Daum 부동산

| 끝은 어디일까…서울 아파트 가격 상승세는 멈추지 않는다

문재인 정부가 들어서고 부동산 규제만 24번째가 이어졌습니다. 하지만 부동산 대책이 발표될 때 마다 풍선효과인 부작용이 계속해서 발생하면서 서울 아파트 중위가격은 어느새 9억원에 달했습니다. 이런 가운데 지난 7월 31일 시행된 새 임대차보호법의 영향으로 아파트 전세가격도 급등하자 이제는 탈서울화도 가속화되고 있는 분위기입니다.

실제로 KB부동산의 주택가격 동향에 따르면 문재인 정부가 들어선 지난 2017년 5월 당시 서울 아파트 중위가격은 6억 635만원 수준이었으나, 2017년 1월엔 7억으로 뛰어 올랐고, 2019년엔 8억 4000만원, 올해 10월에는 9억 2000만원대까지 급상승한 것으로 조사됐습니다.

| 수요와 공급의 법칙으로 이해 하는 아파트 가격

이렇게 정부가 부동산 규제를 쏟아내고 있음에도 좀처럼 아파트 가격이 잡히지 않는 것은 고등학교 경제시간에 배웠던 수요와 공급의 법칙으로 설명할 수 있습니다.

현재 경쟁시장에서의 가격은 수요와 공급이 일정 수준에 일치함으로써 가격과 거래량이 결정되고 있는데요. 이 논리대로 부동산 시장에 대입시킨다면 수요가 있는 곳에 주택 공급이 이뤄진다면 이렇게 아파트 가격이 급등하지 않는 다는 것입니다.

하지만, 문재인 정부는 아파트 공급을 막는 부동산 규제를 내놓고 있고, 아파트 공급이 이뤄지질 않자 수요는 그대로 늘어나고 있는데 공급이 줄어 신축 아파트 위주로 가격이 급등하고 있는 것입니다.

| 정부는 왜 아파트 공급을 늘리지 않는 것일까?

아파트 가격을 잡으려면 공급을 늘려야 한다는 것을 알게 됐습니다. 하지만 왜 아파트 공급을 늘리지 않고, 규제를 하는 것일까요? 이는 문재인 정부는 재건축, 재개발에 의한 이익은 불로소득이라며 판단하고 있는 것입니다. 실제로 대규모 개발을 부정적으로 본 고 박원순 서울시장도 10년간 정비사업인 재건축, 재개발을 규제로 막아버리고 뉴타운지역을 해제시키면서 아파트 공급이 막는 규제를 쏟아냈습니다. 

뿐만 아니라 서울 아파트 공급이 이미 충분하다고 분석하고, 투기꾼과 다주택자들이 집을 많이 갖고 있는 것이 원인이라며 보유세를 중과하고 공시지가를 높여 집을 처분하도록 만들어 집값을 잡겠다는 논리를 펼치고 있습니다.

정부의 이 같은 논리도 전혀 틀린 내용은 아닙니다. 실제로 집을 두 채 이상 보유하는 다주택자가 전국에 228만명에 육박하는 것으로 나타났기 때문입니다. 통계청이 발표한 ‘2019년 기준 주택소유 통계’를 살펴보면 다주택자는 228만 4000여명으로 전체 주택 소유자의 15.9%를 차지하고 있어 역대 최대 규모입니다. 뿐만 아니라 주택을 10채 이상 가진 다주택자도 4만 2868명으로 나타났고, 통계 기준상 가장 많은 주택을 보유한 51주택 이상 보유자는 지난해 1964명으로 확인됐습니다. 정부가 다주택자 종합부동산세 인상, 대출 제한 등 강력한 부동산 투기 억제 대책을 내놨는데도 5채 이상, 10채 이상, 51채 이상 다주택자가 모두 늘어난 것입니다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “대다수의 국민들이 아파트 가격은 여전히 상승할 것이라고 생각하고 있기 때문에 정부가 아무리 규제를 하더라도 풍선효과는 나타나기 마련이고, 다주택자들은 자녀들에게 증여함으로써 주택 보유는 줄지않아 주택 소유에 따른 빈부격차도 커질 수 있다”고 설명했습니다.

| 문정부는 결국 다주택자와 투기꾼이 문제라고 판단..주택 인허가는 반토막 

정부는 결국 다주택자와 투기꾼이 집을 많이 보유한 것이 원인이라며 공급을 막고 주택 인허가도 줄이고 있는 것입니다. 실제로 수도권 아파트 인허가는 대폭 가라앉았습니다. 국토교통부에 따르면 지난해 1~9월 서울을 포함한 수도권의 아파트 인허가는 13만 1539가구 수준이었지만, 올해 1~9월에는 10만 6094가구로 아파트 인허가가 2만 5445가구나 줄어든 것으로 조사됐습니다.

이렇게 정부가 아파트 공급을 규제하고, 인허가를 줄이자 아파트 입주물량도 대폭 감소하고 있습니다. 업계에 따르면 올해 5만 234가구에 달했던 서울 아파트 입주물량은 내년 2011년에는 2만 5931가구로 반토막나고, 2022년엔 1만 7010가구로 가라앉을 것으로 전망하고 있습니다.

| 수요가 필요한 곳에 공급이 이뤄져야 아파트 가격도 잠잠해질 수 있다

결국 수요가 필요한 곳에 공급이 이뤄져야 아파트 가격이 잡힐 수 있지만, 계속되는 규제에 서민들은 지쳐만 가고 있습니다. 실제로 24번째 대책이면서 이번에 나온 전세대책에도 실패를 예감하는 분위기입니다. 진보 언론에서 조차 공공임대에 대해 부정적으로 평가되고 있기 때문입니다.

경향신문은 공공임대 주택에 “인기 없는 중소형 주택, 아파트 전세수요 분산도 미지수”라고 부제목을 달았고 한겨레 역시 “입지 좋은 아파트가 없다”고 지적한 바 있습니다. 

여기에 리얼미터 조사에도 전세대책에 대해 효과 없을 것이란 응답 비율이 54.1%으로 나온 바 있는 것처럼 정부가 계속해서 규제만 하다보면 아파트 가격은 더욱 상승할 수 있다는 우려의 목소리가 커질 것으로 보이는데요. 정부의 계속되는 부동산 규제, 도대체 언제 집값을 잡혀질 수 있을지 계속해서 지켜봐야 할 것 같습니다.