Daum 부동산

은행에서도 인정해야 한다는 유치권, 없어지게 한 유치권자의 유치권 권리신고서

특수경매 전담반

회원 중에 막내인 J군이 찾아와서 함안 칠북에 거의 다 지은 공장이 유치권이 16억 원 신고된 상태에서 경매에 나왔는데, 같이 사자고 한다.

가서 보니 공장입구가 약 10만평의 땅으로 공단을 조성하는 바로 입구와 같은 위치이고, 공단을 조성하면서 바로 길게 부쳐서 도로를 새로 연결하는 조감도를 보니 엄청 좋아 보였다.

채권자는 K은행이므로 본점 경매전담부서에 찾아가서 기록열람을 요청하니 은행에서는 친절하게 기록을 들고 와서 설명까지 해주었는데, 나는 이상한 점이 있어서 담당자에게 질문을 했다.

1억 원 유치권 신고하신 분과 4억 원 유치권 신고하신 분에 대해서는 은행에서 유치권배제신청을 하였는데, 유치권을 11억 원 신고한 I종합건설회사에는 왜 유치권배제신청서를 접수하지 않았는지 정중하게 물어보았다.

은행의 담당직원께서는 11억 원 공사대금의 유치권은 실제 공사를 했고 점유하고 있으므로 인정하지 않을 수 없다. 는 취지로 답변을 하셨다.

그러나 나는 I종합건설의 공사일지를 보면서 이 회사의 유치권을 없앨 수 있다고 판단을 하였다.

I종합건설의 공사일지에는 유치권으로 점유를 하다가 3개월 정도 도급인인 토지소유자가 공사대금을 준다고 하여 점유를 중단하고 소유자로 하여금 건축공사를 계속하게 한 것으로 기재되어 있었다.

점유를 중단하고 소유자가 다른 공사업자에게 공사를 시킨 때가 경매개시결정이 등기부에 올라가서 압류의처분금지효가 발생한 이후여서 I종합건설은 점유를 일시적으로 하지 않으므로, 나중에 다시 잠유를 시작한 것은 압류의처분금지효에 저촉되어 유치권을 날려버린 것이다.

이것이 판례로 문서화 된 사건이 대법원 2005다22688 유치권부존재사건인데 판결요지를 보면,

는 것으로 해석을 하면 부동산에 대하여 경매개시결정이 등기부에 올라가면(대부분 경매개시결정이 나는 날 등기부에 올라감) 압류의 효력이 발생하는 것이므로, 이때 이후 소유자가 점유를 (슬쩍)유치권자에게 넘겨주어서 이때부터 유치권을 주장하는 것은

압류의처분금지효력에 저촉되어 부동산의 경락인에게 유치권을 주장하여 이길 수 없다는 것이다.

이 판례를 믿고 응찰하여 경락을 받았고, I종합건설에 대하여 건물인도 및 유치권부존재확인 청구소송을 하여 1심과 2심에서 이길 수 있었다.

만약 I종합건설이 공사일지를 경매법원에 내지 않았으면, 유치권을 없애지 못하였을 것이고, 공사일지에서 이런 점을 발견하지 못했으면 역시 은행직원처럼 유치권을 없애지 못할 것이라고 지레 포기하였을 것이다.

지금까지 여러 건의 유치권을 취급하면서 유치권을 해결하는 열쇠는 바로 유치권자가 낸 유치권권리신고서에서 찾을 가능성이 높다는 것을 느낀다.