Daum 부동산

21대 국회가 개원하자 숙제처럼 남겨두었던 ‘임대차 3법’ 개정안이 추진되고 있다. 그 동안 매매시장 과열을 잡기 위한 대책이 무수히 발표된 가운데 이제는 전세시장 안정화를 위해 임대차 관련 법안이 속도를 내기 시작한 것이다.

 

관련한 법 개정은 20대 국회에서도 논의된 적이 있고 총선을 치르면서 언급된 바 있었기에 새로울 것은 없지만 제도가 시행되면 전월세 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

임대차 3법은 세입자에게는 안정된 주거생활을 보장하지만 집주인에게는 운신의 폭을 좁아지게 하는 제도로 도입 초기 전세금 상승이 가장 우려되는 부작용 중 하나이다.

 

전월세 상한제, 신고제, 계약갱신청구권 속도내는 임대차 3법

 

먼저 지난 5일에는 계약갱신 청구권제와 전월세 상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 발의되었다.

 

계약갱신 청구권제는 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있어 총 4년간 전세로 살 수 있는 제도이다. 전체 임대차 기간을 4년을 초과하지 않은 범위에서 행사할 수 있다. 더불어 임대료도 민간임대주택 사업자를 대상으로 하는 ‘5%룰’처럼 증액 상한을 5%로 명시해 과도한 인상을 막도록 했다. 

나머지 전월세 신고제는 지난 20대 국회에 발의됐지만 임기만료로 자동 폐기되었으며 이번 국회에서 재등장할 예정이다.

 

지난해 발의된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부개정법률안’을 보면 전월세 신고제는 전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 이내에 주택 소재지 시.군.구청에 실거래가를 신고하도록 한다. 보증금, 차임 등 계약사항을 신고하며 확정일자가 자동으로 부여된다.

 

또 지난 국회에서 발의된 개정안 내용에는 전월세 신고제는 계약갱신 청구권과 전월세 상한제와 달리 공포 후 1년 뒤 시행예정으로 되어 있다. 따라서 1년 뒤 계약이 체결되는 경우부터 적용하므로 실제 시장에 적용되기까지 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다.

 

‘임대차 3법’ 임대차 보호도 되고 다른 효과도 노린다?

 

임대차 시장에 변화를 가져올 임대차 3법은 임차인 보호를 위한 목적이다. 하지만 임차인 보호 뿐만 아니라 정부 입장에서는 사각지대에 놓인 임대차 거래 시장을 명확하게 들여다볼 수 있다는 점도 의미가 있다.

 

전월세 신고제만 하더라도 임대소득을 파악할 수 있고 고액 전세금에 대한 과세 및 자금출처 조사도 가능해 보인다.

 

또 전세기간이 2년에서 4년으로, 임대료 증액도 제한을 둬 주거 안정화와 전세가격 상승을 인위적으로 막는 것도 매매시장에 영향을 미칠 지 관전포인트이다. 이 제도로 인해 4년 간 전세가격이 크게 오르지 못한다면 매매와 전세 가격 차이가 벌어져 갭 투자자들의 부담이 늘어날 수 있어서다. 또 전세시장 안정화로 무주택자가 매매시장으로 유입되는 되는 케이스가 줄어들 수 있는 지도 눈 여겨 볼 부분이다.

 

매매시장에 빠져 있던 사이, 전셋값 ‘언제 이렇게…’

 

아파트값 과열로 매매시장에만 초점이 맞춰져 있을 때 전세가격은 슬금슬금 오르고 있었다. KB부동산 전세가격 시계열을 살펴보면 서울 아파트 전셋값은 지난해 7월부터 한 주도 빠짐없이 상승세를 보이고 있다.

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전세수요가 늘어난 이유를 다방면으로 찾아보면 로또 분양 기대감으로 집을 사지 않고 버티는 경우와 반대로 집값이 급등하고 대출이 쉽지 않아 어쩔 수 없이 전세를 유지해야 하는 경우를 생각해 볼 수 있다.

 

또 대학 정시 비중을 높이고 특목고의 일반고 전환 등 교육정책 변화도 전세시장을 끌어올린 요인으로 보인다. 최근 1년간 서울 전세가격 상승률을 따져보면 송파구(5.24%), 강남구(5.16%), 양천구(3.76%)가 가장 많이 올라 학군지에 대한 수요가 늘어남을 알 수 있다.

명문학군, 학원가가 즐비한 강남구 대치동은 작년 5월 3.3㎡당 평균 아파트 전세가격이 2,290만원에서 올해 5월 기준 2,657만원으로 오름폭이 16%이다. 송파구 잠실동도 동기간 2,198만원에서 2,498만원으로 14%, 양천구 목동도 1,719만원에서 1,841만원으로 7% 상승했다.

 

주요 아파트 전세가를 보면 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡ 평균 전세가격은(KB부동산 시세)는 16억원으로 1년 전인 14억2,500만원, 2년 전 12억2,500만원에 비해 크게 올랐다. 강남 대규모 단지인 도곡렉슬은 현재 전용 84㎡ 전세가격이 13억원 선에서 물건이 나오고 있으며 1년전만 하더라도 10억원 선이었다.

 

대규모 신규 입주로 전세가격이 한 때 하락했던 송파구 가락동 헬리오시티는 오는 12월부터 입주 2년이 지나는 시기로 전셋값이 크게 오를 전망이다. 전용면적 84㎡의 전세가격은 입주 당시만 하더라도 6~7억원에 가능했지만 현재 호가는 9억원 대이다.