Daum 부동산

정부가 6월 17일 수도권 등 일부 주택시장에 퍼지고 있는 집값 풍선효과를 근절시키기 위한 부동산 추가 대책을 내놓았다. 문재인 정부 들어 22번째 부동산 가격 안정 대책으로 올해만 7번째 정책발표다.

지난 5월 28월 0.5%로 인하한 역대 최저 기준금리에, 1월 2,927조원이였던 국내 통화량(M2, 광의통화)은 4월 현재 3,019조원으로 92조원이나 증가했다. 코로나19 팬데믹(범유행) 이후 주춤하던 집값과 주택 거래량은 증가한 유동성과 대체투자처의 부재 속에 5월 들어 다시 회복하는 모습을 보였고 정부의 부동산 수요억제책을 불러왔다.

실제 5월 전국 아파트 매매 거래량(6월 16일 계약일 집계 기준)은 5만2,809건으로 4월 4만4,061건에 비해 19.8% 증가했고, 한국감정원의 서울 아파트 매매가격은 최근 강남권 위주로 급매물이 소진되며 일부 매수세가 유입돼 3월 5주 하락 이후 10주 만에 상승 전환했다. 주택시장의 가수요와 탈세 거래가 의심되는 분양권 전매 및 법인거래, 원정투자의 대표지표로 꼽히는 외지인거래 비중도 좀처럼 가라앉지 않고 있다.

▶ 수도권·대전 대부분을 조정대상지역으로 지정

이에 정부는 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하는 내용의 6.17 부동산 대책을 내놓았다.

부동산 비규제지역에 투기 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정했다.

조정대상지역에선 주택담보인정비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 1주택세대 주택담보대출 시 실수요 요건을 강화하기 위해 6개월 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무의 조건으로 주택담보대출을 제한한다.

다주택자에 대해 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 배제되는 등 세제도 강해지는 한편, 청약 규제(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등)도 강화된다.

정부는 올해 초 경기 수원과 안양 등지를 중심으로 풍선효과가 관측되자 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 지정했지만 이내 인천 송도와 군포, 안산, 시흥, 고양, 평택, 충북 청주, 대전 등지로 투기 수요가 옮아갔다. 이에 해당지역 내 풍선효과가 발생하지 않도록 집값 불안이 야기된 대부분의 지역을 규제지역으로 묶는 초강수를 둔 것이다.

▶ 진정기미가 없는 조정대상지역은 투기과열지구로 규제 격상

조정대상지역 중 과열현상이 해소되지 않는 일부지역과 풍선효과가 상당한 비규제지역들을 투기과열지구로 격상 또는 신규 지정하는 방안이 대책에 포함됐다. 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 중복규제 한다. 

투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 초고가 주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아지는 등 강력한 규제가 가해진다. 시가 9억원 초과 주택을 담보로 한 대출이 있는 가계 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제가 적용(DSR 한도 : [은행권] 40%, [비은행권] 60%)되고 1주택 세대의 주택 구입에 대해서는 6개월 내 처분 및 전입 의무를 부여한다.

현재 투기과열지구는 서울 25개구와 경기도 광명, 과천, 성남 분당구, 하남, 대구 수성구, 세종시 등이 지정돼 있다.

▶ 갭투자 방지를 위해 규제지역 신규대출자의 실거주 요건 강화

오늘 7월 1일부터 전 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무를 부과한다.

투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 종전엔 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과했고, 조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무를 부과했었다.

7월부터 보금자리론 이용 차주에게도 전입 의무가 부과된다. 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금을 회수한다.

대출을 통한 규제지역 주택구입에 대해 실입주 요건을 강화하면서 갭투자 및 원정투자 수요를 제한하는 조치라 볼 수 있다.

거주와 보유를 분리하며 전세대출을 통해 갭투자에 나선 수요도 봉쇄할 예정이다.

다주택자와 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출을 즉시 회수하던 것에서 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우로 전세대출 보증 제한 대상을 한층 강화한다. 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수된다.

▶ 조정대상지역과 투기과열지구 모든 주택거래에 자금조달계획서 제출 확대

오는 9월부터는 조정대상지역과 투기과열지구의 모든 주택거래에 대해 자금조달계획서 제출이 의무화된다. 종전엔 조정대상지역과 투기과열지구의 3억원 및 비규제지역 6억원 이상의 주택 거래 신고 시 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’ 제출이 의무화됐지만, 투기과열지구와 조정대상지역은 거래금액에 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 한다. 

종전엔 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료(자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출)를 제출케 했지만 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우까지 확대해 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응과 선제적인 조사와 불법 행위에 대한 점검이 더욱 강화될 전망이다.

▶ 호재지역 토지거래허가구역 지정 및 부동산 실거래 기획조사 확대

최근 ｢부동산시장불법행위대응반｣ 및 한국감정원 ｢실거래상설조사팀｣을 투입하여, 잠실 MICE 개발사업의 영향권인 송파구 잠실동‧강남구 삼성동 일대에 대한 실거래 기획조사를 실시한다고 밝힌데 더해 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정(6월 23일 적용)한다.

토지거래 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위해 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장의 허가가 필요하고, 허가를 받은 경우에도 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용이 가능해 매매‧임대가 금지되 단기 시세차익을 챙기기 어려워 질 전망이다.

