한층 더 강화된 전매제한
국토교통부는 오는 10월 투기과열지구 내 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기로 했다. 민간택지 분양가 상한제 적용 요건은 ‘투기과열지구로 지정된 지역’이다. 현재 서울 전역과 경기 과천시, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이 투기과열지구로 지정돼 있다.
여기에 직전 12개월 분양 가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과, 직전 2개월의 청약경쟁률이 5 대 1 초과, 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 등 3가지 요건을 하나라도 충족하면 상한제 적용 대상이 된다.
앞으로 수도권 투기과열지구 민간택지 내에서 분양가 상한제가 적용되는 주택 전매제한 기간은 인근 주택 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대된다. 분양 가격이 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80~100% 미만이면 8년, 80% 미만이면 10년이 적용된다. 거주의무기간도 새로 도입하기로 했다. 주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 최대 5년의 거주의무기간을 연내 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입할 예정이다.
전매가 허용되는 '부득이한' 경우와 전매 가격은 어떻게?
전매가 최장 10년 동안 금지되는 만큼 부득이한 경우에는 예외 사항도 있다.
우선 세대원의 근무•생업•질병•치료•취학•결혼으로 세대원 모두가 다른 광역•특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이사하는 경우 전매 제한을 적용하지 않는다. 다만 이전하려는 지역이 수도권이면 예외 인정이 불가능하다.
상속을 통해 얻은 주택으로 세대원 전원이 이사하는 경우, 세대원 모두가 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우 역시 전매 제한 기간을 채우지 못해도 분양가 상한제 아파트를 팔 수 있다. 이혼에 따라 '입주자' 지위나 주택을 배우자에게 넘겨주려고 할 때, 공익사업에 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 '이주 대책용' 주택을 따로 받았을 때도 전매 제한에서 벗어난다.
이 밖에 국가•지방자치단체•금융기관에 대한 채무를 갚지 못해 경매•공매가 진행되는 경우, 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우도 예외에 해당하다.
이들 7개 사유에 해당하지 않는데도 전매제한 기간 내 집을 판 것이 적발되면, 3년 이하 징역형을 받거나 시세 차익의 3배 이하에 해당하는 벌금을 물어야 한다.
또 해외 체류, 근무, 질병, 증여 등의 경우 전매 제한 기간 안에도 한국 토지주택공사(LH)에 팔 수는 있지만, 현행 법령상 집값은 입주에 들어간 원금과 정기예금 이자 정도만 받을 수 있다.
6년 이상 보유 시, 기간 비례 매입가 상향 검토
'예외' 사유로 상한제 적용 아파트를 분양받은 사람이 집을 팔겠다고 나서면, 현행 제도상 한국 토지주택공사(LH)가 우선적으로 이 매물을 사들일 수 있다.
국토부는 민간택지 분양가 상한제 적용과 함께 이 제도를 적극적으로 활용, 불가피한 사유로 LH가 매입한 아파트를 임대주택으로 사용하거나 주택 수급 조절용으로 확보할 방침이다.
LH가 우선 매입할 때 적용하는 가격은 현 주택법 시행령상 '입주금에 1년 만기 은행 정기예금 평균 이자율을 적용한 이자를 합산한 가격'으로 정해져 있다. 올해 5월 기준 정기예금 평균 이자율은 연 1.97%에 불과하다.
따라서 전매 제한 기간 중 매각하더라도, 일정 기간이 지난 경우에는 보유 기간에 비례해 LH의 매입 가격 수준을 높이는 방안을 정부도 검토하고 있다. 보유 기간별 매입가 차등 적용 시점의 예시로는 '보유 기간 6년 이상(전매제한 기간 10년 기준)'을 들고 있다.
전매제한 기간이 10년인 경우, 6년까지는 지금처럼 '입주금+정기예금 이자' 수준의 가격으로 사들이지만 이후로는 보유 기간이 길수록 다른 기준을 적용해 더 비싸게 집을 사주겠다는 뜻이다.
