Daum 부동산

보금자리주택하면 강남, 서초, 내곡 등 강남권을 먼저 생각하지만 경기도에도 적지 않은 곳이 그린벨트를 해제해 만든 보금자리지구로 지정되었다. 이 중 강남권에는 못 미치지만 소리 소문 없이 상승한 지역도 있다. 하남 미사지구와 다산 진건지구가 대표적이다. 미사와 진건지구는 미사강변도시, 다산신도시로 불리며 현재 수도권 주택시장에서 승승장구하고 있지만 보금자리지구로 출발할 때만 하더라도 큰 주목을 받지 못했다.

시범지구로 만들어진 하남 미사지구, 2차 지구로 선정된 남양주 진건지구는 사전예약, 본청약 때는 경쟁률이 치열하지 않았다.

 

2011년 하남 미사 첫 보금자리주택 A9블록, A15블록 본청약 때는 1순위 경쟁률은 평균 6.92대 1로 마감했고 2012년에 진행된 A2, A5, A11블록 본청약은 1순위 평균 1.7대 1로 일부 주택형은 2순위로 넘어가기도 했다.

경기권 보금자리지구에서 하남 미사는 사정이 나은 편이었다. 남양주 진건지구는 사전예약 때부터 수요자들의 선택을 받지 못했다. 2010년 사전예약에서 남양주 진건지구는 2,087가구 모집에 1순위는 1,315명, 전체 1,987명이 신청해 결국 559가구가 잔여물량으로 남았다.

 

관심이 강남으로 집중된 탓도 있지만 보금자리주택의 청약이 진행될 때에는 금융위기 여파로 부동산 시장이 빠르게 얼어붙고 있어 주택수요 자체가 지금처럼 강하지 않았다. 여기에 서울 근교 그린벨트를 풀어 조성하는 주거단지다 보니 녹지는 풍부하나 교통여건, 생활인프라 조성에 대한 의구심으로 당시에는 진가를 알기 어려웠다.

하지만 하남 미사강변도시, 남양주 다산신도시로 새 옷을 입은 이들 지역에 대한 재평가는 입주 이후 서울 아파트값 상승기에 이루어졌다. 사전예약 때와 현재의 온도차를 보여주는 예로 뒤늦게 본청약을 한 다산신도시 진건지구 B-3블록의 사례를 들 수 있다.

다산신도시 진건지구 B-3블록 ‘다산신도시 자연&자이’는 2010년 사전예약 당시 미달됐지만 2019년 1월 뒤늦게 본청약을 한 결과 208가구 모집에 1만 689명이 신청, 평균 51.39대 1의 경쟁률을 기록했다.

 

강남권의 명성에 가려졌지만 하남도 청약 당시 보금자리지구 중 인기지역이었다. 강동구와 닿아 있고 5호선 연장선이 강변신도시 내부를 지난다. 지하철 5호선 연장 하남선 복선전철은 8월 1단계(상일동역~풍산역), 12월에는 2단계(풍산역~검단산역) 전 구간이 개통될 예정이다. 또 녹지가 풍부하고 한강변에 도시가 자리 잡아 쾌적한 주거환경이 특징이다.

여기에 규모도 ‘신도시급’이어서 2014년 연이어 대단위 아파트 입주가 시작되면서 생활인프라 구축이 빠르게 진행되고 있다. 미사지구는 약 546만 3천㎡ 면적에 32개 단지의 아파트로 구성되었다.

보금자리주택 본분양에서 분양가는 3.3㎡당 900만원 초중반대였다. 2014년 말 입주한 미사강변 골든 센트로는 2012년 분양가가 전용 59㎡ 2억3,388만원, 전용 74㎡ 3억465만원, 전용 84㎡ 3억4,537만원(기준층)이었다. 현재 전용 84㎡가 7월 초 9억7,500만원으로 전고점을 찍었다.

최근 2년간 가격 추이를 살펴보면 2년 전만 하더라도 7억원 초반대에 거래됐으며 서서히 오르던 집값은 송파 헬리오시티 및 강동 재건축 입주 단지 영향으로 작년 초 하락하는가 했더니 하반기부터 아파트값이 급등세를 보였다. 작년 6월 6억5,000만원(3층)에 저점을 찍은 후 가파르게 올라 올해 3월 9억원을 돌파하고 현재 10억원을 향해 달려간다.

