조만간 집적 눈으로 아파트를 보고 청약 여부를 결정할 수 있는 시기가 올 예정이다. 정부가 후분양 시장 활성화에 나섰기 때문이다.
국토교통부는 지난 28일 장기 주거 종합계획 수정계획과 2018년 주거 종합계획을 발표했다. 발표된 내용 중 가장 눈길을 끄는 점은 2022년까지 공공주택의 70%를 후분양으로 공급하고, 민간 부분의 후분양 공급량을 늘리기 위해 인센티브 제도를 도입한다는 것이다.
40년간 유지된 선분양 제도
아파트 선분양제는 1977년 도입됐다. 당시 주택수요가 폭발적으로 늘어난 상황이지만 국내 집을 지을 건설사와 자본은 부족했다. 이에 정부는 선분양제를 도입해 건설사가 미리 사업비용을 받아 제품을 만들면서 미리 팔 수 있는 환경을 만들어 줬다.
선분양제가 건설사와 시행사에게 유리한 조건이지만 수요자에게도 매력적인 조건이 됐다. 한꺼번에 목돈을 치르기 어려운 수요자들에게 중도금 방식으로 자금을 납부하는 선분양제는 반가운 소식이었다. 덕분에 아파트 보급률도 빠르게 늘어날 수 있었다.
그러나 선분양제에 따른 다양한 문제점도 함께 발생했다. 아파트 건설원가를 세부항목까지 투명하게 공개하지 않고 있고, 부실시공에 따른 피해방지도 나타나고 있다. 분양 후 입주까지 2년 길게는 3년가량의 기간이 발생한다는 점도 단점이다.
후분양제의 매력
후분양의 순기능으로 분양 이후 시세차익을 기대하기 어려워 로또 분양 논란도 잠재울 수 있다. 눈으로 직접 물건을 보고 고를 수 있기 때문에 깜깜이 분양이 불가능하고, 부실시공 등의 우려도 잠재울 수 있다.
또 건설사의 부도로 공사가 중단되거나 투기세력으로 분양권 가격이 급등하는 문제를 해결할 수 있다. 비교적 정확한 공사비용을 산출할 수 있어 적정한 분양가 산정도 가능한 장점이 있다.
후분양제 어떻게 시행되나
후분양을 할 경우 건설사들은 자체적으로 자금 확보가 되어야 한다. 이에 분양물량이 많고 자금 조달 능력이 충분한 한국 토지주택공사(LH), 서울 주택도시공사(SH) 그리고 경기도시공사에 우선 도입하기로 했다. 다만 앞으로 공급되는 신혼부부희망타운은 후분양을 하지 않는다. 후분양 시점에 신혼부부 조건에 부합하지 않는 사람들이 나올 수 있기 때문이다.
민간건설사의 경우 인센티브를 통해 후분양제 전환을 유도한다. 공공택지를 우선 공급하고 대출금리를 3.6~3.8% 수준으로 인하하는 방식이다.
후분양 기준은 전체 공정의 60%가 적용될 계획이다. 건설사의 부담을 최소화하기 위해 주택도시기 금법상 후분양 기준인 공정률 80% 대신 60%가 채택됐다. 공정률 60%는 대략 건축물의 옥탑을 제외한 골조가 마무리된 상태로 마감재나 내장재는 설치되지 않는 상태다. 때문에 내부 인테리어 등은 확인이 어렵고, 동간 배치와 채광, 조망권 등을 확인할 수 있다.
후분양제의 단점
공공 아파트의 경우는 소비자 부담이 가중되지 않게 분양가를 산정할 것이라고 밝히면서 분양가 인상은 없을 것으로 예상된다. 다만 민간건설사의 경우 사업비 인상에 따른 분양가 인상이 불가피하다.
건설사가 직접 자금을 마련해야 하기 때문에 사업비 대출에 따른 이자 부담이 늘어난다. 후분양제가 실시되면 자금력이 약한 중소건설사들은 공사를 할 수 없게 돼 공급이 줄어들 우려도 있다. 수요자 입장에서도 큰돈을 한꺼번에 내야 하는 점도 부담이 될 수 있다.
우리나라는 외국과 달리 선분양제를 선택하고 있지만 점차 후분양제로 가는 것이 옳은 방향이라는 것이 전문가들의 의견이다. 다만 현재 상황에 맞게 후분양제에 필요한 여건을 갖춰가면서 시행하는 것이 우선되어야 할 것이다.
