Daum 부동산

지난 5월 14일 정부는 용산 정비창 부지 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정하였다.

5ㆍ6 수도권 주택공금 기반강화 방안의 후속조치로 용산 정비창 부지와 인근 재건축, 재개발 사업구역 및 주변 지역에 투기수요 유입을 원천 봉쇄하겠다는 강력한 의지라 할 수 있겠다.

올해 5/20부터 내년 5/19까지, 1년 간 용산 정비창 부지와 인근 한강로, 이촌2동 일대 재건축, 재개발 사업구역 13개소의 주거지역 18㎡초과, 사업지역 20㎡ 초과 토지 등은 용산구청장의 허가를 받아야 거래할 수 있다.

“허가를 받으면 되지 그게 무슨 규제야”라고 쉽게 생각할 수 있지만, 신고와 허가의 개념을 알면 생각이 좀 달라질 것이다.

신고는 가급적 해주겠다는 의미인 반면, 허가는 말이 허가지 실질적으로 허가를 해주지 않겠다는 의미다.

즉, 거래신고는 거래 후 신고만 하면 계약은 유효하고 신고내용에 문제가 있으면 추가조사를 하든 조치를 취하게 되는 반면, 거래허가는 거래를 하더라도 허가를 받을 때까지는 유동적 무효상태가 되고 허가를 받으면 유효, 불허가가 되면 확정적 무효가 된다. 

토지거래허가구역에 대하여 조금 더 상세히 알아보도록 하자.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 토지거래허가구역의 지정에 근거하는 규제로 국토교통부장관 또는 시.도지사가 투기적인 거래가 성행하거나 지가상승이 되거나 우려하는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약 허가구역으로 지정할 수 있다.

이번 용산지역 규제는 1년으로 기간을 정했다. 지정공고를 하면 5일 후 효력이 발생하기에 5/14 발표 후 5일이 지난 5/20부터 적용이 되는 것이다.

허가구역 내 토지에 관한 소유권과 지상권을 이전하거나 설정하는 계약 즉 유상계약을 체결하려는 당사자는 시장.군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 단, 유상계약이 아닌 경매로 낙찰받은 경우라면 토지거래허가를 받지 않아도 되며, 허가대상 면적에 대한 기준을 초과하지 않으면 역시 허가대상이 아니다.

여기서 잠깐! 5.14 대책을 통해 허가대상 면적을 법령상 기준면의 10%수준으로 조정하였다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항 제1호상 기준면적의 10%~30% 범위에서 별도 공고가능하다는 근거에 따라 최저기준인 10%로 조정함으로써 용산지역의 6평 정도의 작은 땅도 규제를 하겠다는 의미로 이해하면 되겠다.

원래 토지거래허가는 신도시 개발 등 개발예정지 땅값이 투기수요로 들썩이는 것은 막기 위해 일정 면적 초과 토지에 대해 허가를 받도록 하는 규제로 아래기준에서 보듯이 주거지역은 180㎡(55평 정도)를 넘지 않는 토지는 허가대상에서 제외되었다.

그런데 용산과 같은 도시지역에는 면적이나 대지지분이 작은 주택들이 많아 종전의 토지거래허가구역을 그대로 적용하면 그물의 구멍이 커서 물고기들이 다 빠져나갈 것이 뻔하기에 기준주택면적을 1/10 수준으로 낮춰버렸다.

주택거래허가제를 도입하면 반 자본주의, 사유재산 침해 논란이 생길 것을 우려해 변형된 토지거래허가제로 효과만 보겠다는 의도인 것 같다.

허가신청을 할 때에는 거래 당사자와 토지의 상세정보뿐만 아니라 계약예정금액, 토지이용에 관한 계획, 자금조달계획을 첨부하여야 한다. 허가신청을 받은 시.군.구는 15일 이내 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분을 하여야 하며 불허가처분에 이의가 있으면 1개월 이내 이의신청을 할 수 있다.

나는 팔아서 부모님 병원비로 사용해야 하는 실수요자인데 내 의지와 무관하게 토지거래허가구역으로 묶여 거래계약에 대해 불허가처분을 받으면 이보다 억울한 일이 어디있겠는가? 그래서 이런 억울한 분들을 구제해주기 위하여 매수청구제도가 있다.

