Daum 부동산

여름휴가 시즌인 7월 말 8월 초 국회에서는 부동산 관련 법안들이 줄줄이 통과되면서 시장의 변화를 예고하고 있다.

임대차3법을 비롯해 다주택자·법인 세제강화, 주택 임대사업자 혜택 축소 등 6.17, 7.10대책 때 나온 내용들이 7월 30일, 8월 4일 국회 본회의를 빠르게 통과해 시행 중이거나 시행을 앞두고 있다.

과거 부동산대책이 발표되어도 심사단계에서부터 진통을 거듭해 시행 시기가 불투명했던 것과는 달리 이번 안건들은 이례적일 정도로 빠르게 처리되었다. 그만큼 정부의 부동산 문제에 대한 인식이 중요하다는 의미이기도 하고 거대 여당의 힘을 보여준 결과라고 할 수 있다. 
 

■ ‘어서 와, 2+2는 처음이지?’ 임대차시장 대변화 예고

7월 국회 마지막 본 회의에서 통과된 주택임대차보호법 개정의 파장이 크다. 1989년에 임대차 보장 기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 31년 만에 전세 시장의 기본 틀이 바뀌었기 때문이다.

먼저 계약갱신청구권제는 2년 거주 후 임차인이 원하면 2년을 더 살 수 있어 계약기간이 최소 4년이 되는 제도이다. 계약갱신청구권을 쓸 때 적용되는 임대료 인상폭은 5%로 제한되며 지자체가 전월세 시장 안정을 위해 필요하다고 판단할 경우 5%보다 낮게 정할 수도 있다.

법 시행 전부터 여러 번 계약을 합의하에 갱신했건, 암묵적으로 연장했건 상관없이 세입자는 7월 31일 이후 계약갱신청구권을 쓸 수 있어 소급적용 이야기가 나오고 있다. 임대인 입장에서는 신규 계약 건부터 적용이 아닌 만큼 혼란스러운 분위기이다.

집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유도 있다. 집주인은 본인이나 직계 존비속이 집에 실거주하는 경우 세입자의 계약갱신청구를 거부할 수 있다. 이때 2년 이내에 다른 세입자에 임대를 줬다가 전 세입자에게 들키면 손해배상청구 소송을 당할 수 있다.

또 세입자가 두 달 치 월세에 해당하는 금액을 연체하거나 부정한 방법으로 임차했거나 불법 전대하거나 고의나 중대한 과실로 집을 파손, 재건축이나 안전사고 우려 등으로 집을 비워야 하는 경우 등이다.

만약 법이 시행되기 전에 집주인이 계약 연장 불가를 선언하고 다른 세입자와 계약한 경우에는 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수는 없다. 새로운 세입자를 보호해야 하기 때문이다.

■ ‘다주택자, 법인’ 꼼짝 마라, 4일 증세관련 법안 통과

30일 주택임대차보호법이 통과된 지 일주일도 안되어서 4일 국회 본회의를 열고 부동산 관련 법이 처리되었다. 부동산 세금과 관련된 내용이 주를 이루고 있으며 종합부동산세법, 소득세법, 법인세법, 지방세법 일부 개정이 통과되었다.

이 밖에 마지막 남은 임대차3법 중 하나인 부동산거래신고법 일부 개정이 통과되어 임대차3법이 완전체를 이뤘고 주택임대사업자 변경을 골자로 한 민간임대주택특별법도 손보게 되었다.

 

먼저 대변화를 맞는 종합부동산세는 1주택자(일반 2주택 이하)보다 규제지역 다주택자나 법인에게 징벌적 과세라고 할 만큼 크게 늘어난다.

종전에는 '3주택 이상 또는 조정대상지역의 2주택 소유자'에 대하여 과세표준 구간별로 0.6%부터 3.2%까지의 세율을 적용하였으나, 앞으로는 1.2%부터 6.0%까지로 높인다.

