Daum 부동산

부동산경매의 나침판

                                                                                                       특수경매전담반

부동산경매에는 나침판이 있다.

나침판 중에서도 아주 질도 좋고 성능이 좋은 것이다.

나침판만 있는 것이 아니고, 집에 앉아서도 경매물건의 겉모양과 내부까지도 훤히 볼 수 있는 세상이다.

 

부동산경매의 나침판은 무엇일까?

바로 매각물건명세서 라는 것인데, 우리는 그냥 경매 나침판으로 부르는 것이 좋겠다.(매각물건명세서 이렇게 어려운 말로는 쉽게 생각이 날 것 같지 못하니까)

법률용어는 안 읽어도 좋은데 무엇인가 알기는 하자.

 

1) 매각물건명세서

 

매각물건명세서의 취지   법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등에 대한 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 하고, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민집 105조).   위와 같이 민사집행법이 105조에서 집행법원으로 하여금 매각물건명세서를 작성하여 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 규정하고 있는 취지는 경매절차에서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다.(대결 2008. 6. 2. 2006마807)

 

이말 무슨 뜻일까?

우리나라의 법률용어는 세계적으로 수준이 높아서 국민들이 잘 알지 못하는 특징이 있다. 만 14세(중학교 2학년)가 넘으면 촉법 소년의 때를 벗어서 형법상의 처벌을 직접 받게 되는 나이가 되는데, 중학교 2학년 학생들이 형법을 얼마나 알고 이해하고 있을까? 중학생이 배우지도 못한 법에 의해서 처벌을 받는 것이 옳을 듯 하지는 못하다. 수능시험을 보는 수험생만큼 시험 보는 사람이 많은 공인중개사시험 공부를 하면서 가장 어려운 것이 법률용어라는 것을 공부해 본 사람은 다 알고 있다.

 

매각물건명세서를 만든 취지를 쉬운 말로 해석을 해보자

 

법원은 경매되는

① 부동산이 무슨 부동산이고 어떻게 지은 것이고 무엇을 하는 부동산인지

② 건물과 토지의 면적은 어떻게 되는지

③ 이 부동산을 점유하고 있는 사람은 누구이고, 주민등록 신고 된 사람 혹은 사업자 등록이 된 사람은 누구인지

④ 점유하고 있는 사람은 무슨 권리이며, 세입자라면 보증금과 월세는 얼마인지

이렇게 누가 왜 살고 있는지 알 수 있게 하며, 전세금을 안아야 하는 위험한 경우를 판단할 수 있게 해 준다.

 

등기부의 권리관계

가처분, 가등기 선순위 가압류 등으로 낙찰 받은 사람이 뒤집어 써야 할 위험한 권리가 없는지? 있는 경우에는 반드시 기재한다.

 

등기부 외의 위험한 권리

유치권, 법정지상권 등 부동산경매의 초보자가 어찌 할 수 없는, 아주 위험한 소위 법정담보물권이 있으면 반드시 기재하여야 하고 법원은 이 매각물건명세서를 경매계에 비치하여 누구든지 원하는 사람은 볼 수 있도록 해야 하며, 온라인으로 전국에서 볼 수 있도록 한다.

 

매각물건명세서를 비치하는 이유는?

모든 국민이 전부 부동산경매에 대하여 잘 알 수는 없으므로, 모든 국민들이 누구나 쉽게 경매를 하는 부동산에 대하여 현황을 잘 알 수 있게 하며, 혹시 있을지 모르는 위험요소를 미리 파악하여 경매에 참여하여도 예측할 수 없는 손해를 방지하는데 그 목적이 있다.

 

나는 특별히 매각물건명세서를 보지 않은 사람은 경매에 응찰하지 못하도록 주의할 것을 열심히 강조한다.

매각물건명세서와 현황조사보고서를 제대로 일을 줄 안다면 실패하고 싶어도 실패할 수 없을 만큼 중요하다.

부동산경매를 해서 연수가 제법 지나가면 이런 원칙을 지키지 않아서 실패를 하는 경우를 많이 볼 수 있다.

6. 25동란 때 인천상륙작전을 성공해서 북한군을 한반도 남녘에서 몰아내는 1등 공로자인 맥아더장군은 “작전에 실패한 군인은 용서할 수 있어도 경계에 실패한 군인은 용서할 수 없다.” 라고 했다. 경계에 실패한 군인이란 보초시간에 잠을 자거나 딴 짓을 해서 적군의 침공을 알리지 않은 군인을 말하는 것인데, 이렇게 정신 차리지 않으면 돈은 벌 수 없다는 뜻이다.