것이라는 전망이다. 분양 가격이 낮아지면 당첨 후 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있는 로또 청약 단지가 나오고, 청약시장 과열로 이어질 수 있기 때문이다. 여기 대출이 쉽지 않은 상황이기 때문에 일반 수요자보다는 현금을 많이 보유한 부자들이 더 수혜를 입을 것이라는 예측이다.
두 번째는 건설사에서는 수입이 줄어들기 때문에 공급량이 줄어들 것이라는 예상이다. 또 평균 분양가는 낮추는 대신 옵션 가격으로 분양가를 올리는 꼼수도 나올 수 있다는 지적이다.
세 번째는 HUG와 조합 간의 분양가 협의가 길어지면서 예정된 재건축∙재개발 아파트 분양이 늦어질 가능성도 커질 것이다.
주택보증 공사는 이번 조치로 분양가 수준이 현재보다 하향 조정돼 주택시장이 보다 안정을 찾을 것이라고 기대했다.
