Daum 부동산

 

| 지역주택조합, 일반적인 아파트보다 최대 2~30% 저렴하게 내 집 마련 한다

 

최근 전국 아파트 가격이 급격히 치솟다보니 지역주택조합에 대한 관심이 많아지고 있습니다. 지역주택조합은 아파트를 공동구매하는 방식으로 일반적인 아파트보다 최대 2~30% 저렴하게 매입할 수 있다는 장점이 있기 때문입니다.

뿐만 아니라 대부분 상업용지나 단독주택이나 저층건물에 있는 주거지를 매입해 아파트를 짓는 경우가 많아 입지적으로도 우수한 편입니다. 또한 상업지에 있는 경우 대형마트나 백화점도 인접해 생활인프라가 좋습니다. 그리고 요즘처럼 청약경쟁률이 높아진 이때 청약을 하지 않아, 실수요자에게는 청약없이 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있어 화제가 되고 있습니다.

 

| 기존 정비사업보다 사업 추진도 빠르다는 장점

 

최근 지역주택조합 성공사례도 속속 등장하면서 인기는 더욱 커지고 있습니다. 실제로 내달 입주를 앞둔 상도역 롯데캐슬 파크엘은 전체 950가구 규모의 지역주택조합 단지로 이 중 절반이 일반분양 474가구 물량으로 성공적인 지주택으로 꼽힙니다. 이 외에도 트리마제, 녹양역 힐스테이트, 보라매 자이파크 등도 지주택에 성공해 저렴하게 내 집 마련했다는 소문도 들리고 있습니다.

일반적으로 토지 사용권과 조합원만 확보된다면 인허가 과정이 단순해 기존 정비사업보다 사업 추진도 빠르다는 장점이 있습니다.

하지만, 일각에서는 지주택을 보고 “지주택은 부동산을 잘 아는 사람도 어렵다”, “가족이 지주택을 한다고 하면 뜯어말려야 한다”는 이야기가 돌 정도로 위험부담이 크다고 지적하고 있습니다. 

 

| 조합원 모집 끝났는데 왜 진행이 안되지…지주택의 치명적인 위험성

 

지역주택조합은 남의 땅에 조합원끼리 돈을 걷어서 아파트를 짓는 방식입니다. 즉 조합원들이 땅주인들을 설득해 토지를 전부 사들이고, 조합원이 모은 돈으로 아파트를 올리는 것입니다.

하지만, 땅주인을 설득시키는 것도 굉장히 어렵고 설득을 시켜 땅을 매입했다고 하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 아파트 규모가 축소될 수 있고, 심지어는 아파트 종 변경 불가나 환경 문제로 통과하지 못할 수도 있습니다. 이렇게 아파트 규모가 줄어들면 기존에 있던 조합원이 쫓아내고, 남은 사람들은 나간 사람들이 갖고 나간 계약금을 N분의 1로 분담해야돼 추가 비용도 들어갈 수 있습니다.

뿐만 아니라 일반적으로 토지 확보나 개발 허가 승인 등으로 홍보하고 있는데 토지의 경우 기본 수 만평이나 되는 땅 중 수십 평만 확보하더라도 토지확보로만 광고하고 있어 과장광고라는 말도 나오고 있습니다.
이 외에도 1군 건설사나 유명 건설사의 이름을 걸고 광고하는 경우가 많은데 지역주택조합에서의 사업 주체는 조합원입니다. 건설사들의 경우 조합원들의 위탁을 받고 업무처리를 해주는 것에 불과하며 결과에 책임을 지지 않습니다.

말 그대로 건설사는 조합원들이 모집이 되면 시공비를 받고 시공을 해주는 것이 전부입니다. 대체로 정식 계약조차 하지 않은 경우도 많고, 착공 전에만 시공 예정 건설사가 수 차례 바뀌는 경우도 흔해 유명 건설사만 믿고 지주택에 참여하면 안됩니다.

한 건설사 관계자는 “시공예정 계약은 어디까지나 ‘사업인가가 나오면 우선하여 도급 계약을 맺겠다’는 의미이며 조합원 모집을 위해 브랜드를 빌려주는 것”이라며 “건설사 입장에선 예비 수주를 마다할 이유가 없어 받아주는 것이지, 지주택 사업에 대해서는 책임이 없다”고 설명했습니다.

 

| 토지 확보 막바지에는 알박기까지 등장해 과도한 부담금 우려도 있어

 

최근 서울시가 지역주택조합 현황 파악에 나선 결과, 서울시 내 지역주택조합 사업의 착공률은 5% 수준에 그치는 것으로 확인됐습니다. 지난 2월 19일 서울시에 따르면 통계 작업이 진행 중이지만, 서울 시 내 지역주택조합은 총 100~200곳으로 파악됐습니다. 이 중 착공이 들어간 사업지는 5곳 정도에 불과한 것으로 조사됐습니다. 지역주택조합으로 정비사업을 시도하는 경우는 많지만, 실제 착공까지 이어지기는 쉽지 않다는 뜻입니다.

한 예로 서울 성수동 ‘트리마제’의 경우도 지주택 조합의 대표적인 성공 사례로 불리지만, 토지 확보가 93%인 상황에 금융위기까지 터져 주택조합이 부도를 맞은 경우가 있었습니다. 지주택의 토지 확보는 95%까지 확보해야 가능한데 토지 확보 2%를 맞추지 못했기 때문입니다.

여기에 토지 확보가 막바지에 다다를 경우 ‘알박기’ 등으로 토지 매입 단가가 치솟는 경우 많은데 이런 경우에도 사업이 지연되는 것은 물론 조합원이 과도하게 추가 분담금을 내는 경우도 있습니다.

 

| 저렴하게 내 집 마련하는 지주택, 문구 솔깃하지만 꼼꼼히 따져봐야 할 것

 

지주택은 수 많은 위험성이 있지만, 분명 성공사래도 있습니다. 조합원들은 지역주택조합사업 시행으로 많은 이득을 봤고, 이들의 아파트 분양가는 주변 시세보다 저렴하면서 신축이라는 프리미엄이 붙어 완공시에는 분양가 대비 상당히 높게 상승합니다. 그래서 지주택은 대박 아니면 쪽박 이라는 말도 나오고 있습니다.

하지만, 분명한 것은 지주택으로 인한 피해도 무수히 많습니다. 일각에서는 조합 가입비만 노리는 가짜 조합을 막기 위해 조합원 모집 요건을 토지 소유율 50%까지로 높여야 한다는 지적도 나오고 있습니다. 실제로 현행 주택법에 따르면 작년 7월 이후 지역주택조합을 설립하려면 15% 이상의 토지를 소유해야 하고, 조합원을 모집할 때는 토지 사용권을 50% 이상 확보해야 합니다. 토지 사용권의 경우 실제로 토지를 매입하지 않은 상태에 지주택을 설립해 아파트를 짓는 계획에 동의해달라는 일종의 가계약을 맺는 것이지 실제 조합이 소유한 것이 아니기 때문에 이 또한 문제가 될 수 있기 때문입니다.

한 부동산 전문가는 “해당 조합만큼 여러가지 여건이 다른만큼 꼼꼼히 판단하고 선택해야하는 지혜가 필요하다”고 말했습니다.