불허가처분 통지를 받은 날로부터 1개월 이내에 시장.군수 또는 구청장에게 해당토지에 관한 궐리의 매수를 청구할 수 있다. “내 땅 못 팔게 했으니 너가 사!” 이런 개념이다.

이렇게 매수청구를 받은 시장.군수 또는 구청장은 국가, 지자체, 공공기간, 공공단체 중 매수할 자를 지정해 매수해야 한다. 하지만 어디 공공기관이 어디 바보인가 시세가 아닌 예산 범위에서 공시지가 기준으로 매수를 한다.

보통 공시지가는 토지시세의 60% 이하 수준이 많은데 실 수요자를 위한 것 같으면서, 싼값에 토지를 꿀꺽 먹겠다는 것 아닌가 하는 생각도 든다.

또 국가나 지방자치단체 등 공공기관이나 공공단체가 필요한 땅이라 판단이 되면 “우리가 사줄께 팔아”라고 하는 선매(先買)제도라는 것도 있다. 나라가 사준다고 하니 고마울 수도 있지만 시세가 아닌 감정가격을 기준으로 한다. 시세대비 60% 수준인 공시지가로 하는 것보다는 인심 많이 써 주었지만 시세 대비 80% 수준인 감정가격임을 감안하면 역시 나라가 갑인 것 같다.

이렇게해서 끝나면 좋은데 토지거래허가구역으로 지정이 되면 토지 취득일로부터 특정 기간동안 허가목적대로 이용하여야 하고 이행되지 않으면 이행강제금을 부과한다.

거주용 주택용지로 이용, 주민의 복지시설, 편익시설, 농업, 축산업, 임업, 어업 경영, 공익사업용으로 협의 양도, 수용 등의 이용이라면 토지취득일로부터 2년 내 허가목적대로 이용하여야 한다.

공익 등 사업을 시행하기 위한 경우라면 4년, 개발, 이용이 제한되거나 금지된 토지의 현상, 보존의 목적으로 취득한 토지 등은 5년의 이용하여야 하는 기간을 준다.

이용기간을 어기면 토지취득가액의 10%, 당초 목적대로 이용하지 않고 방치하면 10%, 직접 이용하지 안고 임대주면 7년, 이용목적을 변경하여 사용하면 5%의 이행강제금이 부과된다.

또 허가를 받지 않고 토지거래계약을 하거나 거짓, 부정한 방법으로 토지거래허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역이나 토지가격의 30%에 해당하는 벌금에, 토지거래허가구역 내에서 허가취소, 처분, 조치명령 위반은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 쳐해진다.

또 실제 거래가격을 거짓으로 신고하거나 계약하지 않고 했다고 거짓신고, 계약해제가 되었음에도 해제 신고를 하지 않으면 3천만원 이하의 과태료의 무서운 벌을 준다.

당사자에게는 무서운 벌이지만 토지거래허가 위반사실을 알게 된 제3자는 토지거래허가 위반을 신고하면 2개월 내 포삼금을 주도록 되어 있다. 실제 거래가격을 거짓으로 신고하거나 계약하지 않고 했다고 거짓신고, 계약해제가 되었음에도 해제 신고를 하지 않으면 과태료금액의 20%의 신고포상금을, 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받는 경우, 허가받은 목적대로 이용하지 않는 경우에는 50만원의 포상금을 준다.

토지거래허가구역는 허가요건도 까다롭고 허가해주어도 특정기간동안 허가대로 이용하여야 하며 이행강제금과 행정형벌(징역, 벌금), 행정질서벌(과태료) 등 무시무시한 벌도 준다.

그리고 토지거래허가구역은 민법의 법률행위 효력요건으로 계약 후 불허가처분이 나면 그 계약은 무효가 되며 계약한 상대방이 등기를 하지 않고 다시 제3자에게 거래를 하는 미등기전매인 중간생략등기으 경우 부동산등기 특별 조치법에 따른 계약이라면 과태료만 받지 계약자체가 무효가 되지는 않지만 토지거래허가구역이라면 무효가 되어버린다.

이렇듯 토지거래허가구역은 정말 무섭고 강한 규제이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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