Daum 부동산

2023년 들어 정부의 부동산 시장 연착륙 정책과 금리인상의 둔화로 전국 주택 시장은 조심스러운 회복 신호를 보이고 있다. 그러나 지역에 따라 정책과 호재 등 시장을 둘러싼 상황이 상이하기 때문에 가격의 흐름도 다르게 나타난다. 특히 분당, 일산, 동탄 등 수도권 신도시 택지지구들은 서울의 높은 집값을 피해 내 집 마련을 희망하는 수요자들에게 관심이 큰 지역이다. 이 지역들은 각각의 입지와 지역 상황에 따라 서로 다른 시장 흐름을 보이고 있어, 세부지역별 분석이 필요한 상황이다. 이에 직방(대표: 안성우)은 소지역(小地域) 시장 흐름을 안정적으로 보여주는 직방RED의 아파트 실거래 가격지수를 통해 수도권 신도시 지역 아파트 가격 동향을 분석하였다.

 

<직방 아파트 가격지수 분석 개요> □ 기초가격 산정방식: 국토교통부 실거래 데이터 기반, 자체 딥러닝 모형을 통해 주택 특성을 통제하여 아파트 룸타입별 가격 시계열 산정 (모형 정확도: 전국 기준 평균 오차율 ±5.4% 내외) □ 가격지수 산출방식: 딥러닝 모형으로 산정된 매매가격을 기초로 한 종합주가지수 방식 가격지수 산출 (시가총액 가중식 라스파이레스 지수, 신축/멸실에 따른 세대수 변동 보정) □ 가격지수 집계대상: 직방 및 호갱노노에서 서비스중인 아파트 매매가격 □ 유의사항 ① 지수 산출을 위한 기초가격은 실거래가 기반 딥러닝 모형 산정가격만을 활용하였으며, 호가, 중개업소 시세 및 공시가격 등은 지수에 반영되지 않았음. ② 최근 1개월(2023년 6월)은 실거래 신고가 마무리되지 않았으므로 향후 추가 실거래 집계에 따라 변동할 수 있는 잠정치임.

 

주1) 서울, 경기, 인천 1, 2기 신도시만을 분석대상으로 하며, 아산신도시, 도안신도시 등 수도권 밖 신도시는 제외함
주2) 괄호 안은 최초 입주시기임

 

● 수도권 신도시 가격분포

 

출처: 직방RED
주1) 실거래를 학습한 머신러닝 모형을 통해 산정한 가격으로, 2023년 6월 말 기준임.
주2) 본 수치는 지역 내 전체 아파트의 매매가격 산정치를 세대수 가중평균한 값으로, 개별 아파트의 가격은 면적, 노후도, 지역 내 입지여건 등에 따라 차이를 보일 수 있음.
주3) 공급면적 기준이므로 전용면적 기준 집계치와는 차이를 보일 수 있음.
주4) 2023년 6월은 실거래 신고가 마무리되지 않았으므로 향후 집계에 따라 변동할 수 있는 잠정치임.

 

2023년 6월 기준, 수도권 신도시 가운데 가장 높은 가격을 형성하고 있는 곳은 성남 판교신도시로 공급면적 3.3㎡당 4,401만 원을 기록하였다. 이를 소위 국민평형으로 불리는 34평형 아파트의 가격으로 환산하면 약 14.9억 원이다. 다음으로 위례신도시(3,497만 원/3.3㎡), 분당신도시(3,439만 원/3.3㎡), 광교신도시(3,056만 원/3.3㎡) 등 동남부 지역의 택지지구들이 뒤를 이었다. 그 외 지역 중에서는 평촌신도시와 동탄제2신도시가 공급면적 3.3㎡당 각각 2,453만 원, 2,265만 원으로 비교적 높은 가격대를 형성하고 있으며, 나머지 1, 2기 신도시의 아파트들은 모두 3.3㎡당 2천만 원 미만의 가격대를 보이고 있다.

 

● 1기 신도시 아파트 가격동향

출처: 직방RED
주) 2023년 6월은 실거래 신고가 마무리되지 않았으므로 향후 집계에 따라 변동할 수 있는 잠정치임.