 

2014년 분양한 공공주택인 A7블록 ‘미사강변 센트리버’(2016년 9월입주)도 분양가가 전용 84㎡의 경우 최고 3억4,153만원이었으나 현재 8억5,000만원으로 실거래 신고되어 분양 이후 6년 만에 5억원가량 올랐다.

2013년 말부터는 브랜드를 단 민간분양 단지들이 가세해 시세 상승에 힘을 보탰다. 2013년, 2014년 분양한 푸르지오, 더샵, 자이 등의 민간 브랜드 아파트는 3.3㎡당 1,300만원대에 공급됐다.

미사강변푸르지오(2016년 4월입주) 전용 84㎡는 7월 10억8,000만원(13층)으로 최고가를 갱신했다. 2016년, 2017년 6억원대에서 거래된 아파트 가격이 2018년 하반기부터 성큼 오르다가 올해 6월 10억원을 돌파했다.

대형으로만 구성된 민간분양 단지인 미사강변센트럴자이는(2017년 2월입주) 전용 96㎡가 3월 12억2,000만원(22층)까지 거래됐다. 미사 강변도시 전체 집값이 잠시 약세를 보인 1년 전인 2019년 7월 8억원대 저점을 찍고 반등한 결과이다.

 

■ 보금자리지구 시절 진건 잊고, 다산신도시로 화려한 부활

보금자리주택 사전예약 후 본 청약 시기가 늦어져 본의 아니게 신축급 단지가 많은 다산신도시도 집값 상승세가 매섭다.

경기주택도시공사에서 보금자리지구였던 진건지구와 택지개발지구인 지금지구 두 곳을 합쳐 475만㎡ 면적의 다산신도시로 만들어가고 있다. 지하철 8호선 연장선인 별내선이 신도시 내부에 개통 예정으로 추후 교통여건이 개선될 예정이다. 또 다산신도시 인근에는 남양주 별내지구와 구리 갈매지구가 있어 신흥주거벨트라 할 수 있다.

 

다산신도시 진건지구는 2010년 보금자리주택 2차 지구로 사전예약을 받은 후 뒤늦게 본청약에 돌입했다. 토지 보상 지연, 지구계획 변경, 부동산 시장 침체로 본청약이 미뤄지다 5년이 지난 2015년 본청약을 시작했다.

2015년 4월 본청약을 받은 B-2블록 ‘자연&e편한세상’과 B-4블록 ‘자연&롯데캐슬’은 최고 분양가가 전용 74㎡ 2억7,783만원, 84㎡ 3억1,635만원으로 3.3㎡당 900만원 초반대에 공급되었다.

2018년 2월 나란히 입주한 이곳의 전용 84㎡ 시세는 8억원이 넘는다. 분양한 지 5년만에 5억원이 올랐다. 특히 비슷한 시기 분양한 민간분양 아파트보다 분양가가 낮은 공공분양 아파트인 덕에 시세차익도 크다.

 

2015년 11월 본청약을 진행한 진건지구 S-1블록 ‘자연&e편한세상자이’도 분양가가 전년도 분양한 공공주택과 비슷한 수준으로 전용 59㎡ 2억1,776만원 74㎡ 2억8,662만원, 84㎡는 3억2,646만원으로 책정됐다. 2018년 6월 입주한 이 아파트는 7월 실거래가격은 전용 59㎡ 6억5,000만원, 74㎡ 7억7,000만원, 84㎡ 8억3,500만원으로 나타났다.

이 밖에 민간단지 아파트로 지역 내 역대 최고 청약경쟁률을 기록한 C1블록 ‘유승한내들 골든뷰’(2018년 7월입주)가 지난 5월 전용 109㎡ 9억9,300만원으로 실거래 신고되어 10억원 앞으로 바짝 다가섰다.

또 다른 민간분양 단지인 ‘다산한양수자인 리버팰리스’(2017년 12월입주)는 전용 84㎡의 최근 실거래가로 6월 고점인 8억9,000만원(11층)을 기록했다.