Daum 부동산

대장동이 뜨겁다. 

그 통에 분당신도시와 판교신도시(동판교인 백현동과 삼평동,

서판교인 판교동과 운중동으로 구성된 구조) 주변을 서성대는

투자자들이 급증세이다.

 

성남과 용인을 선택, 선정하는 이유가 언론에서 연일 보도하는

대장동의 마력 때문이지 않을까 싶다.

언론 통해 대장동이 마치 부동산 상용어처럼 자리를 굳게 잡고 있다.

술자리 등 사람이 몰리는 곳에서 꺼내는 화두가 대장동이다.

 

 

 

 

성남과 더불어 용인일대의 강점과 매력은 무엇보다 인구의 다변화와 다양성,

그리고 서울 강남과의 높은 접근성이다.

두 지역은 제2의 강남이다. 신분당선의 위력이 두 대도시를 제2의

강남으로 만들었다.

옛 광주군에서 분리되었던 때인 지난 1973년 시로 승격한 성남은

31개 경기 지자체 중 수원 용인 고양에 이은 인구4위의 대도시로서

수도권에서 제일 먼저 계획적으로 개발된 위성도시다.

 

서울특별시의 계획도시인 강남과 일맥상통하는 부분이다.

성남의 분당구(495,000명)는 나머지 수정구(233,900명)와 중원구(225,000명)를

합친 인구규모를 보유하고 있는데 이는 신도시 개발의 위력 덕분이다.

개발면적과 인구가 동시에 진화한 게 분당신도시다.

개발 초기엔 590만 평이 넘지 않았다.

 

 

 

 

지난 1996년 시로 승격된 용인은 경기도에서 수원 다음으로 인구규모가 큰

거대도시다(2위).

 

 

 

성남시 동원동과 용인시 동천동의 지역이정표를 함께 사용할 정도로 용인과 성남은 가깝다.

 

 

 

경기도 용인과 성남의 특징

 

1. 용인은 거대도시이지만 성남은 백화점 수만 7개나 되는

예비거대도시다. AK와 현대가 백화점으로는 양대산맥이다.

신분당선의 활발한 활동반경 덕분에 용인과 성남의 접근도가

높아진 상태.

 

신분당선과 분당선의 판교역, 이매역, 정자역, 미금역 등은

황금의 환승역세권으로서 유동인구 유입 효과가 탁월하다.

위치적으로 판교역은 정자역과 이매역 사이에 존속하고

미금역은 정자역에 딱 달라붙어 있다 보니

접근성과 연계성의 강화, 진화에 유리하다.

나중에 생긴(2018.4) 환승역 미금역 덕분에 신분당선의 역할이

가일층 더 커졌다. 황금역세권의 탄생인 것.

 

용인과 접해 있다보니 용인사람들도 이곳의 다양한 편익시설을

이용하고 있다.

강남 힘이 더욱더 강대, 광대해질 수 있는 것이다.

신분당선과 분당선의 영향력, 연대감 때문.

 

 

 

 

2. 용인은 광교신도시(수원이 88% 나머지 12%는 용인의 차지)가

지역랜드마크요 성남의 지역 랜드 마크는 

'분당신도시와 판교신도시의 연계성과 존재감'이다.

 

분당신도시는 서울 도심으로부터 25km 떨어져 있고

강남으로부터는 15km 떨어져 있어 최고 입지를 자랑한다.

 

2009년 분당구 판교동을 중심으로 8개 동에 걸쳐서 

분당 바로 옆에 판교신도시가 건설되었다.

분당신도시는 LH(오리역), 한국지역난방공사,

한국가스공사 등 3개 공기업과 KT, 네이버와 같은

대형 IT 기업의 본사가 입주하고 있어 직주근접문화의 

표상으로 자리매김한 상태다. 일과 삶의 연계의 표본인 것.

 

판교신도시는 분당신도시보다 작지만(약270만 평)

알차다.

베드타운(직주분리)의 1기 신도시와 달리

직주근접의 유리한 고지다. 입지다.

경부고속도로를 기준으로 동쪽은 동판교라고 하고

서쪽은 서판교라고 한다.

 

주목할 부분은 동판교 대비 상대적으로 발전이 미미했던

서판교일대 가치가 점차적으로 높아지고 있다는 사실이다.

대장동이나 동원동일대 도시개발 상황만 봐도 알 수 있는 대목.

언감생심 '리틀 판교'라고 불러도 될 듯싶다.

판교신도시는 자족기능이 우수한 입지조건을 살리기 위해

판교나들목 근처에 도시지원 시설용지를 지정하여

판교테크노밸리를 조성하였다.

개발을 확장하고 있다.

제1,2,3판교테크노밸리가 마치 시리즈처럼 연결되고 있다.

판교신도시가 표방하는 지역모토는 선진형 저밀도 전원도시다.

선교통, 후입주 원칙으로 세워진 신도시다.

 

 

 

 

3 택지개발과 도시개발의 온상, 천국

 

성남엔 장기 미집행 공원부지를 지구지정을 통해

공공주택을 건립하는 사업이 진행되고 있는데

투자자들은 성남 낙생지구에 주목할 필요가 있다.

성남 낙생지구는 분당구 동원동일대의 57만8434제곱미터

(장기미집행 공원면적5만제곱미터)의 공간으로

LH가 오는 2026년까지 4291가구의 공동주택을 건립하기 때문. 

 

이곳은 장기미집행 공원부지인 낙생도시자연공원과

동원도시개발사업지구가 포함돼 있고

해당지구 남서쪽 낙생저수지 주변으로는

대장동 도시개발사업 및 용인시 주택건설사업이 진행 중이다.