 

1기 신도시의 경우 상대적으로 아파트 가격수준이 저렴한 산본, 중동지구에서 최근 3년 간 가격 변동폭이 컸다. 특히 2020년 하반기 이후 가장 큰 폭의 상승, 하락을 겪은 산본의 경우 고점이었던 2021년 9월(109.2p) 대비 현재 기준 약 25.5% 가격이 하락한 상태이다. 반면 비교적 가격수준이 높은 분당신도시는 같은 기간의 가격 변동폭이 작았다. 분당의 경우 정부 규제와 함께 높은 가격수준으로 인해 저금리 시기 투자자금 유입이 상대적으로 어려웠기 때문으로 해석된다. 그러나 2023년 들어 다른 1기 신도시 지역들과 달리 분당의 가격이 비교적 빠르게 상승하고 있다. 저점을 기록한 2022년 12월 대비 2023년 6월의 분당 아파트 가격지수 잠정치는 약 8.7% 상승하였다. 이에 비해 다른 1기 신도시 지역들은 상대적으로 가격 회복속도가 느려, 2023년 상반기 동안 평촌신도시가 3.7%, 뒤이어 산본, 중동, 일산신도시 순으로 각각 1.8%, 1.3%, 0.7% 상승하는데 그쳤다.

 

● 2기 신도시 아파트 가격동향

출처: 직방RED
주) 2023년 6월은 실거래 신고가 마무리되지 않았으므로 향후 집계에 따라 변동할 수 있는 잠정치임.

 

2기 신도시 택지지구 중에서 비교적 높은 가격대를 형성하고 있는 동남부의 5개 신도시를 서로 비교하면, 그 중 상대적으로 낮은 가격의 동탄신도시에서 2020년 이후 가격 변동폭이 가장 컸으며, 가장 높은 가격대를 형성하고 있는 판교신도시의 변동폭이 작았다. 5개 모든 지구가 2021년 9월에 고점을 기록한 이후 큰 폭으로 하락하여 2022년 12월에 저점을 기록하고, 이후 2023년 들어 타 신도시들에 비해 비교적 빠른 속도로 가격이 회복되고 있다. 2022년 12월 대비 2023년 6월 가격지수 잠정치 상승률 기준, 동남부 2기 신도시 가운데 상승률이 가장 큰 지역은 동탄제2신도시로 6개월 간 16.8%의 상승을 보였다. 다음으로 광교신도시(11.6%), 위례신도시(10.4%), 판교신도시(8.8%), 그리고 동탄제1신도시(8.6%)가 뒤를 이었다.

 

출처: 직방RED
주1) 2023년 6월은 실거래 신고가 마무리되지 않았으므로 향후 집계에 따라 변동할 수 있는 잠정치임.
주2) 고덕국제신도시는 2019년 6월, 검단신도시는 2021년 6월부터 집계됨

 

2기 신도시 중 북부지역에 속하는 양주, 운정, 한강신도시의 경우 공통적으로 2020년 하반기에 급격한 가격상승을 보였다. 이후 2021년 10월을 고점으로 하락 전환되어 2022년 큰 폭의 하락을 겪었는데, 특히 양주신도시에서 2022년 침체기에서의 하락폭이 매우 큰 것으로 나타났다. 이는 상대적으로 저렴한 가격이 형성되어 고가 아파트에 대해 적용되었던 금융규제의 영향이 적었던 지역이기 때문에 저금리 시기 투자수요가 더 많이 몰렸고, 이로 인해 금리인상의 영향을 더 크게 받았기 때문으로 해석된다. 해당 지역들은 동남부 2기 신도시들에 비해 2023년 상반기 가격 회복 속도도 상대적으로 느려, 2022년 12월 대비 2023년 6월 가격지수 잠정치 기준, 양주, 운정, 한강신도시 순으로 각각 8.0%, 6.7%, 4.0% 상승을 기록하였다.
한편 비교적 최근에 입주를 시작한 검단신도시, 고덕국제신도시는 타 지역과 다른 가격흐름을 보이고 있다. 검단신도시의 경우 입주 직후 부동산 침체기를 맞아 빠른 가격하락을 보였으나 인근의 한강신도시와 달리 2022년 10월경 비교적 이른 시기에 반등을 시작하여, 2023년 6월 기준 가격지수가 97.7p로 집계돼 2022년 12월 대비 16.5% 가까이 상승한 것과 더불어, 2021년의 가격 수준을 거의 회복한 것으로 나타났다. 고덕국제신도시의 경우 타 신도시들과 위치적으로 멀리 떨어진 경기 남부권에 위치하여 서울 근교 신도시들과는 별도의 시장을 형성하고 있는데, SRT 평택지제역을 통해 타 지역으로의 접근성이 우수하다는 점, 그리고 삼성전자 평택캠퍼스 등의 호재로 입주 후 2020년 비교적 빠른 가격상승을 보였고 2022년 침체기에도 가격 하락폭이 작았다.

