분양이란

부동산 이야기

hio234tef | 2022.10.03 05:22 | 신고

선분양제도에서는 건설업 기업이 공사를 준비하거나 공사 중인 부동산 등을 일반 사람들한테 공개 매각하고, 팔리지 않고 남은 부동산은 미분양분이 된다. 대한민국과 대만, 홍콩, 일본에서는 주거용 부동산에 대해 선분양제도가 시행되고 있고, 미국과 유럽연합, 일본에서는 상업용 부동산(호텔, 오피스 빌딩, 리조트 개발사업 등)에 대해 선분양제도가 시행중[1]이다. 선분양사업들은 공통적으로, 프로젝트 파이낸싱 규모가 크고 건설사들이 자금조달을 자체적으로나 리츠 등을 통해 조달하기 어려운 사업들이다. 한국, 대만, 홍콩은 주거용 부동산 역시 PF가 수천억 원 ~ 수조 원 단위에 해당될 정도로 대단지를 짓기 때문에, 건설사들이 자체 자본으로 짓기 어려워(건설사들이 프로젝트를 하는 물량은 한두 단지가 아니니까) 선분양으로 예비 입주자한테 돈을 받아서 짓는 것. 건축물의 분양에 관한 법률에 의해 규율된다. 건설업체가 재개발, 신규 택지, 재건축 등으로 취득한 부지에 대해 공개 매각을 하는데, 사람들은 건설업체가 제시한 모델하우스를 보고 분양에 청약을하게 된다. 이 분양 청약이 다 되면 분양대금을 계약금 → 중도금 → 잔금 형식으로 조달해서 건설업체가 금융회사에서 끌어다 쓴 부채나 자본과 더불어 건축물을 완공하게 된다. 아파트의 경우 금융결제원의 아파트투유를 통해 주택청약을 받았었다가 2020년 2월 3일부로 한국감정원의 청약Home으로 변경되었다. 상가의 경우 각 도,시 자체 공식사이트에 분양을 진행한다는 공지가 올라온다. 아파트와 분양 목적이 다르기에 수요자, 공급자 대부분 직접 발품을 판다. 다만 사건 사고도 많다.

홈페이지 및 일간지에 해당 단지의 입주자모집공고가 공개된다. 이 문서에는 해당 단지의 동호수 별 가격 및 옵션 가격, 다른 조건 등이 써 있으므로 혹시나 해당 단지를 계약하게 될 경우 PDF를 다운받아서 따로 보관해두자. 예시 단지를 하나 들어 설명해보자. 백련산해모로1 위 단지의 39A형의 경우 동호수에 상관없이 총 분양가가 248,900,000원 임을 알 수 있다. 이 경우 계약 시에는 1차 계약금 10,000,000원을 계약일까지 송금해야 계약서에 도장을 찍을 수 있다. 당첨이 어떻게 됐는지는 묻지 말자 그리고 계약일 이후 30일 이내에 248,900,000의 10%인 24,890,000 중에서 계약일에 납부한 10,000,000을 제외한 14,890,000을 납부해야 한다. 여기까지 납부해야 계약금이 완성되는 것이며 비로소 유효한 계약이 된다. 그리고 한 가지 함정은 보통 분양 시 발코니확장, 시스템에어컨 등을 옵션으로 내놓는데(역시 입주자 모집공고에 있다) 보통 계약 시 10%를 현금으로 내야하므로 해당 자금도 준비되어야 한다. 이후 중도금 50%를 5회에 걸쳐 10%씩 납부하게 된다. 물론 이 돈을 다 현금으로 가지고 있으면 좋으나, 대부분 현금으로 가지고 있지 않은 경우가 대부분이다. 현금이 그만큼 있으면 차라리 대출 끼고 더 비싼 집을 산다. 이제 중도금대출이라는 것이 등장한다. 단지의 지역이나, 계약자의 주택담보대출 보유 여부 등에 따라 중도금대출의 한도가 다르므로 사전에 분양사무실 및 은행에 확인해야 하나, 편의상 중도금 50% 전액이 대출가능한 계약자를 가정하겠다. 1회 중도금이 납부되기 전에 분양사무실로부터 중도금대출을 해줄 은행과 중도금대출 약정을 맺으라는 우편을 받게되고, 요구하는 서류를 제공하고 각종 서류에 도장을 찍으면 중도금대출 약정이 완료된다.

출처 :https://namu.wiki/w/%EB%B6%84%EC%96%91