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화폐, 대출, 임금, 부동산 분석 DATA [122]
청청님 작성글 전체보기 추천 343 | 조회 91278 | 2009.04.14 15:26 | 신고

안녕하세요?

 

지금까지 제가 생각해온 분석자료의 공유를 통한

 

앞으로의 자산 운영에 대한 올바른 안목을 위하여

 

글을 올립니다.

 

저보다 뛰어나신 전문가분들과

 

기타 고수님들은 뒤로가기를 꾸욱 눌러주시길 바랍니다.

 

1. 화폐가치

 

화폐 가치는 지속적으로 하락하고 있습니다.

 

왜? 물가가 상승하고 있기 때문입니다.

 

통상적으로 물가는 1~2%정도 상승이 적정하며, 실질적으로

 

평균 4% 내외의 상승을 합니다.

 

그렇다면? 09년도 10,000원의 가치는 20년 후에 어떻게 될까요?

 

<화폐 가치 표>

  화폐단위 평균상승률 화폐가치
1년 10000.00 4% 100.00%
2년 9615.38 4% 96.15%
3년 9245.56 4% 92.46%
4년 8889.96 4% 88.90%
5년 8548.04 4% 85.48%
6년 8219.27 4% 82.19%
7년 7903.15 4% 79.03%
8년 7599.18 4% 75.99%
9년 7306.90 4% 73.07%
10년 7025.87 4% 70.26%
11년 6755.64 4% 67.56%
12년 6495.81 4% 64.96%
13년 6245.97 4% 62.46%
14년 6005.74 4% 60.06%
15년 5774.75 4% 57.75%
16년 5552.65 4% 55.53%
17년 5339.08 4% 53.39%
18년 5133.73 4% 51.34%
19년 4936.28 4% 49.36%
20년 4746.42 4% 47.46%

 

위의 표와 같이 돈의 가치는 지속적으로 하락합니다.

 

2029년도 1만원권은 5천원권 수준 밑으로 평가되겠지요.

 

그렇다면?

 

금값은 어떻게 될까요?

 

현재 시세가 20만원이라고 가정하면

 

2029년에는? 

 

200,000원 / 0.4746 = 421,407.51원

 

약 42만원이 되겠네요.

 

하지만, 그때가 되면 42만원이 지금 현재의 20만원가치밖에 없다는 뜻이 되겠습니다.

 

2.대출 분석.

 

설정 : 구매하는 집 3억

 

자기자본 : 1.5억

 

대출 : 1.5억

 

이율 : 4.5%

 

기타 : 20년 (원금+이자) 분할 상환.

 

<대출 관련 표>

 

  대출금 연간 원금 월 납입금 이자율(4.5%) 연간이자 월간이자 월총납입금
1년 150,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 6,750,000 562,500 1,187,500
2년 142,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 6,412,500 534,375 1,159,375
3년 135,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 6,075,000 506,250 1,131,250
4년 127,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 5,737,500 478,125 1,103,125
5년 120,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 5,400,000 450,000 1,075,000
6년 112,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 5,062,500 421,875 1,046,875
7년 105,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 4,725,000 393,750 1,018,750
8년 97,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 4,387,500 365,625 990,625
9년 90,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 4,050,000 337,500 962,500
10년 82,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 3,712,500 309,375 934,375
11년 75,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 3,375,000 281,250 906,250
12년 67,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 3,037,500 253,125 878,125
13년 60,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 2,700,000 225,000 850,000
14년 52,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 2,362,500 196,875 821,875
15년 45,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 2,025,000 168,750 793,750
16년 37,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 1,687,500 140,625 765,625
17년 30,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 1,350,000 112,500 737,500
18년 22,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 1,012,500 84,375 709,375
19년 15,000,000 7,500,000 625,000 4.5% 675,000 56,250 681,250
20년 7,500,000 7,500,000 625,000 4.5% 337,500 28,125 653,125
합계 원급합계 150,000,000   이자합계 70,875,000 총납입금 220,875,000

 

대출을 봅니다.

 

원금은 월 62만 5천원씩 20년

 

이자는 대출금이 줄어감에 따라 소폭 감소하겠군요.

 

1.5억을 대출받아 20년간 2.2억을 상환하는 군요.

 

3.임금

 

임금은 물가상승률보다 높게 올라갑니다.

 

그렇지 않다면 점점 생활이 어려워지겠죠?

 

평균임금인상률을 6%로 설정하여 20년후의 자신의 연봉을 산출해 보겠습니다.

