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소문난 잔치 역시 먹을 것이 없다

몇 주 전부터 계속 군불을 떼면서 뭔가 맛있는 냄새가 났지만 역시 소문난 잔치 먹을 것이 없다.

엄청난 특단의 대책이 나올 것 같은 기대감을 주었던 주택공급대책이 발표되었다.

“국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안” 이른바 9.26 공급대책의 내용부터 살펴보자.

공공주택공급은 3기 신도시 등에서 3만호, 신규택지에서 8만5천호, 민간물량 공공전환으로 5천호 등 12만호 수준의 물량을 추가 확보하고, 패스트트랙을 통해 조기 공급하며, 뉴:홈 등 기 추진하던 사업을 차질없이 추진하겠다고 한다.

민간주택공급 활성화를 위해서 공공택지 전매제한을 1년간 한시적으로 완화한다. 우리가 알고 있는 분양권 전매제한이 아니라 아파트를 짓는 공동주택 용지를 토지소유권 이전 등기 후 전매할 수 있었던 것을 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초가격 이하로 허용하겠다는 것이다.

공공택지 계약 후 통상적 기간 2년보다 조기에 인허가(예, 1년)를 받을 경우 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여하고 기존 분양사업을 임대사업으로 신속히 전환할 수 있도록 지원하며 공사비 증액 기준을 마련하여 공사과정에서 증가한 공사비도 원활하게 반영해준다.

그 외 인허가 절차 개선하고 건설인력 확충하며 재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제 정상화 입법도 완료할 예정이며 원활한 자금조달지원을 위해 PF대출 보증확대, 중도금대출 지원 등 금융지원도 확대한다.

그리고 오피스텔 도시형생활주택 등 비 아파트 공급을 늘리기 위해 건설자금을 1년간 한시적으로 지원하고 상업, 준주거지역 역세권에 건설되는 도시형생활주택 주차장 확보 기준도 세대당 0.6대에서 0.4대로 완화하겠다고 한다.

9.26 공급대책이 정부가 기대하는 효과를 얻을 수 있을까? 그렇지 않다.

공급대책의 실질효과는 3-5년 후에 나온다. 최근 인허가, 착공 물량 감소로 향후 공급이 부족해 질것이라는 우려의 목소리에 흔들리는 시장의 수요자들을 안심시키기 위해 나온 대책인 만큼 몇 년 후 나올 실질효과보다 당장 불안심리를 안심시켜주는 심리효과가 더 중요했다.

대책이 발표되고 여러 사람한테 물어보니 한결같이 잘 모르겠다고 한다. 매번 그랬듯이 공급 늘리겠다는 대책을 위한 대책 아닌가요? 국민들이 전혀 공감을 못하고 있다.

믿고 기다리면 주택공급이 충분할 테니 굳이 지금 무리하게 집을 살 필요가 없겠다는 심리적 안정감이 들어야 하는데 그렇지 않다. 공감을 못하는데 효과가 나올 리 만무하다.

이유를 생각해보면 당연하다. 이번 공급대책은 국토교통부가 말했듯이 수요자가 아닌 주택을 공급하는 공급자한테 맞춰져 있다. 일반 국민들은 직관적이고 구체적이면서 빠른 효과를 원한다.

3-5년 후 입주물량을 늘리겠다, 차질없이 진행하겠다는 것은 그냥 열심히 하겠다는 영혼 없는 대답으로 느껴진다. 행여나 주차장법 완화로 닭장 같은 도시형생활주택만 양산하면서 건축업자들만 배불리는 것 아닌가 하는 걱정도 된다.

수요를 배제한 공급만 늘려 주택시장을 안정시키겠다는 정부의 전략은 애당초 성공할 수 없는 전략이다. 진짜 공급이 부족할까? 10년 내 입주물량이 최대였던 2018-2019년 서울 집값은 왜 최고로 올랐을까? 주택시장의 답은 수요자한테 있다. 수요자의 공감을 얻지 못하는 이런 공급자를 위한 정책은 과대포장 하지 말고 그냥 조용히 시행하면 된다.

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김인만 부동산경제연구소