갈 곳 잃은 부동산 시장… OOOOOO는 다르다?
경제만랩 2022.11.28 04:08 신고
| 2022년 전국 상업·업무용 부동산 거래비중 20.8% 통계작성 이래 역대 최고
지난해까지 불타올랐던 주택시장은 올해는 주춤합니다. 연이은 금리 인상과 아직 완전히 해소되지 않은 대출 규제로 인해 전국 주택 거래량은 감소세를 보이고 있는 것인데요. 실제로 아파트를 중심으로 한 주거 시장은 거래와 가격지수 모두 몇 달째 감소 추세를 보이고 있습니다.
하지만, 상업·업무용(오피스텔·오피스·상업시설 등) 부동산의 거래비중은 높아지고 있어 관심이 집중되고 있습니다.
부동산 정보제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 건축물별 거래현황을 살펴본 결과, 올해 상반기(1~6월) 전국 부동산 거래는 76만 2371건으로 조사됐습니다. 이 중 단독주택과 빌라, 아파트 등의 주거용 부동산 거래량은 55만 2998건으로 전체의 72.5%로 한국부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 이래(상반기 기준) 가장 낮은 것으로 확인됐습니다
반면, 상업·업무용 부동산 시장은 올해 상반기 15만 8679건으로 나타나면서 올해 부동산 전체 거래의 20.8%로 나타나 역대 최고치를 기록한 것으로 조사됐습니다. 이는 부동산 거래 5건 중 1건이 상업·업무용 부동산인 셈으로 부동산 시장의 분위기가 달라진 것을 알 수 있습니다.
| 급증하는 1인 기업들의 수요를 받쳐주는 지식산업센터, 관심 집중
하지만, 모든 상업·업무용 부동산 시장에게 관심이 집중되는 것은 아닙니다. 경기가 얼어붙을 수 있기 때문에 최근에는 안정적인 임대수익을 누릴 수 있는 탄탄한 상업·업무용 부동산에 이목이 쏠리고 있습니다. 대표적으로 상품이 바로 지식산업센터입니다.
올해 상반기까지 서울과 경기 수도권을 중심으로 지식산업센터 공급이 많았음에도 불구하고, 서울은 물론 경기도 외곽까지 위치한 지식산업센터들은 완판 행진이 이어지고 있습니다.
지식산업센터 트렌드를 이끄는 요인은 여러 가지가 있지만, 우선 사회적 현상으로 나타나는 1인 기업, 스타트업 기업들의 지속적인 증가 추세를 이유로 들 수 있습니다.
중소벤처기업부의 보도자료에 따르면 최근 창의성과 전문성을 갖춘 1인 창조기업 수는 3년 연속 상승세라고 밝혔습니다. 지난 2019년 기준 1인 창조기업 수는 총 458,322개로 2018년 대비 30,955개(7.2%) 증가한 것으로 조사되었습니다.
업종별로는 ‘제조업’(39.3%), ‘교육서비스업’(25.6%), ‘개인 및 소비용품 수리업’(10.8%), ‘전문, 과학 및 기술 서비스업’(8.8%)순으로 나타났으며, 혁신창업 열기 및 지속적인 지원정책 등에 따라 대부분의 업종에서 증가세를 보인 가운데 특히 전자상거래업은 전년 대비 크게 증가하면서 1인 창조기업의 수는 앞으로도 계속 늘어날 수 있어 지식산업센터의 공급을 모두 받쳐줄 것으로 분석되고 있습니다.
| 워라밸 시대에 맞춰 일과 휴식을 조화를 이룬 지식산업센터 인기
현재 지식산업센터는 기업이 장기 계약 후 입주하는 경우가 많아 임대료가 밀리는 경우가 거의 없고 공실 발생률도 낮습니다. 또한 강화된 DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율), DSR(총체적상환능력비율) 등 대출 규제가 없고 주택이나 오피스텔처럼 전매제한 등의 규제도 없으며, 분양가 최대 80%의 저금리 융자, 취득세 50%(※22.12.31까지 취득자에 한함) 재산세 37.5% 감면 등의 세제 혜택을 받을 수 있어 기업들의 관심이 큰 상품으로 주목 받고 있습니다.
최근에는 수도권 산업단지에 자리잡아 대기업, 협력업체와의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지 조건과 더불어 특화설계로 인한 효율적인 물류 이동, 비용 절감이 가능한 ‘차세대’ 지식산업센터가 실수요 기업은 물론 투자자들의 관심까지 끌고 있습니다.
수도권 산업단지의 경우 앞서 얘기한 다양한 입지적 장점에 더해 서울 및 전국 어디든 연결이 용이한 교통 여건까지 잘 갖춰진 경우가 대부분이어서 높은 미래가치까지 점쳐지기 때문입니다.
여기에 최근 공급되는 지식산업센터는 정원, 공원, 테라스, 체육시설, 카페 같은 휴게공간을 비롯해 호텔이나 고급 주거시설 등에서 볼 수 있는 컨시어지 서비스를 도입해 일과 휴식이 조화를 이루는 ‘워라밸’ 지식산업센터들이 새로운 트렌드로 주목받고 있습니다.
| 수도권 최대 산업 클러스터 동탄, 인구도 집중되며 일자리 늘어난다
이 같은 지식산업센터 입주 산업단지 입지로 최근 손 꼽히는 곳이 바로 경기도 화성시 동탄테크노밸리입니다.