한편 강남구 청담동과 대치동 일대로 조사 외연을 확대해 시장과열 및 불법행위를 단속하는 등 고강도 실거래 기획조사에 착수한다.

강남구 청담동 청담삼익과 삼성동 홍실, 대치동 은마와 한보미도맨션1~2차, 선경1~2차, 개포우성1~2차, 구마을1지구 등 정비사업이 진행되고 있는 단지들의 거래가 한동안 숨을 고를 전망이다. 미성년자 거래․업다운 계약 의심 건 등 기존 조사대상과 더불어 자금출처가 불분명한 거래, 투기성 법인거래, 지난 3월 13일 신설된 소득 및 잔고증명 등 증빙자료(투기과열지구 9억원 초과 주택) 부실제출 의심거래에 대해 집중조사를 실시해 투기를 발본색원할 예정이기 때문이다.

▶ 투기와 탈세의 온상이었던 법인의 부동산 거래에 대출 및 세금 철퇴

부동산 투기 및 탈세의 통로로 악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래 여신규제와 과세가 강화된다. 최근 과열이 관측되는 수도권 비규제 지역 등은, 다주택자 양도소득세 중과 및 합산과세 등 개인에 대해 적용되는 대출‧세제상 규제를 회피하기 위해 부동산 매매법인 등을 설립하고 주택을 매수하는 법인 거래가 지속적으로 증가해 왔다.

지난 5월 법인거래의 자금조달계획서 제출 의무화를 담은 ｢부동산거래신고법령｣ 개정 추진에 이어 7월부터 주택 매매‧임대사업자의 주택담보대출이 전면 금지된다.

2021년 종합부동산세 부과 분부터 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 부과한다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용할 예정이다. 특히 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)를 폐지한다. 법인이 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택도 종부세 과세에 포함한다.

법인의 주택 처분 시 추가로 과세하는 법인세율(10~25%)을 현행 10%(등기 10%, 미등기 40%)에서 20%로 올려 개인과 마찬가지로 양도소득 중과세 효과가 나게 하는 방안도 마련된다. 이는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되고 2020년 6월 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다.

법인사업자는 법인 대표의 소득세와 법인의 법인세를 납부해야 하고, 회계장부 기장의무가 생기며, 양도소득 장기보유공제, 소규모(2천만원 이하) 임대사업에 대한 소득세 분리과세, 부가가치세 간이과세 등을 적용 받을 수 없는 점 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 부동산 매집과 세금 회피를 위한 법인 설립 움직임이 다소 진정될 전망이다.

▶ 재건축 안전진단 강화

재건축의 1차 안전진단 기관 선정과 관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당토록 ｢도시 및 주거환경정비법｣을 개정해 2021년 상반기부터 시행할 예정이다. 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰을 1년 제한해 진단의 투명성과 정확도를 높일 전망이다. 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화하고 2차 안전진단 자문위원회의 책임성도 높인다.

행정이 지역주민의 입김에 좌우될 우려를 줄이고, 구조적인 결함이 아닌 설비노후도를 근거로 해서는 안전진단을 통과하기가 사실상 어렵게 강화되어 본격적인 재건축을 추진하기까지는 상당한 시간과 절차이행이 필요해 재건축 첫단추 꿰기는 쉽지 않을 것으로 판단된다.

주로 1980년대 준공된 양천구 목동 및 노원구 상계·중계·하계동 재건축 사업지들의 본격적 정비사업 움직임이 제한될 수 있다. 최근 양천 목동 6단지와 마포 성산시영 등 일부 재건축 단지가 안전진단을 통과하면서 집값이 급등하는 조짐을 보이자 정부가 재건축 초기단지들의 속도제어에 나선 것으로 판단된다.

그러나 정비사업의 속도 제한은 단기 투기수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과를 담보하기에 제한적이다. 서울의 아파트 입주물량이 올해 4만1,562세대에서 내년 2만4,040세대로 크게 축소되는 만큼 꾸준한 임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화를 통한 도심 속 공급확대 방안이 병행될 필요가 있기 때문이다.

조정 및 투기과열지구 등 규제지역 확대를 통한 세제 강화 및 대출 규제 외에도 법인거래와 정비사업에 대한 투기적 가수요를 제한하는 대책에 정부는 정책효과를 집중시키고 있다. 대책 강도는 여느 정책 못지않게 규제의 수위가 높은 편이다. 풍선효과가 발생한 비규제지역의 국지적 과열현상이 일부 진정되고 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보이고 수요자도 관망하는 움직임이 현실화될 것으로 전망된다.

그러나 미국의 저금리현상이 2022년까지 상당히 장기간 이어질 전망이고 하반기 30조를 넘길 것으로 예상되는 대규모 3차 추경과 3기신도시 토지보상자금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 전망이다. 부동산시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것으로 판단된다.

자칫 과도한 수요억제책으로 인한 실수요자의 내 집 마련이 위축되는 등, 자가 이전의 규제가 임대차시장의 가격불안 양상과 분양시장의 과열이란 풍선효과를 불러오는 것은 아닌지 고민이 필요하다. 장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처 발굴과 어렵더라도 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색이 병행되어야 할 것이다.