Daum 부동산

‘집값 상승 후 부동산 대책발표’ 이번에도 부동산 대책은 발표되었다. 비규제지역을 중심으로 한 풍선효과의 연속, 수도권 내 6억원 이하 중저가 아파트 ‘쏠림현상’, 지방 투자 과열, 강남권 급매물 거래 등으로 부동산 시장이 움직임을 보이자 17일 정부는 곧바로 부동산 대책을 내놓았다.

 

그동안 부동산 대책에서 보여준 데로 규제지역이라는 큰 줄기 아래 집값이 급등한 곳을 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶어 각종 규제를 더하는 방식이다.

 

서울 및 경기 일부지역에 국한되었던 투기과열지구가 성남 수정구, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성 동탄2신도시, 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구 등으로 확대되었다. 조정대상지역 역시 일부를 제외하고 경기, 인천 전지역과 대전, 청주로 묶였다.

 

이번 대책에서는 비규제지역이었던 대전과 인천, 안산 등 주요지역이 조정대상지역을 거치지 않고 바로 투기과열지구로 지정되었다는 점, 좀처럼 규제하지 않았던 지방 중소도시도 규제지역에 포함시켰다는 것을 눈여겨볼 필요가 있다. 이 같은 행보는 앞으로 투자수요가 몰리는 지역은 무조건 규제지역에 편입시키겠다는 의지를 읽을 수 있다.

 

동시에 이전까지 조정대상지역이던 곳이 투기과열지구로 지정되는 바람에 당초 투기과열지구였던 서울 주요 지역이 이번 대책의 수혜지가 되어버렸다. 서울에서는 ‘15억 룰’에 걸려 집값이 조정된 반면 경기도 고가 주택시장에서 전고점을 갱신하는 모습을 보여 온 만큼 앞으로 동등한 시장에서 경쟁을 하게 된 셈이다. 

<자료: 국토부>

 

소외지역에서 재평가지역, 조정대상지역으로
‘비규제지역 빠른 신분 이동’

 

지난해 하반기부터 불어 닥친 풍선효과로 그동안 집값 소외지역으로 손꼽힌 곳들이 재평가 지역으로 뜨고 있었는데 이번 부동산 대책 발표로 조정대상지역으로 신분이 이동했다. 작년까지만 하더라도 집값 상승세가 더디고 평균 매매가격이 낮은 수도권 주거지역이 그 대상이다.

 

KB부동산 주간 시계열자료를 토대로 작년말 대비 6월 8일 기준 비규제지역에서 집값이 크게 오른 곳은 군포, 안산, 인천, 고양 덕양구 등이며 최근 몇 주 사이에는 안산, 남양주의 상승세가 크게 감지되었다. 

군포 아파트 가격은 올해 8.39% 상승해 비규제지역에서 가장 크게 올랐다. 전국 2.07%, 서울 2.03% 오른 것과 비교하면 4배가량 상승했다. 안산도 단원구와 상록구를 중심으로 많이 올랐는데 한때 마이너스 프리미엄으로 분양권이 거래되었던 아파트도 수 천에서 억 대로 프리미엄이 붙을 정도이다.

남양주에서는 그 동안 조정대상지역인 다산신도시와 별내지구가 주로 관심지역이었지만 최근에는 비규제지역이며 주거지가 형성되어 있는 평내·호평, 덕소, 진접, 오남 등으로 열기가 확산되고 있다. 대장주로 일컫는 아파트는 최근 신고가를 경신하고 있는 등 불과 몇 달 사이 매매가 앞 자리가 바뀌었다.

규제지역되면 무엇이 달라지나?

규제지역이 되면 세금, 대출, 청약 등 제도들이 강화된다. 다주택자에 대한 양도세가 중과되며 장기보유특별공제도 제외되어 투자자들의 운신의 폭을 좁혔다. 양도세는 2주택자 10%p, 3주택 이상은 20%p 가산되며 종합부동산세도 추가 과세된다. 1세대 1주택자의 경우 양도세 비과세 요건에서 2년 거주 요건이 더해지고 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건도 강화된다.

돈 빌리는 것도 쉽지 않다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원을 기준으로 이하는 50%, 초과는 30% 적용되며 총부채상환비율(DTI)은 50%가 된다. 2주택 이상 보유 가구는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지된다.

투기과열지구의 대출은 더 받기 어렵다. 9억원 이하에서 LTV 40%, 9억 초과에서는 20%가 적용되며 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 금지된다.

현재 규제지역에서 주택담보대출을 할 때 붙는 처분조건이 조정대상지역 2년, 투기과열지구 1년에서 7월 1일 이후에는 규제지역 모두 6개월 내 전입의무가 부과된다. 즉 앞으로 전세를 끼고 매입할 때 현금으로 집을 사지 않으면 입주시점 먼저 조절해야 할 필요가 있다.

자금조달계획서 제출도 당초 조정대상지역 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택 거래 대상에서 앞으로 거래가액과 무관하게 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출해야 한다.

법인도 부동산투자 돈 줄 막는다

법인에 대한 부동산 투자도 막는다. 현재 주택매매·임대 사업자 주택담보대출 LTV는 규제지역 내에서 20~50%로 제한하고, 비규제지역 내에서는 LTV 규제를 적용하지 않았다. 하지만 이번 대책에 따라 비규제지역을 포함한 모든 지역의 주택 매매·임대사업자는 주택담보대출을 받을 수 없게 됐다.

또 현재 개인·법인 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과하고 있지만 앞으로 법인 보유 주택에 대해서는 개인 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하고 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원)도 폐지된다.

이밖에 갭투자를 차단하기 위해 규제지역 내 전세대출과 처분·전입의무 규제를 강화한 내용이 발표되었다. 투기지역 및 투기과열지구 내에서 전세대출 받은 뒤 9억원 초과 집을 사면 전세대출을 회수하고 있는 규정도 ‘3억원 초과’로 강화된다.

재건축 규제도 더해진다. 내년 상반기부터는 안전진단에 대한 시·도 권한을 강화하고 부실 안전진단기관에 대한 제재 강화해 재건축 진행이 더 까다로워진다. 또 조합원 분양신청에서도 현재 모든 토지등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여되지만 도시 및 주거환경정비법 개정(’20.12) 후에는 최초 조합설립인가 신청 사업부터 투기과열지구의 재건축은 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청 허용한다.