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2020년 상반기 서울 아파트 전세가격대별 거래비중은 2억원 이하 13.7%, 2억원초과~4억원이하 39.0%, 4억원초과~6억원이하 29.1%, 6억원초과~9억원이하 13.2%, 9억원초과 5.1%의 비중을 차지했다. 4억원 이하 전세거래비중은 2011년 89.7%에 달했으며, 2016년은 64.1% 였으나 2020년 52.7%까지 감소했다. 서울 아파트 중저가 전세거래가 빠르게 줄어들고 있으며, 2억원이하 저가 전세거래는 2011년 43.3%에서 2020년 13.7%로 상반기 절반 이상 줄었다. 다만 2011년~2016년 4억원 이하 전세거래 비중 감소가 가파르게 나타난 반면 2017년부터는 완만한 감소추세로 전환됐다.

서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적은 꾸준히 축소되고 있다. 2011년은 전세보증금 2억원이상~4억원초과 가격대에서 평균 전용면적 86.0㎡ 거래가 이루어지면서 국민주택 규모 이상이었다. 2020년 상반기는 6억원초과~9억원이하 가격대에서 평균 전용면적 94.3㎡로 국민주택 규모 이상으로 나타났다. 전세가격 2억원이하 구간은 2011년 평균 전용면적 62.7㎡에서 2016년 50.8㎡, 2017년 상반기 43.5㎡로 거래면적이 줄었다.

서울 아파트의 모든 전세가격대별에서 준공연한은 더 노후화되고 있다. 특히 9억원초과 전세의 경우 2011년 평균 준공연한이 5.2년이었다. 새 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 전세가를 형성했으나 2020년 상반기 15.1년으로 준공연한이 10년 가까이 늘어났다. 신축여부와 상관없이 전반적으로 전세가격 수준이 높아졌다. 중저가 전세인 2억원이하는 2011년 16.1년에서 2020년 상반기 22.0년으로 5.9년이 증가했고, 2억원초과~4억원이하는 13.2년에서 21.1년으로 7.9년이 늘어났다.

전반적으로 전세거래 아파트의 노후화는 2016년까지 빠르게 진행된 이후 2017년 부터는 완만하게 진행되는 것으로 나타났다.

서울 4억원이하의 중저가 전세가격대를 거래 권역별로 분석한 결과 강남∙서초∙송파(이하 강남 3구)에서 빠르게 감소하고 있으며, 상대적으로 전세가격이 저렴한 노원∙도봉∙강북(이하 노도강)과 금천∙관악∙구로(이하 금관구)는 4억원이하 전세거래 비중이 늘었다. 지역 내에서 4억원 이하 전세 아파트 거래비중은 2020년 상반기에 노도강 88%(노도강 전체 아파트 전세거래중 4억원 이하 거래비중), 금관구 76%%(금관구 전체 전세거래중 4억원 이하 거래비중)로 절대다수를 차지하고 있다.

4억원이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 2020년 상반기 금관구가 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노도강은 59.8㎡로 나타났다. 2011년 노도강을 제외한 모든 권역에서 70㎡이상이었던 것이 큰 폭으로 전세 거래면적이 줄어들었다.

준공연한은 2011년 강남3구를 제외하고는 모두 20년 미만이었고, 금관구는 10.9년으로 준공연한이 가장 짧았다. 하지만 2020년 상반기는 ‘그외 서울’권역만 19.2년으로 준공연한 20년 이하로 나타났으며, 다른 권역은 준공연한이 평균 20년 이상인 것으로 조사됐다. 노도강은 26.0년으로 재건축연한에 거의 육박한 것으로 분석됐다.

서울 아파트 전세 거래의 특성을 살펴보면 전반적으로 최근 9년 반 동안 가격상승에 비해 거주 여건은 더 열악해지고 있는 것으로 나타났다. 다만 2011~2016년까지 4억원 이하의 중저가 전세 아파트의 감소와 전용면적의 축소 등이 가파르게 진행된 반면 2017년 이후부터는 전세 아파트의 질적 저하 속도는 완만해진 모습이다. 이러한 현상은 청약에 나선 수요자들이 전세 시장에서 이탈하고 서울에 2017년~2019년 연평균 3만2천호 이상이 입주한 것이 원인으로 작용했다.

4억원 이하의 중저가 전세 아파트는 강남3구와 한강변 주변에서 줄어들지만 노도강과 금관구 등의 경기도 인접지역에서 비교적 활발히 거래가 이루어지는 모습이다. 다만 이들 지역도 4억원이하 전세거래비중이 다른 지역에 상대적으로 많을 뿐 거래량 자체는 감소하고 있다.

정부가 8월4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 통해 공급대책을 발표했다. 서울의 유휴부지를 최대한 개발하고 공공이 참여하는 재정비사업을 통해 26만호 이상을 공급하겠다는 계획이다. 임대차2법을 시행하면서 임차인의 임대기간 보장과 임대료 부담을 줄이면서 주거안정을 이끌겠다는 계획이다. 임차인들의 주거안정을 위한 공급과 제도적 장치는 마련됐다. 다만 임차인들이 실제 거주할 수 있도록 임대물량 유통이 원활히 이루어질 수 있도록 유통망에 대한 고민이 필요하다. 또한 절대적 물량 공급과 함께 가구구성원 등 수요자 특성에 부합한 주거질을 향상시킬 수 있는 다양한 방안을 고민할 필요가 있다.

글. 직방 빅데이터랩