금리가 내려가면서 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 여기 고강도 청약규제로 아파트 당첨 문턱이 높아지면서 주거를 대체할 수 있는 오피스텔로 수요가 몰린 것도 한몫을 하고 있다. 하지만 높은 관심에도 불구하고 올 상반기 오피스텔 시장의 청약성적은 그리 좋지 않은 것으로 나타났다.
10곳 중 7곳 오피스텔은 청약 마감 실패
상반기 공급된 오피스텔 대다수가 청약 초기 완판에 실패한 것으로 나타났다. 전국에서 분양한 오피스텔 10곳 중 7곳은 청약 미달했다. 오피스텔의 과잉 공급과 매매가 상승으로 인한 수익률 하락이 주원인으로 지목되고 있다.
상가정보연구소가 금융결제원 아파트투유 자료를 분석한 결과 올해 상반기에 분양한 전국의 오피스텔 42곳 중 32곳인 76%가 청약에서 미달됐다. 같은 기간 서울에서 공급된 오피스텔 5곳은 모두 청약 기간 내 마감에 실패했다. 경기도는 12곳 중 3곳, 인천은 6곳 중 1곳만이 청약 마감에 성공했다.
상가와 오피스텔 거래량도 급감
분양시장뿐만 아니라 기존 거래시장도 분위기는 냉랭했다. 올 상반기 상가와 오피스텔 등의 수익형 부동산의 거래량이 지난해보다 급감한 것으로 조사됐다. 한국감정원 통계를 분석한 결과 올해 상반기 전국 상업•업무용 부동산 거래량은 14만 4천200건으로, 작년 상반기 거래량(19만 2천468건)보다 25.1% 감소했다.
지역별로 거래량이 가장 많이 감소한 지역은 세종시로, 거래량이 지난해 상반기 1천758건에서 올해 상반기 887건으로 49.5% 급감했다. 충남과 강원의 수익형 부동산 거래량이 작년보다 각각 43.7%, 41.2% 감소해 그 뒤를 이었다.
수도권 역시 불황을 비켜가지 못했다. 서울의 상반기 수익형 부동산 거래량은 2만 7천567건으로 작년 같은 기간 거래량(3만 5천601건)보다 22.6% 감소했다. 같은 기간 경기도는 5만 1천420건으로 작년 거래량(6만 7천401건) 대비 23.7% 감소했고, 인천은 1만 4천40건으로 작년 거래량(1만 9천63건)보다 26.3% 줄어 수도권에서 가장 큰 폭의 감소세를 보였다.
‘최대 변수’ 초저금리 시대 돌입… 하반기 수익형 부동산 시장 영향은
하지만 수익형 부동산 시장에서 간과해서는 안 되는 주요 변수가 있다. 바로 금리다. 지난 16일 한국은행은 기준금리를 연 1.50%에서 연 1.25%로 인하했다. 역대 최저 수준이다. 여기에 한국은행은 내년에 금리를 연 1.0%까지 내릴 수 있다는 가능성을 내비쳤다. 금리인하의 가능성이 높아지면서 당연히 수익형 부동산에 대한 관심이 더 높아질 것이다.
실제 2016년 상반기 금리 인하기 주거용, 상업용 건축 모두 포함해 약 87만의 거래가 있었다. 금리 인하 후 하반기에는 106만 건이 넘는 거래 실적이 있었다. 20%가 늘어난 셈이다.
금리가 내려가면 레버리지 효과로 실제 수익이 증가하는 효과를 얻을 수 있다. 수익형 부동산 투자 수익률이 5% 였다면 금리가 낮아져서 수익이 7%로 늘어나는 효과를 볼 수 있는 것이다. 이러한 영향으로 수익형 부동산 투자가 유지되고 수요는 지속적으로 유입된다.
현시점, 수익형 부동산 투자해야 할까?
그렇다면 저금리 시대 들어선 지금, 오피스텔 같은 수익형 부동산을 사는 것이 맞을까?
이에 전문가들은 수익형 부동산 매수를 적극적으로 검토할 필요는 있다고 조언한다. 다만 자기 자본 비율을 너무 과하게 책정하는 것은 피해야 할 부분이다. 적당한 지역과 상품이라면 투자를 서둘러도 무리는 아니라는 의견이다.
앞서 올 상반기 많은 오피스텔이 청약 마감에 실패했지만 비교적 선방한 오피스텔이 있다. 올해 상반기 가장 높은 청약경쟁률(354대 1)을 기록한 경기 부천시 중동 '신중동역 랜드마크 푸르지오 시티'는 신중동역(7호선)과 직통 연결이고 종합터미널과도 가깝다. 뛰어난 교통망 덕에 투자자들이 몰렸다. 올해 5월 대구 수성구 범어동에서 공급한 주거용 오피스텔 '수성 범어 W 오피스텔' 역시 범어역 초역세권에 위치했으며 평균 24.5대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 즉 역세권 등 교통이 편리한 곳, 업무지구와 가까운 직주근접 오피스텔이 잘 나가는 오피스텔의 공통점이다.
업계 전문가 이야길 들어보자. 적당한 상품을 찾기 위해서는 “여의도나 광화문 그리고 강남권, 판교 등 유동인구가 북적대고, 일자리가 풍부한 곳에 관심을 둬야 한다” 또 “1~2인 가구 확대 추세에 맞게 소형 위주로 접근해야 한다”라고 당부한다.