동탄테크노밸리는 삼성전자 기흥•화성•수원사업장과 인접한 화성 동탄2신도시에 조성되고 있는 수도권 최대 규모의 산업 클러스터입니다. 동탄테크노밸리가 위치한 화성시는 통계청 자료에 따르면 매년 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있으며 이 중에서도 ‘생산가능인구’로 꼽히는 30~50대 인구 비중이 특히 돋보이는 것으로 나타났습니다.
실제로 2021년 7월 기준 동탄1,2신도시의 30~50대 인구 비중은 2016년 34만여 명에서 2021년 7월에는 37만2746명으로 늘어나는 등 지속적으로 증가세를 보이고 있습니다. 특히 지역 내 30세~40세 비율은 전체 인구 중 20.26%, 40세~50세 비율은 21.07%로 도합 41% 이상을 차지해 생산과 소비가 모두 이뤄지는 국내 대표적인 자급자족형 택지지구로 발돋움 하고 있습니다.
이 중에서도 동탄테크노밸리는 판교테크노밸리(66만1000㎡)의 약 3.4배에 달하는 총면적 155만 6,000여㎡ 규모로 추후 4,500개의 기업과 약20만 명 이상의 상주인구를 갖출 것으로 추산되며 현재 한미약품 연구센터, 아신제약, 현대트랜시스 등이 들어서 있어 지식산업센터 입주 최적의 입지로 손꼽히고 있습니다.
이처럼 동탄테크노밸리의 높은 미래가치로 지역 내 지식산업센터에 대한 관심이 높아지는 가운데, 최근 미래개발1이 시행하는 ‘엠토피아’가 직(職), 주(住), 락(樂)의 새로운 공간개념을 도입한 차세대 지식산업센터로 주목 받으며 분양을 앞두고 있습니다.
| 다양한 특화공간과 대형 커뮤니티를 설계…임직원들의 업무효율성 높인다
‘엠토피아’는 화성시 동탄2신도시 지원시설용지 4블록에 지하 3층~지상 20층, 연면적 90,878.65㎡ 규모로 지식산업센터 707실 및 근린생활시설 13실, 기숙사 101실이 들어섭니다.
엠토피아는 동탄테크노밸리 내에서도 핵심으로 꼽히는 경부고속도로 기흥동탄IC 바로 옆에 위치한 대규모 지식산업센터로 경부고속도로, 용인서울고속도로, 수도권제2순환고속도로 등으로 서울을 비롯해 수도권 다른 지역으로도 이동이 매우 편리합니다.
또한, SRT동탄역에서 GTX이용 시 서울 수서역까지 18분이면 도달이 가능하며 2023년 말(예정) GTX-A노선이 개통되면 서울로 더욱 빠르게 이동이 가능해 집니다.
엠팩토리는 업무공간 위주로 인식됐던 지식산업센터의 개념을 탈피하고 직(職), 주(住), 락(樂) 공간개념을 도입해 업무효율을 높일 수 있는 다양한 특화공간과 대형 커뮤니티, 프리미엄 컨시어지 서비스를 도입해 눈길을 끌고 있습니다.
특히 제조형(엠팩토리)과 업무형(엠오피스)으로 나눠 수요자들의 선택폭을 넓혔는데요, 제조형 공간 엠팩토리는 전 호실이 5m 이상의 높은 층고와 발코니 설계를 적용했고 드라이브인 및 도어 투 도어 시스템으로 편리한 물류 입출고가 가능합니다.
업무형 공간 엠오피스는 4m. 이상의 넉넉한 층고와 발코니 설계가 적용됐으며 남향 호실은 동탄2신도시와 경부고속도로를 바라보는 도심형 조망이, 북향 호실은 기흥호수와 녹지 뷰를 확보했습니다.
단지 20층에는 동탄 지식산업센터 최초로 설계되는 스카이브릿지에는 스카이 라운지와 오픈키친이 조성되며 7층에는 옥상정원과 회의실, 여성전용 휴게공간인 파우더 스튜디오 등이, 지하에는 GX, 헬스장, 스크린 실내골프연습장, 컨시어지 데스크 등이 마련 될 예정입니다.
또한 프리미엄 컨시어지 서비스도 운영될 예정인데요. 모든 입주사들은 전용 어플리케이션을 시설의 예약 및 이용이 가능하며 컨시어지 데스크에서는 입주기업을 위한 다양한 업무지원과 예약대행 같은 비서서비스 등이 제공되며, 원활한 서비스 구축을 위해 1년간 컨시어지 서비스를 무상으로 실시할 예정입니다.
이외에도 사내 행사의 기획 및 운영이나 입주직원을 대상으로 하는 문화아카데미 서비스 등 입주기업들은 다양한 서비스를 이용할 수 있습니다(일부 서비스 제외).
한 분양 관계자는 “동탄테크노밸리는 대기업 인근 입지와 광역 교통망, 산업 밀집 인프라를 모두 ‘다 갖춘’ 산업단지로 주목받고 있다”라며 “이 중에서도 엠토피아는 동탄테크노밸리에 부족한 제조형지식산업센터 와 업무형 지식산업센터가 혼재된 정통 지식산업센터로서 업무, 주거, 여가의 3박자를 모두 갖춘 차별화된 사업지로 높은 경쟁력이 기대되고 있다”라고 전했습니다.
