Daum 부동산

2020년 7월 최근 서울 수도권 아파트 가격 상승으로 내 집 마련 상담하면 괴로워하는 분들을 많이 봅니다. 필자는 독자와 수강생들로부터 상담 메일을 하루에도 여러 통 받다 보니 내 집 마련하려는 분들의 조바심 가득한 마음이 상담내용에서 느껴집니다.

그 동안은 신혼부부 같은 결혼 준비 커플이나 혹은 내 집을 가지고 있는 분들의 큰 평 수로 갈아타기, 직장과 아이들 교육을 고려한 지역이동 상담이 많은 비중을 차지 했다면, 최근에는 전세 살고 있는 분들의 ‘최초’ 내 집 마련 상담이 대부분을 이루고 있습니다.

내 집 마련을 자금 부족으로 이제껏 못한 분들이라면 어쩔 수 없었겠지만, 자금이 충분한데도 전세를 살던 분들이 뒤늦게 내 집 마련을 원하고 있습니다. 그 동안은 집 값 하락 기대로 오랜 기간 전세로 머물렀던 분들과 새아파트 청약을 기다리다 서울 청약경쟁률이 평균 100대1이 넘어가는 현재상황에 가능성 낮은 로또 청약을 포기하고 현실 인식한 분들이 대부분입니다. 기존 무주택 10년 넘은 대가족 가점 높은 분들과의 경쟁에서 이길 수 없다는 것을 깨달은 겁니다.

서초구에 전세로 사는 신혼부부 맞벌이 부부 상담 사례를 보니, 7억 원 전세로 1년 반 전 신혼 때 들어가서 올해 12월 전세 만기인데 주변 전세가격이 벌써 3억 원이 오른 10억 원 전세를 부르더랍니다. 올해 재계약을 하려면3억 원이 있어야 하는데 재계약할 돈이 없으니 주변 동작구나 송파구 전세 알아본다고 하더군요. 전세자금대출을 이용하라고 했더니 벌써 전세금 중 일부분이 전세자금대출금이었습니다.

이 신혼부부가 서초에서 주변 동작, 송파로 밀려나면, 기존에 동작, 송파에 전세 살던 분들이 또 주변 저렴한 영등포, 관악, 강동으로 밀리게 되고 기존 영등포, 관악, 강동 살던 세입자들은 또 연속해서 도미노로 더 외곽으로 밀리게 됩니다. 점점 외곽으로 점점 교통, 편의시설이 부족한 곳으로 가기 싫어도 강제도 떠밀려 나가게 되는 겁니다. 도미노처럼 하나가 쓰러지면 연속적으로 다음 다음 그 다음으로 끝없이 영향을 주게 되는 겁니다. 이 게임은 세입자 입장에서는 2년 마다 무한반복 하게 되는데 내 집 마련을 한 분들만 이 게임에서 빠져나올 수 있답니다.

대출은 내 집 마련을 할 때 가장 중요한 부분이라고 해도 과언이 아닙니다. 자기 돈을 모두 가지고 집을 사는 사람은 극히 드뭅니다. 다들 은행에서 주택담보대출을 이용해서 집을 사는데 흔히들 ‘지렛대 효과’라고 하죠. 대출은 돈을 빌리는 것이 아니라 시간을 빌리는 것입니다. 이게 더 적합한 표현이죠.

서울 중위 아파트 가격이 현재 9억 원(9억1998만 원)이 넘습니다. 만약 내 집 마련을 하려고 이 돈을 월급에서 생활비 쓰고 남는 돈으로 저축해 모은다면, 한 달에 150만 원씩 저축으로 51년이 넘게 걸립니다. 과연 이렇게 저축으로만 내 집 마련을 할 수 있을까요? 현명한 사람들은 담보가치가 있는 아파트로 대출을 받아서 이자 내면서 더 빨리 소유권을 가져옵니다.

특히, 내 집 마련 같이 상승하던 하락하던 사용가치를 주는 것이라면 더욱 그렇습니다. 주택담보대출을 받아서 내 집을 마련하고 매달 은행에 내는 대출이자는 돈을 빌린 사용료입니다. 정확히 말하면 돈을 모으는데 걸리는 시간을 미리 사는 것입니다. 헌데 요즘은 그 사용료가 예전보다 훨씬 저렴해졌고 앞으로도 그 사용료 가격 (금리)은 더 저렴해질 것으로 보입니다.

