Daum 부동산

코로나 여파가 지속된 지 거의 반년이 다 되어가고 있습니다. 부동산 시장에도 코로나 영향인지, 아니면 그동안의 상승 여력이 다하고 정부의 규제가 지속되는 영향인지, 분명하지는 않지만 조정 또는 하락하는 모습이 지속되고 있는데요. 주요 언론 기사들을 보면 전세가는 오르고 매매가는 떨어지는 상황이 펼쳐지는 듯 보입니다. 현 시장을 진단하고 투자할지? 매도할지? DATA를 통해 알아보도록 하겠습니다.

한국 감정원이 발표하는 주간 가격동향을 통해 살펴보면, 서울시 아파트 매매가격은 올 초 이후 하락세가 4월 말 또는 5월 초까지 지속되었습니다. 낙폭 역시 커지고 있었는데요. 5월부터 낙폭이 급격하게 줄어들고 있는 모습으로 보입니다.

4월 말 1주간 -0.07%까지 떨어지고 있다가, 최근 5월 마지막 주에는 -0.02%를 기록했는데요. 이는 낙폭이 심한 강남구 역시 마찬가지입니다. 4월 마지막 주 -0.29%이던 게, 5월 마지막 주에는 한 달 만에 -0.08%를 기록하며, 급매는 멈추고 집 주인분들도 더 이상 호가를 내리는 모습은 없는 것으로 보입니다.

왠지 작년 3분기부터 상승하던 모습이 생각이 되는데요. 이렇게 낙폭이 줄어드는 원인에는 6/1부터 양도세 중과 유예해주겠다는 완화정책도 한도가 지나가는 영향도 있겠지만, 근본적으로는 코로나로 인한 경제 영향에도 불구하고, 한국을 포함한 전 세계의 경제 충격에 대한 대응을 보면서 서울 부동산이 내릴 만큼 내렸다고 시장에서 1차 판단을 한 것으로 보입니다.

하지만 실제 급매 수준의 몇 건이 거래된 수준이지 완연한 하락장이 지속되었다고 보기는 어려워 아파트 가격 안정화 측면에서는 아쉬운 부분도 있습니다. 아직도 사람들의 시장에 대한 관심은 크다고 볼 수 있을 것 같습니다.

그렇다면 매매가와 전세가가 어느 정도로 변동되었을까요? 서울시와 강남구 아파트 대상으로 매매가격과 전세가격 지수 변동을 살펴보겠습니다.

서울 아파트 매매가격은 코로나가 시작된 20년 1월에는 110.6%를 유지하고 있었으며, 4월에 0.2% 상승한 110.8%를 기록하였습니다. 평균적으로는 코로나에도 불구하고 상승한 셈입니다. 다만 전세지수는 100.2%에서 100.7%로 0.5% 상승했습니다. 이는 매매가격 대비 2배 수준으로 상승한 수준입니다.

강남구에 좁혀서 동일 지수를 살펴보면 경향은 두드러집니다. 강남구는 재건축 규제와 그동안 오른 상승폭이 컸던 탓에 매매가격이 많이 떨어졌는데요. 20년 1월에 매매지수는 114.5%에서 112.8%로 1.7%가량 하락을 했고, 반면에 전세지수는 98.2%에서 99.2%로 1%가량 상승했습니다. 3개월 만에 이렇게 매매가는 떨이지고 전세가는 지수가 꽤 올랐기에 전세 구하시는 분들은 ‘왜 이렇게 전세가가 오르냐?’고 생각하실 수도 있습니다.

지수로 봐서 체감이 안 되실 것 같아 강남구 대표적인 아파트 실거래가로 알아보겠습니다.

그림과 같이 은마 아파트와 압구정 현대 / 도곡렉슬의 20년 1월 대비 4월의 실거래가 변동현황을 알아보았습니다. 은마 아파트 76㎡는 19억 5천만 원에서 17억 6천만 원으로 약 2억 원 가량이 하락하였고, 압구정 신현대 111㎡ 28억 원에서 24억 원으로 4억 원 가량이 떨어졌으며 도곡렉슬 84㎡도 24억 원에서 22억 원으로 2억 원 하락했습니다.

반면에 전세는 올라갔습니다. 은마나 압구정 현대야 워낙 오래된 재건축 아파트라 전세가 상승이 심하지는 않지만, 도곡렉슬처럼 살 만한 아파트는 3~4개월 만에 9억 원에서 12억 원으로 3억 원이나 올랐는데요. 상황이 이렇게 되면 갭 투자하기 좋은 상황이 연출됩니다.

압구정이나 은마 같은 재건축은 매매가만 떨어지고 전세가는 현 시세를 지지하면서 갭 투자 금액이 15~16억 원 수준에서 13~14억 원 수준으로 줄어들었고, 압구정 현대도 21억 원 수준으로 17억 원 수준으로 줄었습니다.

도곡렉슬는 15억 원 수준에서 10억 원 수준으로 줄었는데요. 5억 원이나 투자금액이 줄게 된 원인에는 매매가의 하락과 전세가의 상승이 주요했습니다. 이러한 상황을 봤을 때 강남구 아파트들은 올 초나 작년 연말보다 갭투자하기 좋은 상황이 연출되고 있고, 투자금액이 줄기 때문에 시장에 유입될 수요가 늘어나 현재의 매매가 하락폭이 줄어든 것으로 보입니다.

특히 강남 신축은 너무 비싸고 10년 ~ 20년 사이의 비교적 살 만한 아파트들은 매매가의 하락과 동시에 전세가의 상승이 이루어지고 있기 때문에, 평소 강남 진출을 희망하셨던 분들은 현재의 줄어든 갭을 잘 이용하는 것도 괜찮은 방안이라 생각이 됩니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

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