단기간 내 큰 수익을 바라는 투자자들에겐 신도시 옆의

도시개발사업에 주목할 필요가 있다.

도시개발사업은 공공택지지구보다 규제가 덜 해서다.

도시개발사업은 신도시나 택지개발지구에 비해

청약자격이나 전매제한 규제가 덜하고

개발속도도 빠르다.

도시개발지구는 기반시설이 갖춰진 도심과 인접해 주거환경이

우수하다.

개발의 속도감이 높아 인구유입과 지역경제활성화에 유리하다.

성남 판교대장지구도 도시개발사업지구 중 하나다.

서판교터널 이용 시 판교신도시까지 차량으로 5분 내 접근할 수 있다.

대장지구 주변에는 다른 업무지구들도 개발에 동참 중이다.

분당선과 신분당선 미금역방면으로 동원지구와 동천지구가

이어진다.

 

 

 

 

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경부고속도로 대왕판교 나들목 주변으로는 제3판교테크노밸리가,

판교방면으로는 백현지구 문화전시지구가 들어선다.

 

 

제3판교테크노밸리(59만 제곱미터) 조성이 예정되어 있는 금토동일대에도

투자자가 집중적으로 몰리는 상황.

금토동일대는 경부고속도로 양재나들목에서 차량으로 10분 거리다(8.3km)

 

 

 

판교 근로자들의 고충과 시련을 해결하고

4차 산업혁명에 대응할 수 있는 미래 금융산업을 준비하기 위해

성남시 수정구 금토동일대에 오는 2022년까지 제3판교테크노밸리를

조성하겠다는 게 경기도의 사업 의지, 목표다.

제3판교테크노밸리에는 사회초년생과 신혼부부 무주택자를 위한

맞춤형 공공주택 등 3400가구가 입성한다.

 

판교테크노밸리 근로자의 71%가 20~30대이기에 가능한 시나리오다.

경기도와 성남시, LH, 경기도시공사 등 4개 기관이 사업을 공동으로

진행, 시행한다.

자족도시를 만들기 위해 업무지구인 판교테크노밸리가 신도시 안에

존속하고 있는 것.

판교테크노밸리 종사자 수가 판교 세대수의 두 배가 넘는다.

판교신도시만으로는 판교테크노밸리 주거인구를 감당 못해

성남고등공공주택지구와 성남판교대장도시개발사업 등

주변 그린벨트 지역개발이 진행되고 있는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

용인은 택지개발의 천국인 수지구 대비 상대적으로 소외되어 있던

처인구가 요즘 화두다.

처인구일대는 SK하이닉스 반도체 클러스터 지정과 용인 테크노밸리

인근의 투자수요증대로 땅값상승률이 전국 평균상승률을 압도하고 있다.

특히 반도체 클러스터가 들어갈 원삼면일대 땅값이 급상승하고 있다.

 

 

 

4 강력한 역세권 보유, 보지

 

판교역사의 힘!

 

판교테크노밸리까지 직접 올 수 있는 교통수단은 신분당선과

경강선 환승역인 판교역 한 곳이다.

이로 인해 판교테크노밸리에서 판교역까지 1~3블럭 정도를

걷거나 마을버스를 이용하는 불편이 있다.

이 일대 교통난 해소와 접근성 강화를 위해

판교트램건설이 추진된다.

 

또한 지하철8호선을 판교테크노밸리의 시내 안까지

연장해서 판교테크노밸리역을 신설하고

판교역과도 환승하여 만들 예정이다.

 

GTX-A노선이 수서평택고속선을 타고 수서~동탄구간을 가게되는데

이 구간에 성남역을 신설해 경강선과 환승시킬 예정이다.

 

수인선과 경강선의 연장인 월판선(월곶~판교복선전철)은

인천 송도에서 강원도 강릉을 잇는 동서간 철도의

핵심노선이다. 

총40km 규모의 월판선은 과천과 판교를 비롯,

광명과 평촌을 연결할 예정이며 오는 2025년 마무리 된다.

 

주거인구는 일단 차치하고 판교역 이동인구가 거의 젊은인구로

채워져 있다는 점이 희망이다.

대한민국을 대표하는 IT BT CT NT 기업의 비즈니스 거점으로

SK케미칼, 포스코CT, 안랩, NHN 등이 있다.

판교신도시는 광교신도시처럼 친환경을 모토로

개발한 신도시로 녹지율 수준이 높다.

광교신도시 녹지율은 41.1%로 전국 최고 수준이다.

분당신도시와 판교신도시의 녹지율은 각기 19.7%와

30.1%이다.

 

판교에 투자자가 집중적으로 몰릴 수 있는 건

여러 유형의 투자자들의 '높은 생산효과와

소비문화의 촉진'을 바라는 열망이 하나가 되고 있기 때문.

 

다양한 기업(IT와 관련된 산업시설-테크노밸리)과

상업시설(알파돔시티와 현대백화점효과)은

다양한 투자자를 흡수하고 있다.

즉 판교엔 생산 소비 투자 3박자가 한 몸인 셈.

 

 

 

 

용인에서 처인구 면적이 가장 넓다.

택지1번지 수지구가 가장 좁다.

용인은 지난 20년 동안 인구가 3배 이상 증가한 곳이다.

 

인구가 증가하는 곳 대부분은 용인 북부지역인 수지구와

서부(기흥구)에 집중되어 있는데

이 지역이 바로 분당신도시와 인접해 있어서

지난 20년 간 많은 인구가 유입된 것이다.