또 이전에는 개인과 법인에게 동일한 세율을 적용했지만 앞으로는 2주택 이하를 소유한 법인에게는 3.0%의 단일 세율을 적용하고 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 법인에게는 개인기준으로 최대세율인 6.0%를 적용받게 된다. 더불어 과세표준 산정 시 법인은 6억원 기본 공제도 없어져 법인의 세금부담이 크게 늘어난다.

 

1주택을 보유한 고령자에게는 세금부담을 줄이는 내용도 있다. 요건을 충족한 만 60세 이상 고령자에 대하여 연령별로 적용되는 세액공제율을 현행 10~30%에서 20~40%로 상향하고 1세대 1주택자의 장기보유 세액공제 및 연령별 세액공제의 최대한도를 100분의 70에서 100분의 80으로 상향된다.

소득세법에서는 1세대 1주택 장기보유특별공제 시 보유기간에 비례해 적용하던 공제율을 보유기간과 거주기간에 비례하여 적용하도록 했다. 예를 들어 보유기간 연 8%의 공제율을 '보유기간 4% + 거주기간 4%'로 조정됐다.

 

또 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 양도소득세율이 40%에서 70%로 인상되며 보유기간이 2년 미만인 경우에는 60%의 양도소득세율이 부과된다. 1세대 1주택자‧조정대상지역 내 다주택자 등에 대한 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 분양권도 포함된다.

조정대상지역 다주택자라면 양도세 중과세율이 10%포인트 더 오른다. 조정대상지역 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세가 중과된다.

세율 인상과 관련한 내용은 내년 6월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되며 주택수에 분양권 포함되는 내용은 내년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 

취득세와 관련된 지방세법 개정안을 보면 다주택자와 법인의 취득세율이 높아졌다. 조정대상지역은 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%를 적용하고 법인은 주택수에 상관없이 12%로 적용받는다. 다만 행정안전부 자료에 따르면 비조정대상지역은 2주택자까지는 현행대로 1∼3%이고 3주택 8%, 4주택 12%로 적용해 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율이 적용된다.

지방세특례제한법 개정안에서는 생애최초 주택 구입 시 취득세 감면 특례가 확대된다. 혼인 여부나 연령과 관계없이 생애 첫 주택을 구입하는 세대 대상으로 1억5,000만원 이하 주택 구입 시 취득세를 전액 면제되며 1억5,000만원 초과∼3억원 이하 주택은 50% 감면된다(수도권은 4억원 이하).

임대차3법 중 남은 전월세신고제인 '부동산거래신고 등에 대한 법률 개정안'도 본회의를 통과해 내년 6월부터 본격 시행될 예정이다. 전·월세 거래 시 30일 이내에 의무적으로 관할 지방자치단체에 신고하도록 하는 내용을 담았다.
 
이 밖에 민간임대주택특별법 개정안에서는 주택임대사업자 제도를 손본다. 임대사업자들은 4년 혹은 8년 의무 임대기간을 지키고 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 대신 종합부동산세와 양도소득세 등 다양한 세금 감면 혜택을 받고 있다.

하지만 이번 법개정에 따라 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 폐지하고 신규 등록 임대주택의 임대 의무기간을 10년으로 연장한다. 또 등록 임대사업자에 대해 임대보증금 보증가입을 의무화할 방침이다.

앞으로 임대주택 등록이 말소되면 임대사업자가 개인 다주택자로 신분이 바뀌기 때문에 세제 상 불리한 면이 많다. 과거 정부가 임대사업을 독려하며 임대사업자 등록을 권하던 때와 완전히 다른 입장이어서 시장에 반발이 큰 상황이다.

이에 따라 기획재정부는 부동산시장점검 회의를 열고 민간임대주택법 개정에 따른 세제지원 조치를 논의했다고 밝혔다. 정부는 이날 회의에서 기존 사업자의 등록말소 시점까지 종부세 합산배제 등 기존 세제혜택을 유지하고 이미 감면받은 세액은 추징하지 않기로 방향을 정했다. 양도세 중과배제 혜택은 의무임대기간 요건에 맞춰 합리적으로 조정하기로 했다.