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민간택지 분양가상한제 시행을 앞둔 2020년 상반기 아파트 청약시장은 코로나 팬데믹에도 불구하고 치열했다. 새 아파트에 대한 선호도가 높은 가운데 분양가상한제 시행을 앞두고 공급감소를 우려한 수요도 가세해 2019년보다 청약경쟁률이 높아졌다.

(주)직방(대표 안성우)은 한국감정원의 청약결과를 통해 2020년 상반기 아파트 청약시장을 분석했다. 1순위 청약경쟁률은 전국 27.7대 1, 수도권 34.5대 1, 지방 19.9대 1로 2019년 상/하반기에 비해 크게 상승했다. 특히 수도권은 2019년 하반기 16.6대 1에 비해 2배 이상 상승했으며, 서울은 1순위 청약경쟁률이 75.6대 1을 기록했다(2019년 하반기 44.2대 1).

1순위 청약미달률 역시 지표가 개선됐다. 1순위 청약미달률은 2020년 상반기 전국 9.5%, 수도권 6%, 지방 13.5%로, 수도권과 지방 모두 전기 대비 13.4%p, 11%p씩 낮아졌다. 특히 상반기에 인기를 끌었던 서울, 인천, 대전은 1순위 청약미달률 0%를 기록하며 청약열기를 반영했다.

한편 청약가점 커트라인이라고 할 수 있는 평균 최저가점은 2019년 하반기에 비해 2020년 상반기가 오히려 낮아졌다. 전국 47.1점(2019년 하반기 49.8점), 수도권 48.8점(2019년 하반기 51.5점), 지방 44.4점(2019년 하반기 47.6점)으로 조사됐다. 분양 단지에 따라 당첨 가점선이 다양했기 때문으로 보인다. 지난 2월과 5월에 ‘매교역푸르지오SKVIEW’와 ‘흑석리버파크자이’에서 청약가점 만점자(84점)가 나오기도 했으나, 부산(최저 7점)과 경기(최저 8점)에서는 한 자리수 가점의 당첨사례도 있었다. 입지 등 여건이 좋고 인기가 많았던 단지에는 가점이 높은 신청자가 몰리면서 단지별로도 양극화가 나타났다.

분양가격대별로 1순위 청약경쟁률을 보면 2억원 이하를 제외한 모든 가격대가 전기 대비 높아졌다. 가장 높은 경쟁률은 보인 가격대는 6억~9억원 이하로 64.8대 1을 기록했으며, 그 다음으로 9억원 초과가 37.1대 1, 4억~6억원 이하가 34.7대 1, 2억~4억원 이하가 9.4대 1 순이었다. 2억원 이하 아파트는 강원, 충남, 전북 등에서 일부 공급됐으나 0.2대 1로 1순위에 마감되지 못했다.

1순위 청약미달률은 2억원 이하 아파트가 80.8%로 2019년 하반기에 비해 6.9%p 증가했으나 그 외의 가격대는 모두 낮은 수준으로 나타났다. 특히 4억원 초과 아파트들은 0~1%대의 미달률을 기록하며 1순위 내에서 거의 소진됐다.

2020년 상반기에 가장 높은 1순위 경쟁률을 보인 아파트는 부평역한라비발디트레비앙(인천 부평구 부평동)으로 251.9대 1을 기록했다. 서울로의 접근성이 좋은 수도권 비규제지역이며, GTX-B노선 신설계획 및 미군기지 이전 등의 호재로 인해 관심이 높았다. 그 다음으로 높은 경쟁률을 보인 단지는 쌍용더플래티넘거제아시아드(부산 연제구 거제동)가 230.7대 1, 쌍용더플래티넘해운대(부산 해운대구 중동)가 226.5대1로 200대 1이 넘는 높은 경쟁률을 보였다. 수도권은 과천지식정보타운 첫 공공분양 아파트인 과천제이드자이(경기 과천시 갈현동)가 193.6대 1을 기록했고, 역세권 입지에도 불구하고 주변 시세의 절반 수준인 분양가로 공급된 동탄역헤리엇(경기 화성시 오산동)이 149.5대 1을 기록하면서 성공적인 청약결과를 보였다.

연초 청약시스템 이관(금융결제원 → 한국감정원)으로 인해 1월에는 분양이 진행되지 못했고 그 이후로도 코로나19로 인해 아파트 분양물량이 많지 않았지만 청약시장은 뜨거웠다. 수요자들의 신축 아파트 선호도가 높은 가운데 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사로 인해 로또 청약으로 불리는 단지들이 공급되면서 수요자들의 관심이 더욱 커졌다. 7월말 예정되어 있는 분양가상한제를 피하려는 수요도 상반기 분양시장 열기에 한 몫을 한 것으로 보인다. 분양가상한제 적용주택은 분양가가 저렴한 반면 최대 10년의 전매제한 뿐만 아니라 최대 5년의 거주의무기간이 적용될 것으로 예상돼(* 거주의무기간은 주택법 개정안 발의 상태임) 수요자들에게 부담스러운 조건이다.

분양가상한제 시행 이후에는 전매제한 등으로 환금성이 떨어져 단기차익을 노리던 가수요는 줄어들 수 있지만 실수요 위주로 시장이 재편될지는 좀더 지켜봐야할 것으로 보인다. 수도권을 비롯한 규제지역에서는 중도금대출이 불가능(9억원 초과)해 자금여력이 필요하지만, 한편으로는 분양가 인하로 인해 허들이 낮아지는 효과도 있어서 입지 등 여건이 좋고 인기 있는 사업장에 청약수요가 쏠리는 양극화는 계속될 것으로 보인다.