 

설정 : 연봉 3600만원의 근로자

 

  연봉 급여상승률
1년 36000000.0 6%
2년 38160000.0 6%
3년 40449600.0 6%
4년 42876576.0 6%
5년 45449170.6 6%
6년 48176120.8 6%
7년 51066688.0 6%
8년 54130689.3 6%
9년 57378530.7 6%
10년 60821242.5 6%
11년 64470517.1 6%
12년 68338748.1 6%
13년 72439073.0 6%
14년 76785417.4 6%
15년 81392542.4 6%
16년 86276095.0 6%
17년 91452660.6 6%
18년 96939820.3 6%
19년 102756209.5 6%
20년 108921582.1 6%

 

19년 후 억대 연봉 대열에 합류하네요.

 

20년뒤 연봉의 현재 실질적인 화폐가치로 환산하면?

 

108921582.1원 * 47.46% = 51694182.9원

 

현재 5000만원의 연봉자와 비슷한 생활수준이 되겠군요.

 

만약 본인의 직장에서 20년 선임의 연봉이 5000만원 이하라면

 

회사는 임금상승률이 물가상승률 보다 낮은 회사라고 판단하면 되겠습니다.

 

4.부동산

 

드디어 민감한 부동산에 대한 내용입니다.

 

3억원의 집이 20년 후에 잔존가치를 지키려면 얼마가 되어야 하는가?

 

  집값 화폐가치
1년 300000000 100.00%
2년 312000000 96.15%
3년 324480000 92.46%
4년 337459200 88.90%
5년 350957568 85.48%
6년 364995871 82.19%
7년 379595706 79.03%
8년 394779534 75.99%
9년 410570715 73.07%
10년 426993544 70.26%
11년 444073285 67.56%
12년 461836217 64.96%
13년 480309666 62.46%
14년 499522052 60.06%
15년 519502934 57.75%
16년 540283052 55.53%
17년 561894374 53.39%
18년 584370149 51.34%
19년 607744955 49.36%
20년 632054753 47.46%

 

20년 후에 구입가의 115%정도 올라야 3억원의 가치 그대로 유지가 가능하군요.

 

연 4% 이상(물가상승률이상)상승하여야 합니다.

 

그렇다면 1.5억을 대출받아 2.2억을 상환하였으니

 

7,000만원에 대한 이익이 남아야 겠죠?

 

그렇다면 7억원 이상의 가격이 되어야 하며 기타 부수비용을 더한다면

 

7.5억~8억선이 되어야 돈을 벌었다 라고 판단이 되겠군요.

 

1.5억 투자해서 20년 후에 0.5~1억 정도 벌었다고 하려면 말이죠.

 

5.종합.

 

종합적으로 봤을때 20년 분할 상환으로 집을살 경우

 

종합적인 부채와 가계부담에 대한 표를 만들어 봤습니다.

 

<종합 DATA>

 

  부채금액 연봉 비율 화폐가치 체감 부담액 연봉:부채
1년 150,000,000 36000000.0 417% 100.00% 150000000.0 24.00%
2년 142,500,000 38160000.0 373% 96.15% 137019230.8 26.78%
3년 135,000,000 40449600.0 334% 92.46% 124815088.8 29.96%
4년 127,500,000 42876576.0 297% 88.90% 113347035.7 33.63%
5년 120,000,000 45449170.6 264% 85.48% 102576502.9 37.87%
6년 112,500,000 48176120.8 234% 82.19% 92466799.5 42.82%
7년 105,000,000 51066688.0 206% 79.03% 82983025.2 48.63%
8년 97,500,000 54130689.3 180% 75.99% 74091986.8 55.52%
9년 90,000,000 57378530.7 157% 73.07% 65762118.5 63.75%
10년 82,500,000 60821242.5 136% 70.26% 57963405.7 73.72%
11년 75,000,000 64470517.1 116% 67.56% 50667312.7 85.96%
12년 67,500,000 68338748.1 99% 64.96% 43846712.9 101.24%
13년 60,000,000 72439073.0 83% 62.46% 37475823.0 120.73%
14년 52,500,000 76785417.4 68% 60.06% 31530139.5 146.26%
15년 45,000,000 81392542.4 55% 57.75% 25986378.7 180.87%
16년 37,500,000 86276095.0 43% 55.53% 20822418.9 230.07%
17년 30,000,000 91452660.6 33% 53.39% 16017245.3 304.84%
18년 22,500,000 96939820.3 23% 51.34% 11550898.0 430.84%
19년 15,000,000 102756209.5 15% 49.36% 7404421.8 685.04%
20년 7,500,000 108921582.1 7% 47.46% 3559818.2 1452.29%

 

12년이 되면 부채와 소득이 동등해지는군요.

 

적어도 첫해부터 10년 까지는 허리띠를 졸라매는 상환적 압박이 예상됩니다.

 

※내집마련을 위해 오늘도 열심히 노력하시는 서민분들께 꼭 필요한 자료가 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

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