Daum 부동산

주택시장 변곡점인가 아닌가

최근 주택시장 분위기가 조금 달라지면서 변곡점이나 아니냐가 논란이 되고 있다.

변곡점이다라고 말하는 입장에서는 오름세가 한풀 꺾였고, 청약 당첨 후 계약을 포기하는 사례가 이어지고 있으며 하락거래(고점보다 낮은 금액으로 계약되는 거래)도 늘어나고 있다는 점을 근거로 제시하고 있다.

반대로 변곡점이 아니라는 입장에서는 상승폭이 둔화된 것은 맞지만 하락으로 전환된 것이 아니다. 당첨 후 계약포기는 소규모 일부 단지의 문제이며 유동성은 여전하고 수요 대비 공급이 아직까지 부족한 상황이라고 항변한다.

실제 현장에 나가보면 매물이 여전히 귀하고 급매물을 찾아보기 어렵다.

미래는 신의 영역이고 정답은 시간이 말해줄 것이지만 현재 주택시장 상황에 대한 체크는 해볼 필요는 있겠다.

변곡점 논란에 대해 먼저 변곡점의 의미부터 살펴보자.

변곡점(inflection point)이란 굴곡의 방향이 바뀌는 자리를 나타내는 곡선 위의 점으로 상승세가 둔화된 정도만 가지고 변곡점이라 단정지을 수는 없고, 상승세가 하락세로 전환이 된다면 변곡점이라 할 수 있을 것이다.

지난 18일 국토연구권 부동산시장 연구센터가 발표한 9월 부동산시장 소비자 심리조사 결과를 보면 서울의 매매시장 심리지수는 142.8로 지난달 148.9보다 6.1p 떨어졌고, 경기도는 146.8에서 141.8, 인천은 153.9에서 146.4로 하락하였다.

부동산 소비자 심리지수는 전국 152개 시군구 6680가구와 중개업소 2338곳에 대한 설문조사를 해서 0~200으로 표시하며 심리지수가 95미만이면 하강, 95-115 보합, 115이상 상승이다.

그러니까 상승은 진행 중이지만 상승기세는 꺾였다고 이해하면 되겠다.

한국부동산원에서 중개업소 매물건수를 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 매매수급지수도 매수심리 기준인 100을 넘기긴 하였지만 6주째 하락하고 있다.

KB주택시장동향 매수우위지수도 전주 대비 8.5p 떨어져 5주 연속 하락하고 있다.

추석 이후 주택시장 분위기가 미묘하게 변하고 있다는 점은 부인할 수 없는 사실로 필자도 몸으로 충분히 느끼고 있다.

추석 이전에는 일시적2주택 양도세 비과세 절세보다는 더 오를 것 같으니 기다려보자는 심리가 많았다면 추석 이후에는 더 오를 것 같기는 하지만 세금을 고려하면 일시적2주택 비과세로 파는 것이 더 좋겠다는 심리가 많아지고 있다.

집값이 당장 떨어질 것이라 생각하지는 않지만 최근 3년간 상승폭처럼 크게 상승하지는 않을 것이라 심리가 확산되고 있는 것 같다.

한발 뒤로 물러서서 주택시장을 바라보면 최장 최고 상승에 대한 피로감, 명목가치상승의 환상을 벗고 중과세금을 고려하면 실질투자수익은 크지 않다는 현실감, 점점 더 강화되고 있는 대출규제로 인한 구매능력저하, 기준금리인상 추이와 미국의 테이퍼링(tapering, 양적 완화를 점진적 축소해 나가는 출구전략)에 대한 유동성 회수에 대한 불안감 등이 점점 현실화되면 막연한 상승에 대한 기대감의 색은 점점 옅어지면서 언제간 끝날지도 모른다는 불확실한 상승에 대한 불안감의 싹이 조금씩 자랄 것이다.

정리를 하면 아직까지 본격 하락으로 접어들었다고 단정지을 수는 없다. 여전히 매매가격이 오르는 지역이 더 많고 수요보다 공급이 부족한 곳이 더 많다.

하지만 오르막이 있으면 내리막이 있고, 차면 기운다는 불변의 진리를 다시 한번 되새겨 본다면 언젠가는 지나가야 할 변곡점 이후 시장에 대한 위험관리는 미리 준비하는 것이 좋을 것 같다.

네이버 ‘김인만 부동산연구소’ 검색