차를 사지 않음으로써 얻는 이득도 큽니다. 운전을 안 해도 되기 때문에 대중교통을 이용하며 뉴스를 볼 수도 있고 책을 읽을 수도 있습니다. 좀 더 걷게 되어 건강에도 좋고 다이어트에도 효과적이죠. 차량 보험료, 기름값, 주차요금, 각종부품교환 유지비… 등등 차 값의 감각상각 뿐만 아니라 많은 비용 청구서가 사라집니다. 자동차는 대표적인 소비를 부추기는 자산으로 사실 자산이라고 하기도 민망하고 거의 소모품이라고 봐야 합니다. 한번 사면 끝임 없이 돈이 들어가니 말입니다. 차를 가지고 분식집을 갈 수도 없으니 주차장이 있는 좋은 맛집을 찾아가고 점점 높은 생활수준을 누리게 됩니다. 높은 생활수준에는 높은 비용이 들기 마련입니다. 부자라면 상관없지만 내 집 마련도 못한 경우라면 경제상황이 점점 안 좋아질 겁니다.

따라서 필자는 신혼 맞벌이 부부들에게 집을 사기전에 절대 차를 사지 말고 결혼 전 가지고 있다면 팔라고 이야기를 합니다. 불편하겠지만 좀 더 빨리 가족의 안정적인 내 집 마련을 위해서는 어쩔 수 없이 치뤄야하는 대가입니다. 자동차 없이 살아갈 수 있지만 집은 없으면 세를 사는 방법 밖에는 없습니다. 자동차는 필요할 때 택시와 렌터카를 이용해서 잠깐만 사용할 수 있는 필수품이 아니기 때문이죠. 더군다나 대중교통이 잘되어 있는 서울에서는 정착해 사는 외국인들도 차 없이 대중교통을 이용하며, 가격이 싸고 환승 같은 서비스가 잘 되어 있다고 인정합니다. 특히 지하철은 세계 최고수준은 편리성과 안정성, 가성비를 자랑합니다.

서울은 특히 아파트 공급이 많이 줄어들고 있습니다. 한해 전국에 결혼하는 신혼부부만 해도 24만 쌍인데, 이 중 서울만 하더라도 매년 5만쌍 이상이 결혼을 합니다. 헌대 서울 신규 아파트 공급이 급격히 줄어들고 있어서 신혼부부들이 집을 구하기 힘들어 지고 있습니다. 더불어 혼인할 때, 뿐만 아니라 집이 필요한 경우는 많이 있습니다.

예를 들면 아이들이 커서 독립을 하거나 부부가 이혼하는 경우, 또 직장 때문에 주말부부로 따로 사는 경우도 추가로 한 채 더 집이 필요합니다. 해서 1000만 명의 도시에서는 보통 인구수의 0.5%인 5만 가구의 공급이 매년 필요한데, 이는 주택이 40년이 넘어 자연소멸 되는 낡은 집까지 고려한 계산입니다. 일정량인 인구수의 0.5%의 주택 공급이 매년 이루어 지지 않는다면 공급부족으로 시장의 혼란이 올 수 있기 때문에 항상 공급을 눈 여겨 보아야 합니다.

내 집 마련을 한 분들의 이야기를 들어보면 집 값이 오르던 떨어지던 ‘마음의 평화’를 얻어 감사하다고 합니다. 생각해 보니 그게 제일 중요합니다. 집 값이 오르던 떨어지던 나와 우리 가족이 안정된 주거공간에서 이사 갈 필요 없이 편안하게 사는 게 중요한 거였습니다. 열심히 일해서 대출금 갚아 나가면서 맞벌이부부가 한 가정을 행복하게 꾸릴 수 있는 공간을 확보한다는 것, 그래서 내 집에서 애도 낳고 안정되게 삶을 살아간다는 것이 무엇과도 바꿀 수 없는 가장 중요한 가치입니다. 최근 상승하는 집값을 바라보며 집을 못사신 분들의 허탈감이 이루 말할 수 없을 겁니다. 하지만 지금이라도 질문을 제대로 해보면 삶이 정리가 되고 내 집 마련에 대한 가이드 라인이 잡힐 겁니다.

늘 그렇듯이 우리는 제대로 된 질문을 해야 제대로 된 답을 얻었던 거 같습니다. 왜냐면 질문 속에는 항상 자기만의 해답을 품고 있기 때문입니다.

우리를 움직이는 건 질문이지

그게 널 여기까지 오게 만든 거야

넌 그 질문이 뭔지 알아

정답은 어딘가에 있어

네가 원한다면 곧 찾을 거야

- 영화 <Matrix> 중

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)