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1기 신도시 선도지구로 재건축 시동건다

 

4월 27일 1기 신도시 특별법 정확한 명칭은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 시행되면서 1기 신도시의 재건축을 향한 발걸음이 빨라지고 있다.

먼저 노후계획도시 특별법의 주요 내용부터 살펴보자.

택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지는 공공성 확보 시 재건축 초기 관문인 안전진단을 면제해준다. 또 재건축 사업성에 중요한 용적률을 최대 500%까지 상향해주고 리모델링 하는 단지의 경우 세대 수도 증가시켜주며 사업기간 단축을 위해 각종 인허가 통합심의를 하고 이주단지 조성 등 이주대책도 지원해준다.

재건축을 쉽게 설명하면 도로, 학교 등 기반시설은 좋은데 아파트만 노후화되는 문제가 발생하는 경우 기반시설은 그대로 두고 노후화된 아파트만 콕 찍어 부수고 새 아파트로 짓는 사업이다.

노후 아파트를 부수면 살고 있던 주민들은 공사기간 동안 주변에 이주해서 살아야 하니까 주변 전세, 매매가격이 상승하는 부작용이 발생한다.

1기신도시의 경우 규모가 어마어마하다. 분당은 9만7천여세대, 일산은 6만9천여세대로 이걸 한꺼번에 재건축을 하게 되면 아마 수도권 전세, 매매시장은 혼돈으로 빠져들 것이다.

1기 신도시만 대상이 아니다 전국적으로 49곳 이상이 노후계획도시 특별법 대상이 가능한 만큼 전국 오래된 택지지구는 앞으로 재건축 홍역을 앓을 가능성이 높다.

 

그래서 재건축을 순서대로 진행을 하게 되는데 먼저 재건축사업을 하는 단지가 선도지구이다.

분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 1기 신도시에서 지역별로 주택 수(주택 재고)의 5~10%를 선도지구로 지정하겠다고 한다. 10%로 잡으면 분당은 9,700세대, 일산은 6,900세대, 평촌, 산본, 중동은 4,000세대 정도가 선도지구의 대상이 될 수 있다.

국토교통부는 매년 이렇게 선도지구를 지정하고 올해 첫 선도지구를 지정한 후 2025-2026년 정비계획 수립, 구역지정 후 2027년 상반기 착공을 하겠다는 계획이다.

당연히 선도지구 시정을 위해 주민들의 발걸음이 빨라지고 있다.

분당 한솔1,2,3단지는 현재 신탁방식 재건축 동의율을 50% 이상 넘겼고 양지마을은 주민 사전 동의율을 75% 이상 확보하였다고 한다.

주민들 입장에서는 정책의 일관성이 없는 우리나라 현실에서 선도지구에서 밀리면 기약없이 늦어질 수 있다는 불안한 마음에 선도지구 선정에 사활을 걸고 있는 상황이다.

 

그러면 선도지구 지정이 되면 정말 정부의 계획대로 2027년 상반기 착공이 가능할까?

재건축사업구조를 아는 사람이라면 불가능하다는 것은 고민할 필요도 없이 바로 알 수 있다.

첫 선도지구가 2027년 상반기 착공에 들어가려면 지금 관리처분계획인가를 받고 이주를 시작해야 한다. 지금이야 정부가 안전진단도 면제해주고 심의도 빨리 해주고 용적률도 올려준다고 하니 일사천리로 진행될 것 같지만 생각해보자. 조합설립, 건축심의, 사업시행계획, 조합원분양신청, 관리처분계획 이런 단계도 문제지만 최근 급등한 공사비를 낼 마음의 준비는 하고 있는지 묻고 싶다.

용적률 80% 저층 아파트를 3배 이상인 273% 새 아파트로 만드는 둔촌주공도 공사비 갈등으로 그렇게 고생을 했는데 용적률이 약 200% 수준인 1기신도시가 공사비 갈등없이 일사천리로 진행이 되어 2027년 착공을 하려면 정부에서 추가분담금을 다 내어주지 않으면 불가능하다.

정부도 공사비를 대신 내 줄 생각이 아니라면 불가능한 것을 달콤함으로 포장해서는 안 된다.

특별법이 만능 열쇠가 아니다. 추가분담금이 생각보다 많이 나올 수 있고 선도지구 착공까지 10년 이상 걸릴 수 있다는 현실을 받아들이고 “빨리 빨리”가 아닌 시간이 걸리더라도 백년대계를 위한 제대로 된 노후계획도시 재건축을 추진했으면 하는 바램이다.

 

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김인만부동산경제연구소