 

● 수도권 신도시 가격 동향 종합

 

수도권 신도시 택지지구들의 가격 동향은 2020-2021년 저금리 시기에 빠르게 상승한 뒤 2022년 침체를 겪고 2023년 들어 조금씩 회복한다는 거시적인 부동산 시장 동향을 따라가고 있다. 그러나 세부적인 가격 흐름은 각 지역에 설정된 규제, 가격 수준 및 여러 이슈에 따라 다른 패턴을 보이고 있다. 과거 추세를 보면 분당, 판교 등 상대적으로 아파트 가격 수준이 높고 여러 규제가 적용되어 있던 지역은 저금리 시기의 가격 변동폭이 작았다. 반면 상대적으로 저렴한 지역들은 투자 수요가 몰리면서 빠른 속도로 가격이 상승했다가 2022년 들어 금리인상으로 주택 금융비용이 크게 상승하자 다시 빠르게 하락하는 경향을 보였다.

 

출처: 직방RED
주) 2023년 6월은 실거래 신고가 마무리되지 않았으므로 향후 집계에 따라 변동할 수 있는 잠정치임.

 

또한 아파트 가격 회복이 이루어지고 있는 2023년 상반기의 가격 흐름을 보면 전반적으로 분당을 제외한 1기 신도시들은 회복 추세가 느린 편이었고, 2기 신도시 중에서는 동탄, 광교, 위례, 판교 등 수도권 동남부 지역에 위치한 신도시 아파트들의 가격 회복 속도가 상대적으로 더 빨랐다. 2020-2021년 부동산 시장 호황기와 달리 저렴한 아파트들이 많은 한강, 양주신도시 등의 가격 상승세가 덜하다는 점으로 미루어 볼 때, 과거와 같이 투자 수요가 다시 살아난 국면이라 해석하기는 어렵다. 금리인상의 속도가 둔화되었다고 하나, 금리수준과 주택 금융비용이 여전히 높고, 전세 시장의 혼란으로 인해 전세를 낀 아파트 투자도 어려운 상황이기 때문이다. 그러나 1년에 걸친 거래 가뭄으로 인해 실수요자들의 주택 대기 수요가 점점 누적되었고, 같은 기간동안 가격의 조정도 상당수 이루어졌으며, 정부의 규제 완화 정책도 실시되어 매수에 나선 수요자가 증가했을 것으로 추정할 수 있다. 이런 상황에서 수도권 남동부 신도시 등 특정 지역의 상승세가 더 강한 것은, 해당 지역에 설정되었던 투기과열지구 규제가 해제된 것과 더불어 우수한 강남 접근성과 자체적인 산업기반, 그리고 분당을 제외하면 신축 아파트 위주의 쾌적한 거주여건을 보유하고 있다는 점에서 수요자들의 관심을 끌었다고 볼 수 있다. 그 밖에도 지역 내 여러 호재로 빠른 가격 상승을 보인 고덕국제신도시, 그리고 2021년 수준을 거의 회복하고 있는 검단신도시 등, 세부지역 부동산 시장의 흐름은 각자의 이슈로 서로 다른 모습을 보이고 있다. 따라서 투자자들은 거시적인 시장 흐름을 파악함과 동시에 세부지역의 동향과 호재, 이슈를 면밀이 검토하여 투자 선택에 신중을 기해야 할 것이다.